苏州起稳回暖了么（下）？

常熟市场情况及趋势研判

1、常熟土地市场

2018年上半年常熟供地量充足（196万方），已成交45万方；房企关注度高，土地需求较为旺盛，土地价 格与2017年相比小幅上升。

常熟不受限购政策影响，土拍楼面价上升势头依旧明显，随着起拍价提升，溢价率较2017年明显下滑， 房企拿地更为谨慎。常熟地王楼板价已破15000元/平。

2、常熟住宅市场/商品住宅市场

上半年供应67万㎡，供应增长123%，但增加主要集中在二季度；成交42万㎡ ，同比减少39%。市场在 售项目较少，供不应求，上半年开盘项目中多个开盘售罄，整体成交均价15000元/㎡，同比涨幅32%。

3、常熟住宅市场/区域量价市场

常熟主力成交区域为市区，供求基本持平（多个项目开盘售罄，陆续签约中，网签数据未显示），市区均 价过2万/㎡；乡镇区域多个2017年拿地项目入市，供应充足，成交良好，价格提升明显。

1、 常熟住宅市场/区域存量市场

目前整体存量主要集中在市区（37%）和乡区（38%）；各区域库存低位，去化周期都相对较短。

土地端：房企关注度高，土地价格小幅上升。

住宅市场量价：整体市场供不应求，市场火热；价格上扬明显。

住宅产品结构：120㎡以上户型占比近7成，四线城市套均面积较大。

存量市场：存量低位，去化周期7.7个月，市场健康

土地 目前常熟存量低位，前两年供地 稀少，预计将加大宅地供应； 房企关注度相当高，拿地热情依 旧高涨。

成交 上半年新增供应上市较晚，带 来成交量处于低位；随着下半 年多个新项目入市，成交量将 会有所上升。

政策 目前无调控政策，预计延续政 策宽松局面。

价格 下半年随着2017年高地价楼盘 入市，价格会有所抬升

昆山市场情况及趋势研判

1、 昆山土地市场

昆山政府缩减土地供应，隐形控制土地量价，遏制地王产生，2017年涉宅用地成交建面仅110.2万方； 2018上半年昆山市无土地供应。

2、 昆山住宅市场/商品住宅市场

调控是市场分水岭，2017年总供应246万方，受网签影响，成交低迷，2018年昆山低调实施人才政策 以及补社保客户逐步网签，成交回升，同比2017年同期上涨45%，成交价格较2016年涨幅减缓，仍 维持小幅上涨。

3、 昆山住宅市场/区域量价市场

花桥、千灯、陆家、周庄较2017年同比成交上涨明显，主要是补社保客户陆续签约，张浦、锦溪基本无供 应，成交同比下降；2018上半年市场整体供不应求（花桥镇以上海客户为主，隐形去化较多，实际供不应 求），供应集中在花桥，玉山，周市，巴城。

4、 昆山住宅市场/存量市场

受限购政策影响，昆山市整体成交低迷，存量持续攀升，出清周期拉长；

5、 昆山住宅市场/区域存量市场

目前整体存量主要集中在玉山镇及花桥镇（31%），花桥部分网签延迟（约50万方）；周市镇、玉山 镇、周庄去化周期较短，为15个月以内。

土地端：2018年前6个月无土地供应成交，昆山政府减少土地供应计划55 万方，土地市场竞争激烈。

住宅市场量价：1-6月份商品住宅成交较2017年同比上涨，成交价格平 稳上涨

住宅产品结构：刚需型面积段收缩，主要集中在90-144改善（首改）型面 积段

存量市场：成交回升，商品住宅存量平稳走低，出清周期逐步减少

土地 政府以去库存为目的，收紧住 宅土地供应，2018年度住宅供 地计划55万方（占地面积）， 相较于2017年（75万方）缩减 20万方，暂无放松趋势。

成交 下半年，成交会呈现上升趋势， 拥有1年社保年限客户增多 人才政策持续发力

政策 2018年开始低调实行人才政策， 变相放松楼市 目前政策已经很严厉，市场调 整到位，预计不会加码

供应 下半年，去年成交土地开盘，市 场推盘量因此将有所的提升。

价格 下半年价格依旧会保持较平稳 状态.

太仓市场情况及趋势研判

1、太仓土地市场

太仓2018年预计供应涉宅用地156.8万方，上半年太仓供应26.6万方，成交26.6万方，下半年预计 推地节奏加快；5年来太仓土地供应逐年提高，热门板块土地供应稀少，乡镇相对活跃导致均价较低， 受环沪经济圈利好影响，整体楼面价呈上升趋势

2、太仓土地市场/涉宅土地成交情况

从今年以来成交地块来看，起拍楼面价提升，溢价率降低，作为环沪城市，土地竞拍激烈，房企拿地 意愿高 。

3、太仓住宅市场/商品住宅市场

1-6月总供应56万方，同比2017年前六月上升30%；限购对太仓楼市影响明显，限购前基本保持供不应 求，成交均价持续走高；限购后上海客户需求受到抑制，太仓市场量跌价平；2017年年后至今补社保客 户逐渐签约，成交量回升，成交价格受成交项目影响（以港区、浏河项目为主）波动性较大。

4、太仓住宅市场/区域量价市场

多个板块较2017成交上涨明显，主要是补社保客户陆续签约；2018上半年供应集中在城区、港区、 沙溪，成交以港区、浏河、新区为主，供不应求趋势明显；科教新城目前均为尾盘项目在售，成交同 比下跌较多，数个新项目预计下半年入市释放当地客户消费需求。

6、 太仓住宅市场/存量市场

太仓受限购政策影响，月均去化放缓，导致市场存量持续走高，去化周期拉长；2017年11月开始，补社保 客户陆续签约，市场隐形存量释放，库存量开始走低，去化周期缩短

7、太仓住宅市场/区域存量市场

太仓目前住宅存量分布较为平均，其中城区存量占比最大，双凤镇和沙溪镇存量相对较低；璜泾镇和科 教新城去化周期25个月以上。

土地端：近年土地供应增多，多为乡镇土地，成交价格较为理性，房企拿 地意愿高。

住宅市场量价：1-6月总供应56万方，同比2017年前六月上升30%。 商品住宅成交价格基本保持稳定。

存量市场：整体月均去化上升，市场存量出清周期逐渐降低；

土地 太仓政府会加大土地供应， 2018年预计供应156.8万方，土 地供应端更偏向于双凤、沙溪 等乡镇区域。

政策 目前政策已经很严厉，市场调 整到位，政策加码的概率较低

价格 下半年价格预计保持平稳状态。

成交 下半年，成交会呈现上升趋势， 拥有1年社保年限客户增多

供应 随着去年拿地项目推出，预计下 半年太仓将会加大供应。