【房地产·第九期】城市与产品：强二线城市·3

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各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

10月11号的时候，深圳所谓的特区成立40周年“大礼包”正式落地了，文件涉及的内容非常多，我们放到后面一线城市里面讲到深圳的时候再来详细解读，大家不必心急，这是一整套长期发展战略，效果检验的时间维度会非常长，跟中短期的房价可以说基本上没有任何实质性关系，不影响你的当下决策。目前网络上有一些朝房价涨跌方向的解读，我认为太过刻意了，多少有些屁股决定脑袋，至于什么小产权批量转正之类的猜想，更是胡说八道，这个我可以把话说死，绝对不可能。

所谓发展战略，就是着眼于发展的，房价只是发展的结果之一，格局要放得稍微大一点，这个发展还不单纯是深圳的发展。大家注意到没，总书记第一站去的是潮州，这也是兼顾发展平衡、坚持群众路线的体现。潮州这地方说是在第一大省广东，但实际上经济水平、发展水平是比较低的。一个地级市，经济总量还不到我老家昆山一个县城的30%，人均GDP仅全国平均水平的60%，简直都快成环珠三角贫困带了，虽然还不至于要纳入扶贫工作，但是确实很长时间受重视程度都不高，让深圳向东去借飞地，也是希望能够对粤东这一片有所带动。

然后我们进入今天的正题，还是继续讲强二线城市。

一、苏州仅次于杭州、成都

江苏作为唯一拥有两座强二线城市的省份，本身也非常特殊，省的概念很弱，而各个地市的概念很强，网络上大家都戏称为“大内斗省”，这背后一定程度上跟江苏内部发展相对均衡，各地市整体都比较强的格局有关。江苏省内没有一家独大的情况存在，南京作为省会，经济和人口规模都不及苏州，苏州虽然是个经济大市，但地级市毕竟政治重要性相对偏低，周边整个苏锡常地区发展也都很好。所以我之前讲弱二线的时候也提过，华东这些地级市都还过得去，你如果生活在附近，预算有限且不想跨城，那在当地投资也不是不可以。

具体来说苏州，苏州我排在了第二档，仅次于杭州、成都。

苏州的政治重要性不高，也缺乏大省省会那种强悍的医疗、教育等公共服务资源，不过基础教育很好，重点是民营经济非常发达，是江苏真正意义上的经济重心，产业结构很丰富，工业尤其强，是我国重要的中高端机电产业基地、轻工业基地，商业、服务业发达，互联网、医疗医药这些近些年的热门产业也有分布，唯独就是受限于城市级别，所以金融产业没什么地位，这个属于没办法的事情。

苏州的整体富裕程度和收入水平，实际上不输杭州，只不过在阿里这种顶级收入的工作岗位方面可能比杭州差一点。房产方面的购买力很强，市区房价跟杭州差不多，好点的房子四五万每平方米是常态，而县域房价比杭州郊区还要高一些，像昆山这种下属的县级市，好一点的房子要每平方米三万上下。而且苏州整体的户型还比杭州要大，到了县域就更大了，昆山一套大三房要搞到120-150平方米，总价动不动就奔三四百万去了。

所以看出来问题没？苏州的优势是基本面很好很稳定，简直四平八稳，从来没有出过比较大的问题，劣势也恰恰在这里，太稳定了，产业结构合理，但是工业占比高，发展比较线性，缺乏高能级产业的爆发力，带不来跨越式发展。而且苏州这个地方一直就富裕，各方面条件度很好，房价也一直都很高，所以很高的基础价格加上又不能预期很高的爆发力，这样的背景决定了苏州是一个非常稳妥，但是收益想象空间可能比不上杭州、成都以及一线城市的选择，用股票的话来说就是高概率中赔率。

而且作为一个地级市，苏州的理解难度是要比省会城市大的，建成区和人口的布局比较散乱，五区四县相互间连接不紧密，而且差异也比较大，像我老家昆山，说是苏州下面的县，实际上产业结构和通勤设计是跟着上海跑的，县城内部分各区差异也很大，外人要搞明白比较困难，这个倒不是说苏州不好，只是投资决策难度有点高，需要的工作量会比省会城市和直辖市都明显要大。所以不是在苏州地区生活的话，不太建议优先去苏州投资，要去的话，也尽量就在市区转转，不建议去研究县域，难度高但收益并不会更高。

二、政治地位高、房价偏高、民营经济活力欠佳的南京

然后我们再来看南京，南京被我排到第三档去了，差距在哪里呢？

南京跟苏州的情况正好是完全相反——政治地位比较高，东部战区驻地，并且由于安徽和山东没有超大型城市，一定程度上南京可以说是苏皖加鲁南地区的政治文化中心，南方很多国企总部的驻地，高校和高等级医院非常多，公共服务资源丰富，基本上算是北京、上海之外最丰富的了。多说一句，南京还真是个看病不算难的城市，医疗水平也不错，附近有需要的朋友不一定要去上海凑热闹，可以去南京试试。

另一头，南京的民营经济实话说在华东算差的，这导致南京购买力很依赖体制，体制外的中高收入人群就比较少，你去南京找找工作就可以感觉出来，体制外的中高收入工作不好找，想自己做点生意也不如苏州、杭州来的容易。

加之，南京的传统核心城区是比较小的，而体制内的单位以及依附于体制的一些企业，分布上又会相对集中一些，所以中高端这块的需求非常集中，就是围绕机关单位分布展开，把南京核心城区的房价推得非常高，比杭州、苏州都要略微高一点，奥体等一些地方的价格几乎都快要赶上一线城市了，这也是我把南京排的比苏州低一档的原因，确实是贵了点。

当然，体制内有体制内的好处，这个不用我说大家也清楚，但终究现阶段的我国，市场经济是大头，体制内优势主要在于稳定，下限有保障，但收入上限的空间是不如体制外的。体制外从微观上来看，可能很穷，也可能很富。但是从宏观上来看，总有一定数量的人是很富裕的，不管具体是谁，而他们产生的中高端购买力，会比体制内更有想象空间。所以结合价格偏高，且体制外民营经济活力欠佳的情况，南京我给的优先级是比较低的，性价比不算高。

不过南京倒是有一个很特殊的点，就是学位房，比别的城市的学位房都要特殊。众所周知，江苏高考难度高且竞争激烈，同时江苏的基础教育又很强，但不巧的是，这有一个例外，就是南京，南京的基础教育在江苏算弱的，这种情况很罕见，省会的基础教育打不过一群小弟，但反正它就是发生了。同时南京又特别喜欢搞教育减负，结果苏南苏北一堆地市全部在高强度军备竞赛，而南京在摸鱼，差距就更大了。所以这样的背景逼得家长们拼了命要去抢少数头部学位房，竞争激烈程度比我熟悉的任何一个其它城市都要高，这就造就了南京学位房持续的超高热度，所以非要去南京凑热闹的话，就凑这一堆吧。

三、华中唯一的强二线城市武汉

接着来看华中唯一强二线城市武汉，排在第二档。

武汉，或者说整个湖北的六千万人，由于去往华东、华南的交通都非常便利，物理距离和心理距离都不远，导致在过去很长一段时间里，人口流失情况在全国都属于最严重的。虽然武汉本地高校云集，但很难留住人，直到近几年，得益于国家的有意引导，压住一线发展二线，情况才有所好转。

武汉的历史经济底子弱于华东地区，但强于成都、重庆，传统来说，产业结构偏重工业、重资本，但利润率不高，收入水平一般般，且落后产能占比不小，在前几年的去产能当中受到了一定影响，所以历来武汉并不会给人一种很富足的感觉。

直到近些年，随着全国公路、铁路基建的加强，陆路运输成本下降，结合沿海地区的产业转移，轻工业和机电类产业开始有所加强，受益于自身高校的人才基础，通讯产业、软件产业和互联网产业等发展也比较快，当下的产业机构并不弱。

那为什么武汉排序要比成都低一档呢，就是差在潜在人口资源和城市地理条件上了。传统上大家都觉得武汉三镇规模很大，实际上这已经是一个错觉了，现如今无论是城市建成区规模还是常住人口规模，武汉都已经明显低了成都一头，近些年人口流入情况也不如成都。

加之，武汉号称千湖之城，又被长江分割，整个城市的布局被江河湖泊搞的支离破碎，导致城市基建的成本和难度偏高，交通效率偏低，对发展也形成了一定阻碍。可能有的人听过“满城挖”这个称号，最初指的就是武汉前市委书记阮成发，武汉人民其实也不是在埋怨阮书记，而是武汉确实挖起来比较费劲，工程进展比较慢，这一点我在武汉待了四年多深有体会。

当然，这只是一种相对的劣势，不是说武汉有多差，而是成都作为西部唯一纯平原大城市，能够汇聚整个西部的资源，条件实在太好了。总的来说，武汉不差，在这个大城市圈发展思路占主导的阶段，武汉毫无疑问是中部唯一核心了，发展空间是有的，目前房价也不算高，没有苏州那么高的确定性，但是潜在想象空间是要比苏州大的，属于中概率高赔率的选择，你要是生活在中部地区，那武汉应该算是一线以外的第一选择。

多提一句，武汉由于交通效率不高，加之城市历史悠久，汉口虽然底子好，但是包袱重，部分老城区发展一直非常费劲，房价长期大幅跑输，不建议抱着一种寻求补涨的心态去选择这些区域，老树发新花的难度太大，概率太低，武汉投资还是优先选择交通情况比较好的次新片区。

还剩下第二档的重庆和第三档的天津，限于篇幅，我们留到下一期，讲完之后我还会再补充一下郑州和三亚的情况。我之前提过，郑州未来有机会跻身强二线，而三亚虽然经济规模很小，但是具有消费和资金方面的特殊吸引能力，评论区也时常有人问起这两座城市，所以我也单独讲一下。

那么我们下期再见。

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编辑｜徐姗姗   审核｜杨笛