楼市 | 城市与产品：强二线城市

各位听众大家好，欢迎收听《东西情报站》，我是大白。

今天先讲讲如何形成自己的方法论，然后再讲正题，在我看来，这个方法论形成的问题要比其他所有内容都更加重要。

一、如何形成自己的方法论

在这里，我会把话说的比较直，不是说我情商低，而是在我看来，讨论问题的时候去顾及情面之类的东西会伤害结论的正确性，而在投资领域，伤害结论的正确性就是在伤害钱。对于普通人来说，钱应该还是要比面子重要，所以我直着说，希望大家也能直着听。

之前我说过升级版栏目当中评论区的问题，我尽量都回答一下，但具体答的过程中，多少有点尴尬，因为有的问题实在不知道该怎么回答。倒也不是说遇到了不懂的地方，真遇到不懂的地方我会直说，而是这类问题让我不知道提问者到底想问什么。

比如“XXX城市有没有机会？”“A股的投资空间怎么看？”“XXXXX问题，怎么评价”，诸如此类。

有没有看出来哪里不对？这些问题问的实在太大太空泛，其实我也有预期，因为我不是第一次做内容做讲座了，大概有数会遇到什么样的问题。

这种问题，如果不是没说完没说清楚的话，那就说明提问者可能并没有一个真正的疑问点，他只是找一个方向去怼怼看，看能怼出什么来。

这种问题硬要回答的话，实际上我也可以回答，空空的问，空空的答，完全就凭借知识量和表达能力来堆砌一堆言辞，正的反的、优势劣势扯一堆，听上去可能让人觉得还挺有道理的，挺有获得感的，但没有太大意义，只是一堆拼凑起来的信息，这种获得感更多的是自我安慰，缓解一下现代社会的焦虑而已。

提问是一件有难度的事情，有的时候提问比回答要难，这句话相信大家读书的时候就听过了。因为提出一个好的问题，本身就意味着你要先知道一堆东西，然后知道自己不知道这堆东西里面的哪一个点，于是把这个点提出来，这才是一个问题。也就是说，提问=知道自己不知道，这样一种状态。

如果你直接指着一堆你完全不了解的东西，然后问我要不你讲讲这堆东西？这时候其实你并不知道自己要什么，不知道自己不知道什么。所以这种模糊的问题，背后就是“不知道自己不知道”，这样的状态。

这个状态对于工作生活倒也没什么大不了的，毕竟工作生活，只需要有工作技能和生活常识就可以了，不太需要去拓展新的认知空间。但投资就不行，投资不可必免要去拓展新的认知空间，这就需要有自己的方法论。

所以大家可能注意到了，我这人其实不太喜欢讲结论，尽量在讲思路和方法论，我给你多少结论都没有用，并不能直接套用到你的决策和执行中，甚至都不应该去用我的方法论，你需要形成自己的方法论去做出自己的结论和决策才有用。

而形成自己的方法论，最有效的途径也不是听我的栏目，或者听其他任何网络内容，而是先建立工作量，先有工作量后有方法论。

怎么建立工作量呢？我凭经验给大家一些建议——

比如你想了解各种各样房子的居住情况、价格走势、性价比、投资价值等，那就先去看一百套房，什么都不用多想，先看起来。

看的过程中留个心，跟中介和业主多沟通交流，多收集信息，地段、交通、位置、楼层、朝向、历史成交价格、挂盘周期、成交周期、挂盘量、看房量等，全记下来。看多了你自然会有些想法，自然会知道自己掌握了什么，还缺什么，这时候再去考虑怎么系统化。

再比如你想了解某个城市，就先去规土委网站上把法定图则扒下来，然后对比着卫星地图去看，把商圈、商务区、住宅区、新建开发区、旧城改造区、重要通勤线路、重要公共服务设施全都标注出来并且记住，然后再步行去把主要的商圈、商务区、住宅区跑个几遍，搞清楚硬件基础、人流热度、商业业态等信息。搞完一圈，你也自然就会对这个城市形成想法了。

又或者你要了解股市当中的某些投资机会，至少先去把相关领域的主要企业找出来，了解一下市场格局和业务情况，把招股书、财报以及大型卖方机构的研报找来看看，再查查产业链上下游的分布，各种销售或者流量之类的数据情况，不用太在意哪些信息质量高，哪些信息质量低，质量高低是你看多了以后的判断。

以上这些工作，如果你没有相关经验和储备，那我建议，先做，后想，不要还没做就去想，这里是不是有更好的方法，那里是不是有什么更高级的思维，这都属于瞎想，人对于没做过的事情是做不出比较到位的思考的。

虽然最近的内容我就是在讲城市和房产产品，但以上这样的工作量，如果去做下来，会远比听我讲要更有效。我估计没有哪个卖课的网络博主会这么跟听众说，但这是事实，工作量的堆砌是建立自己方法论最有效的途径，别人的内容，只是一种对自己方法论的补充，开拓下思路，借鉴一点经验。就像一个应届生入职上班第一天，应该如何学习自己这份工作？当然是跟着领导或者老员工先做起来再说，在战争中学习战争，行家里手都是实干干出来的。

二、强二线城市

方法论的问题我就说到这里，对于有心自己进行投资，尤其是房产投资的听众，如何开始自己的工作我基本上无保留地给出了我的真心建议，出于对自己的决策、自己的钱负责任的态度，这些工作我认为是非常有必要的，而单纯听讲座、听栏目、听课程，是远远不够的。

那么，下面进入今天正题——强二线城市，这里开始因为每个城市的分量都比较重，所以我会讲得细一点，应该需要两期长度。

强二线的划分我们之前说过了，就七座，华东的杭州、南京、苏州，华中的武汉，华北的天津，西南的成都、重庆，我把门槛限制的比较严格。

这七座城市都不错，要么是发达地区的副中心，要么是普通地区的绝对中心，而且目前看格局已经很稳定了，看不到什么很有潜力的挑战者，现在和未来，都是人口、资本流入的热点城市。

人口流入很好理解，虽然网络上数据口径比较乱，准确的数字算不太明白，但近几年这些城市的人才引进力度是有目共睹的。目前中国已经不是一线城市一枝独秀的局面了，二线，尤其是这几个强二线城市，近些年的发展速度大多是跑赢一线的。

而资本流入有两种方式，一种是最简单的人带着钱一起来大城市，另一种则是大城市通过金融机构抽取其他城市的资金。

2018年之后，我国各大城市全金融机构本外币存款余额排名5-11位分别是杭州、成都、重庆、南京、天津、苏州、武汉，正好就是我所定义的七座强二线城市，第12位是郑州。

金融领域有一个常识，就是在和平年代稳定发展的环境下，越是高级别城市，越是贷大于存，越是低级别城镇、农村，越是存大于贷，说人话就是，没钱的地方在把钱借给有钱的地方，而且是以非常低的成本，为什么会这样？因为有钱的地方有利润，有投资机会，造成的结果就是越有钱的地方越好发展，越没钱的地方越难发展。

这个过程近些年越来越明显，资金朝大城市聚集非常猛烈。所谓人之道，损不足以奉有余，我不去做善恶是非的道德评价，反正客观经济结果是这样。

同时这些城市，也是产业结构升级的重要城市，一线城市当中只有深圳和上海是工业实力强的城市，这是不够的，整个工业升级需要更多的城市参与，强二线中的重庆、武汉、苏州、杭州、天津，弱二线里的郑州、西安、合肥，等等。产业结构升级就意味着收入上限有很大提升空间，从这个角度讲，也是中端以上房产会更受益。

如果要给一个简单粗暴的结论，这七座城市的房产价格都是有空间的，都是很值得投资的，在目前这种明确了大城市圈发展方向的新阶段，如果你能在这些城市买房，基本上可以忘掉弱二线和三线以下。而且在我看来，这些城市，以及更上一层的一线城市，代表的远不是房产投资机会这么简单，而是整个资源获取的机会。

目前这些城市虽说多少有一些进入门槛，但对于学历尚可的人来说，基本上户籍都是能搞定的，而随着人口迁入到达一定规模之后，一线城市那样的治理压力也会逐步显现，再加上本身学历也在贬值，到时候不排除提高进入门槛的可能性，现在不找个高级别城市挤进去，十年、十五年后，回过头来看，恐怕你很大概率会看到资产财富、公共服务、就业收入、城市商业等领域再也难以逾越的鸿沟。

如果有心提升自己和家庭的话，那就不要去相信那些什么小城市也有大前途的鸡汤，或者什么户籍制度早晚会弱化的谣言，尤其是应届生，现在算是上升机会的后期了，有的路先难后易，有的路先易后难。优质的教育、医疗、治安等公共服务在全球都是稀缺的，我没有见过哪个大国能解决这些资源的稀缺性问题。既然稀缺，那就一定要有个资源分配机制，这个机制，在美国是钱，在我国是以户籍和社保制度为核心的行政管理机制，我不去评价哪个机制是好是坏，反正肯定得有一个机制，既然有，就去适应。

当然，如果你说你安平乐道，就不爱去大城市凑热闹，那也OK，这就是生活态度问题了，不属于个人财富领域的考虑因素。

具体到这些城市相互之间，不是太有必要去区分谁强谁弱，虽然从最终结果看，经济发展一定会有强弱，房价涨幅一定会有高低，但应该很难拉开特别明显的差距。这时候与其去区分强弱，不如去看哪座城市对你来说介入成本和难度更低，因为介入的成本和难度会决定你开展工作并最终做出决策的质量，决策质量也是投资收益的重要影响因素，在好城市瞎买个房子不代表就是个好投资。

比如你在四川生活，那正常来说成都的介入成本和难度肯定比杭州要低，也许五年后看结果，杭州比成都整体多涨了10%，那又如何呢？你千里迢迢、人生地不熟的，要通过足够的工作量去搞明白杭州，这个难度和成本太高了，对于工薪家庭基本就是没法操作。

那么，大概率你在杭州强行做决策的质量要远低于在成都，甚至可能会变成那种听两堂讲座，就飞过去把房买了的事情，这是对自己的投资不负责任。

如果你要非说自己去哪里都可以，比如应届生正在决定去哪里落户，或者正好想换城市之类的，想要个更简单粗暴的排序，那我就排一个，按推荐优先级分成三档：

第一档：杭州、成都；

第二档：苏州、重庆、武汉；

第三档：南京、天津。

今天限于长度关系，先聊到这里，下期会挨个展开说一下具体城市的情况，大家有兴趣的话。可以在评论区交流下你心里对这些城市的看法，那我们下期再见。

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编辑｜何海东   审核｜杨笛