【房地产·第八期】城市与产品：强二线城市·2

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各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

开始之前先说个预告，栏目刚起步的时候我曾经提过，等到10月中下旬的时候会回过头去讲【美国政治】第二部分，毕竟是件大事，而且对未来整个国际政治、经济和中美关系都影响很大，但最近这些东西有点不太方便讲，原因你懂的，所以原计划就没法实施了，取而代之的方案我还没完全确定，可能会讲讲国际贸易、金融这些方面的内容，既然政治不方便讲，就讲讲给定政治条件下的经济情况。

然后我们进入今天正题，继续讲强二线城市，上期结尾我给了一个按照推荐优先级的城市排序——

第一档，杭州和成都

第二档，苏州、重庆和武汉

第三档，南京和天津

我进一步解释一下，这个所谓推荐优先级，指的是房价潜力和发展潜力，也就是未来实力的增量而不是当下实力的绝对值，当下实力已经反映到当下的人均收入和房价等数据里面去了，东南强于中部强于西部的格局是很明确的，然后我们展开来讲各大城市——

 一、杭州赶上深圳成为一线的可能性较低

前两期的评论区里面，有听众问到“杭州未来有没有机会赶上深圳，成为一线城市？”这两年杭州确实发展得还不错，挺吸引眼光的，所以网络上类似的说法也很多，越来越多地把杭州评价为新一线城市。这一点呢，我不管网络上这些说法是以什么标准来评价的，但以我的标准来看，杭州赶上深圳成为一线的可能性很低。

我的标准是产业影响力半径覆盖全国，乃至全球，当然，你说阿里，确实它有这个能力没错，但一家巨头对一座大城市的影响是不够的。如果你对地方产业结构有所了解，或者跟政府相关主管部门有所接触的话就会知道，杭州，或者说整个浙江，经济结构最大的优势是民营经济活跃度极高，所以整体富裕，非常富裕，人均GDP超过广东和江苏，但最大的问题就是经济影响力半径小，有点自娱自乐，导致这个问题的原因有两个：

1、企业平均规模小

这是浙江对比广东、杭州对比深圳最大的劣势，企业普遍很小，撇开阿里之后，很难找一个独当一面的巨头出来，甚至超过1000人的企业占比都明显偏低，最简单的方法，你去查查上市公司数量和市值大小就知道了。这一点是如何形成的？坦白说我也没理解透，可能跟很多因素都有关，但无论如何，这是个客观事实，对于讨论城市和房地产，理解到这个程度就够了。

而且还不单是企业规模，杭州整个人口和经济规模也才到深圳的一半，这个差距还很远，经济规模跟孕育大企业的能力也是正相关的。

2、产业结构比较特殊

杭州的产业层次是四大一线城市之外最高的，中高收入的工作机会最多，整体收入水平最高，商贸、服务业和电商这些产业非常发达，民营经济活跃度可能不输深圳。但是杭州的产业结构里面，缺了中高端制造业和高级金融产业，除了电商以外互联网产业其实也不多，这些是最能扩大影响力半径的产业门类，恰恰是杭州的短板。

中高端制造业方面，重心在上海、江苏、珠三角，然后山东和部分内陆省份也都有一些分布，金融方面，银行体系和审批权在北京，外向金融在香港、上海，股票交易所为代表的资本市场在上海和深圳，杭州和整个浙江在金融系统里地位不高，主力是一些经营比较好的城商行和民间金融，影响力半径很有限。

说了一大堆感觉好像都在说杭州不行，其实不是，我只是在解释杭州的经济和产业结构，从结构看，它很富裕，中轻资产产业、消费品产业很多，整体利润比较高，人均收入非常不错，但是天花板不够高。这个结构决定了杭州前30%左右的人口购买力会比较强，相对于其他一线以外的城市有很明显的优势，但前5%的人口跟一线还是有差距，前1%差距更大，因为越靠前，越依赖于产业所能达到的上限在资本市场的收益转化能力。这个经济结构决定了在需求这一端，杭州的潜力重点在于中高端房产上，而不是顶级房产。

而在供给这一端，由于近十多年来杭州扩容非常厉害，特别喜欢搞兼并，被戏称为“杭母”，杭州的杭。城市建成区和房产开发大规模扩张，这个方式没有什么大问题，可以保证土地和住宅供应充足，避免生活成本过高，成都也是这么搞的，目前其他一些城市也在跟进。但客观上，确实多少对房价形成了一些压力，目前房价比南京还略微低一点，跟苏州市区比差不太多。

熟悉点历史的听众可能知道，2012年以前，杭州是中国房价第三城，超过广深，在非高端领域跟京沪比都差距不大，但后来很长一段时间都跑输了，北上广深猛涨，杭州涨得比较慢，甚至不涨，这里面就有扩容导致供给增加的因素，尤其是在中低端领域，因为郊区边界不断在扩张，不断有低价区域纳入进来。

所以结合供给和需求两端，杭州的投资选择我会偏向于——

1、市区四五万单价的中高端次新房产品，交通、商业、教育和生活环境等各方面都比较有保障，面积大点小点都可以，量力而行。

2、预算不足的话，退而求其次，近郊两三万、三万多的次新房可以考虑，但不建议去远郊，因为选择面太大，需求不够聚焦。

3、不优先建议选择顶级豪宅，因为个人财富的想象空间不如一线城市，但你要是实在钱太多，又去不了一线，那也不是说完全不能买。

4、不建议碰低端产品，尤其是低端大面积的，拱墅、萧山等区的低端大面积产品流动性很差，看着单价低，卖起来要人命，不要贪便宜去当接盘侠。

二、成都是未来西部的强力核心城市

然后是成都。

1、西部地区形成以四川为核心的经济循环

我国人口流动有一个基本特征——流入方面，毫无疑问华东、华南占了大头，区位优势实在太大；而流出方面，大头是中部和东北，而非西部地区。

中部地区的两湖、江西去往华东、华南非常方便，物理距离和心理距离都不远，人口流失严重，成了最大的发展困境；东三省由于产业结构和气候等原因，青壮年人口流失更为严重；反倒是西部地区，虽然类似川人出川这样的情况在绝对数量上并不少，但是在比例上反而要温和的多。原因很多，可能跟心理距离、文化差异或者过去的基建不足等都有关，但不重要，我们知道这个客观事实就可以了。

这个情况下，使得整个西部地区和沿海地区的经济连接一直以来都偏弱，近些年随着基建和互联网的发达已经有所加强了，以前更弱。这种连接偏弱，使得西部地区的经济一直以来有一定的小型内循环特性，没有完全纳入到东南地区为主导的产业体系当中。这种特性使得西部可以形成自己的强力核心城市，成都就是这么一个结果，西部地区少有的低海拔大平原城市。四川是中国人口第4大省，8000多万人，规模足够大，加之周边一圈云贵、甘肃、西藏、新疆经济较为弱势，事实上形成了以四川为核心的经济循环。

我猜很多人都会说还有重庆，当然不否认，重庆的总体量很大，市区也发展得还不错，但实质上重庆跟成都的差距可能比大部分人想象的要大，重庆的细节我们后面单独讲。

目前就现状来说，成都的人均收入水平、产业层次和公共服务资源是高于重庆的，对固定设施投入的依赖度要比重庆低一些，人口规模其实也比重庆主城区要高不少，重庆一定程度上应该当一个省来看待，各区县跟主城区不属于同一个城市经济体。

未来西部的重心是成都而不是重庆，以及作为一个海陆复合型国家，我们未来整个内陆经济贸易带的核心、一带一路的重要节点，都是成都。从这个角度讲，即便不考虑房产投资的问题，西部年轻人不想跑去东南部的话，那首选的发展城市应该是成都。

2、成都建成区规模比武汉、杭州大

在这样的经济和人口的基本面情况下，成都采取了跟杭州相似的发展模式，就是大规模兼并扩张，网友戏称为成都省。成都目前建成区规模非常大，比武汉、杭州都要大，这使得成都成为了一个供需两端规模都很大，且扩张都很快的城市。住房成交规模很靠前，二手房的占比也比较高，二手房流动性好，市场成熟度高。

3、成都房地产市场结构丰富，选择范围大

所以成都的房地产市场倒是二线城市里结构最丰富的，已经有接近一线城市那样的各种细分市场存在，在成都买房倒是比其他大部分二线城市的选择更为丰富一点，除了避开无学位老房子之外，其他基本上都可以根据需求去考虑。而且目前价位不高，两万上下就有很多不错的选择，比起东部地区来说，门槛低多了。

城市发展布局比较明确，主要向南扩张，如果了解不够深入的话，跟着扩张方向走是比较简单的选择，出错概率比较小。这里有个问题，就是房产投资当中有些朋友会喜欢过度逆向思维，有点刻意想要鹤立鸡群，具体到成都来说，就是经常可以听到一些投资当中批评成都南部的言论，认为南部已经没有洼地，不应该选择南部，应该逆向思维去找低估的洼地。这样想对不对？

不对的，这个思维方式是有问题的，房产跟股票不一样，股票是纯投资品，并且交易频次很高，投资者之间博弈关系的成分很大。说人话，就是存在你亏我赚的对立，所以需要一些逆向思维。但房产先是商品后是投资品，商品本来就要讲究大众偏好的，大众偏好本来就是扎堆的，并且交易频次很低，这时候投资者之间博弈关系的成分很小，主要是一起抬轿子的友军，所以跟着大众偏好走未必收益最高，但肯定不低，而且不容易出错。

刻意去逆向思维，除非你是交易经验丰富的老司机，否则出错概率极高，我都是不会在房产领域采用逆向策略的，这个逻辑在《东西情报站丨升级版》讲各类房产产品的部分其实已经有提到过了，这里我再明确梳理一遍。

那针对成都，到这里也可以下结论了——

1、西部地区事业发展和房产投资首选，尤其建议西部青年，如果不想去一线，那就认真考虑去成都找找机会。

2、预算不高的跨地区投资者首选，杭州虽然好，但是门槛实话说也没比一线城市低多少，预算不足来成都更游刃有余，当然，上一期提到的各种准备工作还是需要做的。

3、成都房地产市场规模大，人口流入潜力也还比较大，城市发展阶段比杭州更偏早期，选择面比较广，非要挑一下的话，略微偏次新刚需房可能好一点，比如热点片区的紧凑两房、小三房，总价不宜太高。

4、成都有一个个性，就是高端住宅领域新老更替很厉害，老豪宅衰退很快，可能是成都人民比较喜新厌旧吧，我也不了解细节原因。总之投资尽量避开大面积的老豪宅，自住倒是可以，低成本换一个好的居住环境，就是很容易涨不动，这你要自己想清楚。

5、成都新房限价的严格程度仅次于深圳，新房二手房价格存在倒挂，所以能摇号新房的话，就去试试。

到这里我发现二线城市两篇是讲不完了，反正我们还是以内容为主，不对长度做出刻意限制，后面继续再讲剩下五座城市，那我们下期再见。

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编辑｜徐姗姗   审核｜杨笛