沈阳，限购之后！

其实本期内容是提前一周就已经准备好了，但是8月6日，沈阳限购政策出来了，和最早流传版本有差异，所以我们也重新调整内容。后来，我还是米宅写过一篇文章，因为沈阳的限购很有典型性。所以今天我们就聊聊沈阳的限购。

我们先来看本次限购和传言中的有什么不同，这两者最大的变动是限购区域的扩大范围。

之前网传版本是：限购扩大到三环全区域以及浑南全域（不包含沈抚新城），限售扩大到全市范围。

目前实锤的内容是：商品住房限购区域扩大至全市行政区（不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。

其它的内容和流传的版本一致，包括二手房不限购。

那么在过去的6天究竟发生了什么事，导致即将出台的限购政策发生变化。

我们先来看一下这次调控的背景：

为什么要限购呢？

自4月出台了“沈七条”以后， 目前，整个限购的区域仍然处于价格上涨的状态，甚至还是涨幅最快的区域。原因是政府限价，一房难求。

最新的行情是沈阳核心区一房难求。6月28日深夜八盘同开，6个盘日光，这一天6个日光盘合计卖5000套，部分开发商开始捂盘惜售。

还有最近7月27日信达万科城秒光，选房当天人山人海。

所以这次限购的主要原因就是：

1、新房涨的太快，让本地人产生了抢房恐惧，房地产市场最可怕的可能就是土著的觉醒。

2、二手房也出现业主跳价、违约、一房多卖的情况。

3、市场供需不平衡。 开发商捂盘惜售。

按照我们之前对二线城市楼市行情走势的判断：

第一阶段：新区品质楼盘开始日光，板块炒作——前奏

第二阶段：核心CEO新盘上涨，核心二手次新跟涨 ——行情启动

第三阶段：近郊地铁新盘上涨，非热点板块地铁二手房开始跳涨——行情高涨

第四阶段：市区十年老房上涨，远郊非地铁房跟涨。——牛市末

沈阳目前处在是第二阶段末期，第三阶段正在进行中，房价还有很大的空间

所以，在这种情况，如果限购仅限三环内的话，会怎样？

我们的看法是如果三环内限购，需求会外溢到三环之外，则三环外受益。

这其中我们认为一南一北两大板块重大利好。他们是沈北新区板块、新南站会展板块。新的限购政策无疑是助推两个区域的房价上涨。

特别是外地投资客可首选新南站片区。因为距离限购区域最近，市民购买热度最好，周边配套完善，土著人气最旺，且有地铁加持未来空间不可估量。

另外还可以重点关注和平区三环外的满融板块，土拍一定会拉升周围平均地价。还有苏家屯热门地块起拍价已达到3300，后期还会拍出新高。

可是，我们看这几天发生了什么事呢？

7天前，也就是原定沈阳调控政策出台的前一天，中共中央政治局召开会议 坚决遏制房价上涨。

当天下午，深圳的限购新政就出来了。个人住宅限售三年、公寓限售五年、企业限购、离婚差别化信贷政策。

和沈阳限购政策延迟不同，深圳限购是提前到来，来的猝不及防！

当天我就在楼市一线声音里做了一期《深圳：7·31之后》。关于限购影响及趋势有详细分析。

随后，市场一片哗然。凡是不增加供应的调控都是促涨的！

3天后，深圳房改新政出台。明确安居房公租房等占新增量60%。不管新增的是什么。但这背后的意志是强烈。

房价被遏制不会上涨必须成为共识！

就在昨天，住建部在沈阳召集地方开座谈会。

1、 加快制定住房发展规划

2、 对楼市调控不力的城市坚决问责。

我们再来看沈阳限购新政内容的调整，一切都明白了。

沈阳此次调控直接原因市被约谈后的表忠心。

从沈阳的调控我们也会看到以往的那些既表了忠心，又刷了存在的调控，过去那种与其说是限制购买，不如说是“在释放一个现在是涨势，你该入手了的信号“的调控，不能再有了。

现在到了表明立场的时候了！现在到了涨还是不涨的送命题的时候了！

所以，我们预测接下来将会有更多的城市跟进对自己下重手，所以成交量必定会大幅下跌，将成为下半年楼市主旋律。

好了，我们说了那么多，无非就是讲个逻辑而已。

那当你知道了逻辑之后，对后市的判断就容易多了。

我们看无论是深圳的限售还是沈阳的限售，无论高层的出发点是什么，短期内量缩价平，长期看涨。

目前的调控政策，一方面对需求进行打压，限购限贷，让购房需求减少。

另一方面对供应也进行打压，典型的就是卡住开发商的融资渠道，让开发商没钱买地、开发，短期可能导致开发商快速低价抛售手中房子，但其实最终减少的是住宅的供应量啊。

供不应求是导致价格上涨的因素。 

因为政策消化需要3-6个月，更精确的判断需要到明年春天再看。