深圳：7·31新政之后

因为深圳新政出来之后，很多平台应该都会解读的。为了和他们解读的不一样，我们从炒房客的角度来解读深圳这次新政。我们看看一般新政出来之后，炒房客是怎么看待调控新政的。

总的来说能，深圳7.31政策之后，深圳短时间内要凉凉。这是我们总的判断。

我们今天主要聊以下五点：

一、解析重点条款

二、对市场的影响

三、对未来趋势的判断

四、对深圳的影响

五、楼市的微观信号

首先没想到会这么快，上上周我们在深圳出差，和同行沟通交流的时候，他们对政策升级是有准备的，但普遍认为会在9月、10月，至少也是在8月，没想到深圳政策这么快。据说，这次新政从意见稿到出台了只用了三天，虽然很多人都说早就有心理准备，但这么快还是出乎很多人的意料。

我们看一下这次7.31新政，关键点：个人住宅限售三年、公寓限售五年、企业限购、离婚差别化信贷政策。 

我们逐条分析一下：

1、个人限售三年。

经过那么多城市的限售，大家现在也都知道了，限售只会让市场供应更紧张。但对于深圳来说，还不仅如此，深圳是一个房产金融属性非常强烈的城市，所以三年才可转让，对快周转流，直白一点就是2年裂变操作影响巨大，但对大面积低单价等长期流派没什么影响。关于炒房流派的内容可以听一下《读懂欧神第二季》

2.公司不能买房。说实话，无论是对市场还是对炒房客是没影响的。更多的是舆论影响。  

3.公寓限售五年。炒房客千方百计避税，减少交易中的无效成本、重视流通性和杠杆，公寓一般是不碰的，所以这一条也没影响。

4.限离。对婚票市场的影响很大。但首房首贷的男女婚票价值会涨价。有房贷的婚票价值不大了。 

除了以上四点，这次新政对市场预期的影响也非常大，因为深圳具有很强的昭示性，所以接下来会有一波舆论，会导致一部分刚需、置换的客户观望、延期买房计划。

对于这一点，我们的观点不变，货币放水是本质。最近深圳四次楼市政策都是增加了买房的成本。更多人的将失去在深圳置业的能力，或许会有一部分人离开深圳。 

我们再来看对市场影响。

新政一出，立刻就有很多人讨论，“要跌了吗？”、 “新政明显是打击炒房的，是好政策”等等。

我的看法是国家调控房产十几轮，结果没有改变，房价飞涨是事实。

我们说凡是不谈“增加供应”的调控，都是“障眼法”。这次政策没有增加供应。所以，深圳房价还会涨。毋庸置疑。无非就是涨幅大小、盈利多少。

但短期内一定是凉凉，首先市场消化至少需要3个月，至于3个月之后需要再观察 。深圳的抗药性很强了。长期看涨结论不变。

回顾房产调控历史，短期受抑制，长期是无效的。二年半到三年就是平整休息的周期和来回。

所以我们的结论是深圳的短期凉凉。长期看涨。

我们再来看市场信号以及对趋势的判断。市场信号首先来自信贷。

1）目前银行签发的产品里面，按揭利率上浮了一点。

2）信贷员最近有主动联系告知有更多的业务。

3）银行各类贷款产品的变化不大。

4）金融合规性的要求没有放松。

5）二手市场价格没有波动，比较难砍价。

6）市场流动性恢复，开始出现小幅跳价，但没有追价行为。

8）限购限贷限价限售等政策，没有放松反而更严格。

10）舆论口没有开始对房地产有利。

11）朋友圈开始对房地产未来开始混沌、观望。

 所以我们得到的结论，微观信号还没有放水。今年出现一波上涨行情很难。但10%是打底涨幅还是有的。  

我们再来看对深圳的影响

这次限售对深圳的影响还是巨大的，深圳一直是改革开放的排头兵，市场经济最活跃的地方，但今年深圳的政策有3·25、6·5、7·31等政策，长期看特区精神受到了打击，削弱了深圳的城市竞争力。

一个深圳的朋友说，每次政策出来，就是后悔房子太少，买房要趁早。今年的三价合一，让买方税费增加不少，二手豪宅税同比增长约30%。但越难的事情，越要去做。对于深圳的新政他的对策不变应万变，继续买房、负债，大不了换城市。