大都市圈：核心城市“香港化”，从十年十倍到十年一倍？

大家好，我是如是金融研究院高级研究员李畅，欢迎收听《买房之道：中国式房地产投资课》。

国内疫情得到控制之后，房地产市场出现了一些值得关注的变化。4月70大中城市房价显示，楼市短期正处于一个回暖的趋势中。50个城市新房价格环比上涨，与3月份相比房价上涨的城市数量显著增加。一二三线城市涨幅与2月相比均有所扩大，部分城市还出现了新房抢购的现象。二手房市场也明显回暖，京沪深等一线城市和部分热点二线城市二手房价出现企稳回升迹象，其中深圳涨幅最高，4月份的环比涨幅达到6.2%，同比涨幅超过14%。整个市场比较火热。

在我们的社群中很多朋友都会问到，京沪深的房价又要开始暴涨了吗？目前房地产市场回暖的最重要原因就是货币宽松。当前的经济属于内外部压力并存，宽松才刚刚开始，而且后续会加大宽松的力度。从内部看，今年一季度GDP增速-6.8%，出现了前所未有的负增长。后面三个季度稳增长的压力进一步加大。从外部看，疫情造成全球经济衰退，除了放水没有好办法，进入零利率的时代是大势所趋。货币宽松对房价是有利的，从供给端看，货币宽松有利于降低房企融资成本，提高拿地积极性。从需求端看，降息有利于减轻购房负担，刺激刚需入市。在历年的楼市上行期间，一线城市由于市场基础很好，需求旺盛，房价一般也是领涨的。

但是，当前的房地产市场基本面和过去完全不同。过去支撑房地产市场的人口红利和金融红利都在消退，“房住不炒”的主基调可能会持续十年甚至二十年，房地产将从金融属性归回到居住属性的本源上来。可以确定的是，未来房地产市场将会进入一个优胜劣汰、结构分化的丛林时代。常住人口产生的真实居住需求才是未来制约房价发展的重要因素。人口往哪走，那里的房价就会涨。反之人口流出的地方，房价下跌的风险就变的很高。

去年4月，发改委出台了一个很重要的政策文件，里面有两个很有意思的提法：对大城市，第一次提出超大城市要“大幅增加落户规模”，改变了一直以来严格控制大城市人口规模的说法。对小城市，首次公开提及“收缩型城市”，第一次提出这些收缩的中小城市要“瘦身强体”。这个文件传递出一个重要的信号，中国的城市化思路已经发生了根本性的改变。原来我们的城镇化重心是农村人口进城，所以要积极发展小城镇，又怕大城市发展过快得城市病，所以对人口向大城市迁移以限制为主。但是现在眼看着大城市的房价怎么限也限不住，小城市的需求怎么托也托不住，城市间的分化越来越严重。这个时候将城市化的重心转移到都市圈、城市群的建设，更有利于形成产业规模效应，产生更强的国际竞争力。发改委说要实现1亿非户籍人口在城市落户，未来这些人口一定会持续向核心大城市、都市圈聚集，而对于中小城市来说，人口流出是需要面对的最严峻考验。

一线城市拥有最广阔的消费市场、最多的就业机会和最优质的社会公共服务资源，自然成为人口流入的首要目的地。现在一线城市规模从限制转为适度扩张，中央出台的最新的政策指出北京、上海将调整完善积分落户政策，人口流入的动力也会进一步增强，支撑房价的上涨。香港的股票市场有一个很有意思的特征，5%的头部股票集中了68%的交易和78%的市值。未来的房地产市场也是如此，城市的分化越来越严重，房价的分化也会越来越严重。从世界发达国家的经验来看，1990年至今，美国洛杉矶房价涨幅是底特律的1.7倍，英国伦敦的房价涨幅是其他中部工业城市的1.7倍。而在1985-1991年的日本房地产泡沫时期，6大核心城市房价涨幅更是非核心城市的3.7倍。

但是我们的研究表明，京沪深无论是绝对房价还是相对房价在全球范围内对比都已经处于高位，再上涨的空间就变得比较有限。再加上房地产基本面和过去完全不同，一线城市即使涨，也是小幅、稳步的上涨，更多的会呈现“香港化”的特征，过去十年十倍很难再现。

1980年代的时候，随着香港经济向好，香港人口已突破了500万，旺盛的需求推动着香港房价的快速上涨，但主要动力仍是居住需求。到1990年，房价比1980年上涨1倍左右。到1990年代，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，房地产开始脱离其居住属性，转向金融属性。在1997年香港回归前的十年里，房价上升了接近10倍。到21世纪，香港政府通过完善城市整体规划、出台《回收土地条例》限制土地用途变更、征收额外印花税抑制投机等方式调控市场，房地产市场开始回归理性，房产的居住属性得到更多体现，过去十年间仅上涨了2.3倍。同样的，对于核心城市而言，即使城市规模仍将持续扩大、人口不断集聚，带来了支撑房地产市场上行的基础，但在如今的政策环境下，即使上涨，也不会像之前大水漫灌时期那么快。

总结而言，对于中国来说，未来的房地产市场将呈现出“港股化”的特征。其最鲜明的特征就是，5%的股票占据了70%的市值和交易量，头部占比明显。预计，中国的房地产市场未来也将呈现出这样结构分化的趋势：对于核心城市而言，随着人口集聚和规模扩张，在强劲的需求支撑下，存在上行空间，但是人口和金融周期的退潮，又使得市场回归理性，涨幅会趋于平缓。