【房地产·第十期】城市与产品：强二线城市·4

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各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。         

   

一、央行货币政策的时事动态         

       

今天开始之前先讲一点关于央行货币政策的时事动态。         

       

最近有一段话被各种解读，原话是：“我们当前面临的是特殊情况，宏观杠杆率的回升是宏观政策支持疫情防控和国民经济恢复的一个体现，应该允许宏观杠杆率有阶段性的上升，扩大对实体经济的信用支持。”         

       

这段话是10月14日的时候，中国人民银行调查统计司司长阮健弘对当下中国市场宏观杠杆率的描述和表态，相对应的还有一个数据，就是今年上半年我国宏观杠杆率从245.4%上升到266.4%。我目前看到的各种解读，基本上可以算是三七开，七成都是错的，甚至有的根本就是在胡扯，最主要的错误有两个——         

     

一个错误是解读成了宏观杠杆率要失控，重回高速增长，这属于搞不清楚基本概念。         

       

宏观杠杆率=总负债余额/名义GDP，今年为了缓解疫情冲击和支持实体经济恢复，整个上半年，政府和央行层面确实维持了一个偏高的负债增速，但这并不是宏观杠杆率上升的全部原因，公式里面还有个分母，也就是名义GDP，上半年经济受冲击比较严重，导致名义GDP这个数字比正常情况下要明显减小了一点，分母减小，那结果自然也会增大，所以杠杆率上升不全是负债上升导致的。         

       

接下来只要国内疫情不出现什么大的幺蛾子，明年上半年的名义GDP增速是会偏高的，原因就是今年上半年这个基数比较低，所以明年上半年开始随着名义GDP恢复正常，并且政府和央行的宽松措施已经逐步退出，宏观杠杆率有很大可能是要下降的，就算不降，增速也会在一个非常低的水平。        

         

另一个错误是强行脑补成了央行鼓励大家加杠杆，炒股炒房炒昏了头的一般容易往这个方向去想。         

       

我可以很负责地说，阮司长没有这个意思，她要是知道很多人理解成了这样，估计要急忙跑出来解释了。她的身份是调查统计司司长，做的工作主要是对信息和数据当中反映出来的事实进行一个表述，并不带有政策态度导向，所以不要从她的话里面去抓政策导向。         

       

更何况，央行目前对于流动性宽松和负债增长的态度是非常谨慎和克制的，至于为什么这么谨慎呢？为什么不像美国那样下猛药呢？道理也很简单，就是我们的领导层还是非常清醒的，未来的日子，世界会面临巨大的不确定性，困难和问题会非常多，所以手里的牌会尽量打得慢一点，能抓的都尽量先抓在手里不打出去。         

       

这些不确定性大家也都看得到，长期的，比如中美冲突的来回往复，比如西方国家治理能力的急速下滑；短期的，比如国际疫情的持续，特别目前进入秋冬季了，新增病例又开始创新高了，而阿斯利康和强生的两款疫苗还先后出了问题，简直没完没了，看不到头。        

         

至于我为什么要特意强调这个事情呢，主要是政府和央行的这种谨慎和克制已经明显传导到了投资领域，今年流动性的高点出现在五月，再往后，一方面是央行宽松没有持续加码，这一点大概可以去看一下10年期国债利率和shibor利率；另一方面是实体经济反应过来了，开始加大融资，把金融市场的流动性抽到实体经济当中去了，导致五月开始，流动性就进入持续下滑的状态，等到了三季度，流动性其实开始已经有点中性略微偏紧了。         

       

所以从三季度开始，大家看到股市方面开始普遍进入调整，此前高歌猛进的医疗医药、消费和科技等板块相继回调，这跟流动性边际收紧有很大关联。目前A股已经很少有大规模低估的板块存在了，加上流动性条件一般，我个人倾向于短期没有太大的机会，只能维持一些结构性的行情。         

       

而楼市方面，同时受到了政策压制和流动性收紧的影响，到了年中之后，各种门槛比较低、条件比较好的抵押贷款产品相继停掉了，很多城市的房贷利率上浮比例冲到了历史高位，最典型的就是成都，上浮完之后的实际利率已经快要接近2013年的水平了。这个宏观环境也不支持楼市中短期能有什么突出表现。         

       

评论区时常有人会问要不要“咬牙”买房或者换房，我不知道这个“咬牙”具体是指什么。如果是指超出能力范围硬上的话，那我觉得不必这样，现在不是一个单车变摩托的年代；如果只是给自己下个决心，那么目前在负债能力范围内，一线和强二线的买房换房我还是支持的，弱二线和三线以下暂时没有迫切需求的话，我觉得可能可以先不用急，尤其二手房，目前偏弱势，易跌难涨。         

       

二、强二线城市：天津和重庆          

       

然后我们回到正题，继续聊强二线城市。         

       

1、天津被排进第三档城市         

       

天津，我放到了第三档。         

       

首先我得说实话，强二线里面我唯一不太了解的就是天津，我不了解也不敢乱说，对于天津具体的城市格局和产品选择我给不了太多意见，主要来讲一下天津为什么被我排进第三档的宏观原因。         

       

2012年之后，我国强二线城市普遍迎来了固定资产投资和GDP增速的双高，其中最为亮眼的就是重庆、天津和成都三座城市。但是到了2018年前后，随着中央对于金融系统风险、地方政府风险的重视程度提高，固定资产投资开始变得相对审慎，并且引来了一轮去伪存真、降速提质的GDP挤水。         

       

这一挤就把天津给挤崩了，GDP总量从18000降到14000，排名从第六掉到第十，今明两年弄不好要掉出前十，同时暴露出来前期大量固定资产投入难以产生足够回报的可能性，天津一下子落入了颓势当中，而比颓势更严重的，是不确定性，这话是什么意思呢？         

       

首先，天津毕竟是一座沿海直辖市，历史底子是很好的，人均GDP、收入水平和房价在二线城市里都是偏高的，这个情况跟华东的南京比较类似，起点都很高。         

       

但问题在于天津一直没有找到自己的发展路线，既没有一线城市那样的高能级产业群，也没有苏州那样庞大的制造业整合能力，更没有大省省会大量聚集人口的可能性，过去的高增长对固定资产投入依赖度非常高，但大量固投带来的效果并不是特别好。成都和重庆由于人口聚集方面的优势，大规模固投配合人口入住和相应的产业形成，顺理成章地把城市的经济盘子越做越大，固投也产生了相应的回报，但天津这方面效果比较弱，固投的回报要差一些。        

       

所以现在天津掉进了一种不确定性当中，继续固投——回报不足，不继续固投——找不到足够的增长点，那么路在何方？我不知道。看上去中央是不打算在天津继续搞那么大规模的固投了，但作为替代的增长措施我没有看到，这种不确定性就是现在投资天津的最大问题，更何况天津的房价基数还是很高的，所以我排到了第三档，或者可以把话说的再明白一点，是排到了强二线最后一名，甚至我还有点想把它排到郑州后面。        

         

不过天津倒是有一个很特殊的点，成为了一种非常奇特的投资路径，就是教育移民。         

       

天津历史底子很好，加上又是直辖市，所以它的公共服务资源是比较好的，人口流入又不是很猛，人均资源就比较丰富，这导致天津公办普通高中录取率接近65%，高考本科录取率常年全国前三。这个数字可能没有小孩的人没什么感觉，但头疼于孩子教育的爸爸妈妈们就知道这里面的分量。我说个反面例子大家就有数了，深圳就是因为历史资源底子太弱，人口流入又太猛，导致人均教育和医疗资源吃紧，公办普通高中录取率才45%。在深圳，一定程度上中考才是最大的门槛，正经高中都念不上的话，实在是欲哭无泪。         

       

天津这个教育优势，就导致了有一些外地家长为了小孩的未来而选择来天津买房落户，对于有类似需求的听众不妨可以考虑一下这个办法，尤其是在北京打拼但是苦于拿不到户口的北漂们，在经济条件允许的前提下，把孩子弄去天津可能是比送回老家更好的办法，退一万步讲，天津发展再不确定，也比绝大多数人的老家要强得多。        

         

2、重庆的产业结构提升速度快         

       

然后我们来说最后一座强二线城市重庆，排在第二档。         

       

重庆面积相当于42个深圳，没听错，是42个，虽然行政上是作为一个直辖市，但从经济角度，把重庆当作一个省来看是更合适的，周边县市跟重庆主城区怎么都算不上是同一个城市经济体，有些地方跟四川、湖北和陕西的经济连接都比跟重庆主城区要大。         

       

单就主城区来说，大概是不到1000万人口，占总量接近三分之一，12000亿GDP，占总量一半左右，这个规模大概比长沙略微高一些，房价也正好比长沙略高一点。从这个角度去看重庆的房价会更加合理一些，否则很容易会得出重庆总量GDP高而房价低所以被低估了的结论，这种说法网络上非常多，而且也很受欢迎，因为逻辑特别简单，特别容易理解，但实际上是站不住脚的。         

       

为什么这么说呢？就是由于地理结构等原因，重庆下面那些县市跟主城区的经济连接很弱，人口流入也并不是特别强，而且这些县市的整体人均GDP才5万人民币左右，只有全国平均水平的七成，经济发展实际上是很滞后的，所以人口规模也不够，人均购买力也不强，对重庆主城区的直接支撑是不多的，未必就会比成都和武汉周围的县市对它们的支撑要强，所以重庆在经济上更接近一个规模偏小的省，而不是一个规模很大的市，而之前我们讲过，潜在人口腹地是很重要的因素。         

       

当然，我也不是说重庆的房子没有价值，只是要讲明白它并不比别的城市有什么额外的低估，它的价格是能够反映当前城市基本面的。        

         

而重庆的优势，在于它的政治地位和政治安排比较特殊，有一定不同于其他城市的建设意义。2012年之后，无论是重庆本身地方领导的经济政策，还是中央对重庆的投入倾斜，都处在一种比较有效的状态，所以重庆的基础设施和城市面貌改善得非常快。         

       

这种硬件改善在承接沿海产业转移的过程当中发挥了很大作用，重庆是所有内陆城市当中，承接电子、电器和机械等制造业最为成功的一个城市，本土的汽车和生物医药等产业链规划的成效也比较好，目前重庆的产业结构提升速度是比较快的，可能比武汉还快一点，对比前面说过的天津，虽然重庆底子差，但投入产出的效果却要好很多。         

       

所以结合重庆目前比较低的房价水平，可以算一个中高概率高赔率的选择，在第二档当中可能算是最值得投资的，我个人如果要选的话，四大一线和成都、杭州之外，应该就轮到重庆了。         

       

不过注意下，重庆供应还是蛮大的，大家应该也知道，重庆某位比较著名的前领导是比较注重土地供应的，所以在重庆投资还是要挑一挑地方。整体来说，江北和渝北比较核心的区域还是最稳妥的选择，南北两个方向不要跑出太远，因为价格基数不高，跑出去太远也不会像一线城市那样有巨大的差价。        

         

那强二线城市的情况到这里就全部讲完了，具体投资策略和选择之类的操作细节，我们后面在升级版的加更内容里再讲，下期补充一下郑州和三亚的情况，以及一些产业研究方面的东西，那我们下期再见。         

       

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编辑｜徐姗姗   审核｜杨笛