粤港澳大湾区置业配置分析（珠海篇）

在这个专题的第一期内容里，我们谈到粤港澳大湾区时说到——

因为大湾区的规划还未出台，还有很长的红利释放周期，又因为珠三角地区的调控打压过早，错过了2017年的一波行情。

所以，在现在的大湾区正处于红利释放前的前夜，拥有一个极短暂的窗口期。

接下来，我们就来谈谈如何在这个窗口期里捕捉机会，告诉大家一些干货、可实操、更落地的东西，这些内容也只在破竹里发布，这也算是咱们自己人的一个小圈子私密分享吧。

今天，我们先来聊聊珠海。

1

在我看来，珠海在大湾区里的定位，属于旅游度假型城市。

其实，在北方人的眼里，珠海一直以来都是个旅居度假型城市。

在海南火之前，我们仔细回想一下，是不是每个人身边都有一个朋友在珠海有套房，或者想在珠海有套房。

我是河南人，在2010-2014年这5年的时间里，很多河南人最早涌进去的城市其实不是海南，也不是三亚，而是珠海。

他们为什么会首选珠海？大概有三个原因——

首先，就是珠海的空气、气候和环境远超全国绝大多数城市，媲美海南。珠海和海南的唯一差距在于海景。这对于饱受雾霾和冬季严寒困扰的北方人来说，珠海还是有莫大的吸引力；

其次，当时的珠海房价不贵。珠海真正的暴涨是在2015-2016年，在这两年里，珠海的房价基本翻番，甚至个别项目还翻了两番，在这之前，1字头就能在珠海买到很不错的项目和房子。

最后，就是因为珠海的城市配套、城市基础建设、城市界面、教育水平、城市医疗能力远超过海南。从教育质量上来讲，珠海在珠三角城市里算是数一数二的，比如早在2008年，珠海的高中老师加上各种补贴基本能达到1万2，而且还提供住房补贴，单从教师收入水平上就能看到这个城市对于教育的重视程度。另外，城市医疗能力也很强，或者说整个珠三角地区的医疗水平都很强，半个小时就能处理紧急的急症危重病人，这点就非常适合老人养老。

环境气候媲美海南，综合房价低于三亚，教育和医疗远超海南，单凭这三点优势，早在前几年珠海就吸引了北方大量的老人带着孩子过去度假和养老。

这也是珠海稀缺价值所在，或者说在北方人、甚至全国人的眼中，珠海都是有IP的，这个IP就是度假和养老。

我们看珠海不仅要站在大湾区，还要站在海南的角度。

一边是粤港澳风起，一边是海南限购，珠海既是大湾区的核心城市，又有媲美海南的IP，从这个角度上看，珠海还是有很强的价值。

2

目前，珠海的整体市场偏冷，有抄底的价值。

我在去年3月份就去过一趟珠海，当时的判断是，珠海很有价值，但是相比珠海，还有其他更好的机会，比如海南、比如重庆、比如西安。

时隔一年我又再次来到珠海。

我发现了两个问题——

第一，一年之久珠海房价纹丝不动，几乎没涨，甚至个别新入市项目还下调了备案价，出现了价格的回落。

导致价格回落的原因也很简单，就是之前涨的太猛，现在调控太严。

珠海是最早起飞的城市，在2015-2016年上半年涨了一波，几乎都翻番了，毗邻澳门的横琴新区干到了5万+，老城香洲区干到了35000以上。但是，随之而来的就是全国最早的调控限购压顶，5年社保才能购房。

因为珠海的市场基础绝大多数都是外地人支撑，所以，市场很快冷了下来。

这一冷，就是一年，各个项目的销售情况都不太好，也有个别小项目回调价格。

这是我发现的第一个问题。

我发现的第二个问题是，在珠海冷了的这一年多里，别的城市疯涨了一波，对比之下珠海的价值就显现出来了。

其实，珠海还是有便宜房子的，比如在金湾还能找到大把2万的房子，斗门还都是1万5以内，甚至还有找到1万3的。

如果珠海卖1万3,对比河南的洛阳卖1万，许昌卖9千，浙江的海宁卖2万，柯桥卖1万7，徐州卖1万2，台州卖1万3，珠海的这个价格还是有很强优势的。

起码这里有大湾区背书，也有度假IP。

3

聊完城市概况和市场基本面之后，我们来谈谈具体的市场板块和资产配置建议。

因为珠海属于典型的岭南丘陵地形，城市被丘陵、江河湖海分割成若干组团。所以，珠海的房地产市场开发和城市进化属于典型的组团式开发，组团内部很成熟，但组团与组团之间有断裂带和割裂感，组团与组团的联系主要通过城市高速和城市快速路。

珠海看房不要用传统的环线概念，而应该用重庆的组团概念。

珠海最贵的板块就是横琴新区，也是珠海未来的CBD核心区，与澳门一河之隔，主要的概念就是港珠澳大桥和澳门，目前售价4-5万+。版块内绝大多数土地都是商办用地，真正的可开发住宅不足6%。横琴目前处于开发的中期，路网已经基本搭建完成，写字楼均已拔地而起。从投资角度看，有一定价值，但是门槛太高，流通性可能也会受一定影响。

横琴之后，就是香洲和新香洲板块，这是珠海的老城区，也是主城区，珠海几乎所有的城市配套都集中在这个区域，情侣路也是在这个区域，目前区域已经开发完成，售价大概在3万-3万5。这是珠海最适合居住、最宜居的区域，但是从投资角度来说，因为缺乏土地入市，所以自然就少了地价炒作和概念炒作的可能和预期。

再然后，就是金湾板块，这也是珠海机场的所在地。目前区域内最大的概念就是航空新城，航空新城的核心板块已经无地，区域内售价2万2，社区开发已经进入中后期，配套正在积极完善中，有一定投资价值，也更适合居住。

最后，是斗门板块。这是珠海可开发用地最多的区域，也是住宅投放最集中的区域，还是珠海价格最低的区域，同时也是珠海最主要的刚需聚集地，缺乏资金实力的购房者都集中在这个区域。

过去影响斗门价格的最大原因就是交通，刚才说过，珠海是被江河湖海和丘陵割裂的城市，组团与组团之间主要靠桥梁连接，而斗门在过去始终缺乏和主城香洲相连的大桥，斗门到主城需要绕行金湾的珠海大桥，直线距离不足20公里的路程，需要绕行50分钟。

但是现在斗门正在修建香海大桥，香海大桥修通后，斗门至香洲，会被缩短到30分钟以内。

综合这几个板块的对比之后，对于珠海置业，我的建议如下：

横琴大概率可以放弃，自住的话，目前缺乏成熟配套，投资的话门槛过高，在大湾区风口来临时，或许还不如斗门金湾那些低单价的项目；

自住最舒适的可以选择香洲板块，这是珠海城市精华所在；

投资价值最大的当属斗门。首先这里有充足的土地，这是珠海目前最稀缺的资源，在珠海，有地就意味着有预期；

其次，价格低，在大湾区风口来临之时，外地涌入的客户首先选择的一定是低单价的项目，或者更直白的说，1万3的斗门涨到1万8的可能，要远大于金湾涨到3万，香洲涨到4万5，另外，斗门如果从1万3涨到1万8，收益率将高达50%，从收益率上来讲，也大于其他的几个区域。

以上就是，我关于珠海的置业建议。

关于珠海的购房政策我多聊几句：

从限购上来说，珠海限购，外地客户购房只有两个方式，或者落户或者5年社保。因为市场过冷，所以珠海的绝大多数项目都支持客户先首付再落户，并且提供落户中介。客户可以先付清首付，然后中介办理落户，大概需要7-9个月落户办好，接着网签。

落户的要求基本上是只要年龄低于40周岁，都可办理。大专及以上学历，落户中介费大概在2-3万，无学历，肯定更高一些。

从贷款上来说，首套3成，二套4-5成，认房认贷认贷款记录。

从流通上来说，珠海限售，限售3年。

4

最后，关于珠海我想给咱们自己人聊几句知心话——

第一，珠海有度假IP，有大湾区利好，房价回调一年，对比其他城市有价格优势，具备抄底价值。

第二，如果纯投资，尽量选择抄底。

大湾区是大风口，而且是具备普遍价值的大风口，所以无论买在珠海的哪都能或多或少的吃到红利，既然普及，那就尽量抄底，1万3涨到1万8的概率要远大于3万涨到5万，即便能有的项目能从3万涨到5万，短期收益率也还是没有低单价的项目高。

第三，宁愿选择全款可更名，也不要选择按揭落户。

因为现在珠海市场过冷，过去占绝对比例的外地客都丧失了购房资格，所以很多开发商也在通过诸多渠道满足外地客户的购房需求。

破限购的方式基本有两种，第一种是价格让利，全款付清，但可以不网签，一定期限内可以更名；另一种是付清首付，7-9个月办理落户，之后网签。

全款的优势在于，价格更低，不受限购影响，不受限售3年影响，可流通，劣势在于没有杠杆；

按揭落户的优势在于，有杠杆，劣势在于受政策波动大，一旦限购升级，落户漏洞被封堵，就丧失了购房资格，而且受限售影响，流通属性很差。

综合以上几点，我最终的建议凝结成一句话就是——

珠海能抄底，买低总价和低单价的项目，只要总价在130万以内，尽量全款付清不落户，争取更名机会。