【同读一本书】《冯仑：买房这些事儿》丨存量房时代来临，多次换房将成趋势？

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吴晓波频道的朋友们，大家好，欢迎收听本周的同读一本书。

去年，有一篇题为《流浪到鹤岗，我花5万块买了套房》的文章在网上火了起来。故事的主人公李海是一个来自浙江舟山的海员。他大半年都在海上跟船漂泊，回到陆地上后，只想有一个自己的家，但是他的存款无法在自己的家乡买一套合适的房。一天，他在百度贴吧里看到有人在讨论鹤岗的房子，说是房价非常低。于是，他就坐火车一路向北，跑到黑龙江省的鹤岗市，花了5万8千块，买了一套两室一厅的房子。

这则新闻的后续是，许多像李海一样买不起房的“流浪者”，跑到鹤岗或者其他房价较低的收缩型城市，用不多的积蓄买了一套期盼已久的属于自己的房子。

我相信，不论是去鹤岗买房的李海，还是正在收听节目的各位，买一套属于自己的房子，给自己一个家，是大部分人的心愿。

今天，我给大家分享的书叫做《冯仑：买房这些事儿》。作者冯仑是万通集团的创始人，深耕房地产市场二十多年，深谙其中的规律。在这本书里，他从楼市的宏观政策出发，谈到了房价、城市、税收、时机，还回答了“买新房还是二手房”、“租房还是买房”这些问题。今天，我就围绕“如何选房”这个问题，来跟大家分享书中的内容。

首先，我来讲讲冯仑提出的关于选房的5条最基本的逻辑。

选房逻辑第一条，好的户型可以弥补住房面积的不足。

受制于房子的总价，很多人没有办法购买面积更大的房子。但是面积大的房子的实际使用效果就一定比面积小的房子好吗？当然不是。

小房子的格局设计好了，住起来不见得就比大房子差。如果你买了一个40平米的长条形开间，那么你可以通过在屋里打一个隔断，达到一居室的效果；如果你买了一个带有两个窗户的正方形开间，加上隔断，甚至可以实现两个全明的分区，居住起来一样很舒适，而且户型紧凑，不会浪费面积。

相反，大房子的格局不好，那就会造成面积的浪费。很多户型尽管面积有120平米，但是你仔细看会发现，它有很多空间是被浪费掉的，比如客厅转弯处多了一个不大不小的空间，厨房和洗手间的面积过大等等。

选房逻辑第二条，综合考量地段和通勤时间成本。

你愿意每天上班花上两个甚至三个小时吗？我相信，你的回答一定是否定的。因为在竞争日趋激烈的社会中，时间成本是很重要的，同时，过长的通勤时间会让你的生活幸福感直线下降，所以我们在选房的时候，务必要综合考量地段和交通便利程度。

什么意思呢？就是如果你住在市区，或者住在单位附近，那么你的地段优势明显，交通的便利程度可以稍微弱一些。而如果你的预备金不足，准备把房子买在离市区或者离单位远的地方，那么你就要选一个交通便利，离地铁站、公交站近一些的地方。

还要注意的一点是，从小区到地铁站的这段距离会不会堵车，有些小区虽然写着距离地铁仅2公里，但如果这2公里早晚高峰时期永远在堵车，那么它就没有什么优势了。

另外，现在很多城市在打造一系列新概念居住区，把新房建在中央商务区、工业园、科技园、产业园等，但是这些居住区周边的交通网络往往不是很发达，所以除非你就在附近工作，否则你就要慎重考虑。

选房逻辑第三条，买房不要老想着一步到位。

中国的大城市正在进入存量房时代，在未来几年换房是常态。什么叫存量房时代？通俗来讲，就是二手房成交量超过新房。北京就是一个很好的例子，据我爱我家、中原地产的数据显示，2019年北京成交的新房数量为6.96万套，二手房则超过前者的2倍，达到了14.5万套。从房价来看，2019年与2018年几乎持平，甚至还下降了0.56%。

在存量房时代，城市建设的成本越来越高，新房的供应结构趋向于远郊化、大户型化、豪宅化，所以大部分刚需购房者、首套购房者选择二手房的可能性会越来越大。

另外，从购房者的角度来讲，一个人的一生从青年到老年，每一个阶段都会有不同的需求。刚刚结婚组建家庭的小夫妻，首次置业、购买能力有限、又要经常通勤上班，那么就可以选择总价低、交通条件好、离工作单位距离适中的小户型。

等到家庭成员增加，比如父母搬来照顾刚出生的孩子，那么就可以选择在郊区的大户型。等孩子到了上学的年纪，为了获取优势资源，那么再考虑去市中心购买学区房。等到孩子上了大学或者成家搬出去后，夫妻二人也到了退休的年纪，那么就可以考虑改善居住环境，购置养老型社区、改善型社区。

总之，我们在买房时不要想着一步到位，解决所有居住问题，理清当下自己最紧要的居住需求，做出合适的选择才是当务之急。

选房逻辑第四条，合理依靠贷款杠杆，增加负债率，实现套利。

在能力允许的范围内，借款人可以选择贷款额最高的方式买房，虽然在还款的过程中会痛苦，但在利率合适的时候，合理的负债是一种基于机会成本的套利。从低成本的地方拿到钱，放到收益相对更高的地方是明智的。

在当前的房地产市场大环境下，货币贬值是大概率事件。对于买房者来说，能够贷款买房时尽量贷款，贷款时间越长越好，因为货币贬值反而会减少你的负担。

举个例子，为什么现在买车便宜了，很多人还是会选择贷款买车？这和贷款买房的原理是一样的，当银行理财的利息比还贷的利息高，我们通过贷款买房，把家庭的多余资金分散到其他收益更高的领域做投资，才是明智之举。

选房逻辑第五条，做充分的调查后再交定金。

这个调查包括开放商、物业公司和小区周边环境等等。开发商在某种程度上代表了一个房地产项目的风格和品质。现在的品牌开发商都为自己设置了一个标签——刚需专家、别墅专家、豪宅开发商、养老地产领军者等等。

开发商们各有所长，有的擅长园林绿化、配套设施，有的擅长户型设计、物业管理，有的擅长科技住宅。冯仑总结到，一般来说，闽系开发商比较注重户型，粤系开发商比较注重房子质量，京系开发商更加注重社区。

除了开发商，购买者也要关注一下小区的物业由哪家公司承包。同时，还要多走走，看看附近是否存在污水处理厂、化工厂等企业，周边的小区是豪宅还是经济适用房、会不会新建学校、医院、商业地块容积率是低还是高……这些问题都会影响到你今后生活的便利度，以及房子的升值空间。

说完这5条最基本的选房逻辑，我们再来具体地分析一下如何挑选二手房和新房。

在房地产市场里，我们能选的无非就是新房和二手房。在十年前，如果我问你买新房还是二手房，也许你会毫不犹豫地选择“买新不买旧”。

不过如今情况却变了，存量房时代已经到来，新房供给少了，许多城市要排队摇号，甚至要求提前冻结银行账户里的首付资金。所以，很多人将眼光投向了二手房市场，然而二手房也存在一些问题，比如价格倒挂，一套产权只剩50年的老房子的单价，也许比新房还贵了不少。

所以，到底该如何选择新房或者二手房呢？冯仑从购买成本的角度，总结出了6条选房指南。

第一条指南是，比较税费

不论买哪种房，你都需要交税，在同等房款下，二手房的税要超过新房。新房要交契税、公共维修基金和物业费，而二手房则要交契税、个人所得税、增值税、物业费，以及一笔额外的中介费，价格一般为总房款的1%～3%。

第二条指南是，比较首付

新房的首付是比较好计算的。比如在上海，购买首套房的首付是不低于35%，二套房的首付是不低于50%，首付可以直接算出来。但是二手房的首付就不一样了，在二手房的交易过程中，如果实际成交价低于专业机构的评估价，那么贷款部分只能按评估价计算，剩余差价也需要在首付中补足。

第三条指南是，比较产权年限

新房的产权年限，住宅为70年，公寓为40年，而二手房则会短一些。这个年限不仅会影响居住时长，还会影响贷款年限，如果一套二手房只剩15年产权，那你最多只能贷15年，月供就会变高。

第四条指南是，比较还贷速度

新房还贷从楼盘封顶后开始，有几个月的缓冲期，二手房则从过户的次月开始还贷。

从上面四条来看，二手房的性价比完全被新房碾压，不过二手房也有一定的优势。

冯仑提出的第五条选房指南是，比较配套设施

新房是“买未来”，二手房是“买现在”。新房就是一张白纸，不仅内部装修是空白的，小区的外部建设也比不上成熟的二手房，不确定因素大。如果你是刚需，马上就要结婚，或者孩子马上就要念书，那么二手房就是一个不错的选择。

最后一条指南是，比较议价空间

新房的定价是由政府批准的，不会涨价，也不会轻易降价。二手房市场则是一个自由市场，如果你碰上个急于套现的房主，很有可能谈下一个合适的价格。不过也要注意，二手房的交易流程比较繁琐，存在房东违约、假房源等风险。

好了，本期的同读一本书到这里就结束了，我们下期再见。