苏世民我的经验与教训 11

苏世民我的经验与教训11：在楼市泡沫破裂前！抢出来的机会

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，苏世民我的经验与教训，昨天说到了，他们嗅到了风险，抛空了房地产业务，但此时萨姆的EOP基金寻求出手，这里面的资产全是硬核资产，其中的房地产规模，比黑石任何房地产交易的规模都要大6-7倍，由于规模庞大，所以如果对于趋势有任何误判，就会造成灾难性的后果，当时这种房地产大型交易，流行分手费，也就是为了吸引买家，卖家会承诺，如果我没卖给你，可以给你一定的资金补偿，覆盖掉你的调查费，竞标成本等等。所以尽管很多买家意愿不强，但也会出来竞争。

所以，黑石参与竞标是肯定的，因为分手费也是几亿美元， 2006年11月，他提出了一个溢价8.5%的报价。而其他的投资者则出价比他们更高。

萨姆只想彻底卖掉这个公司，他不想卖完之后还要提供任何售后服务。当时的交易体量已经达到了300亿美元。这是一笔庞大的资金，不通过银行，根本不可能有这个实力，而黑石要求合作银行，只对黑石提供资金，最后逼着其他竞标者纷纷退出了交易，只剩下了黑石和沃那多，后者是一家房产上市公司，此时黑石马上召开会议，到底是拿分手费走人，还是继续下去，拿下这个资产，他们算了算，即使只要分手费，也高达5.5亿美元。

但黑石的房地产团队，此时有点不死心，觉得这个资产太好了，于是继续加价，比最初的报价又提高了9%，但此时作者开始发出严重警告，这笔交易非常危险，即便收购这个资产，也要同时出售掉EOP里面一半的房产，先把钱落袋为安。很多人可能有点晕，老齐解释一下，就好比我们买房，周边房价10万一平，而有两套房只要6万一平，似乎这是一个机会，但是我们此时已经非常担心房地产泡沫破裂，那么怎么办呢，我们可以买这两套房，但是必须同一时间卖出一套，这样我就回收了大部分资金，规避了风险。作者要求的是不能过夜，也就是说当天买入就得当天卖出一半。

而萨姆那边，则坚决反对预售项目，也就是说不同意黑石，再买入之前就开始往外卖。所以这似乎是一个僵局。作者说，没什么是钱解决不了的，如果有就多出点钱，让他们去找萨里，说可以多给他点钱，但前提是必须同意我们预售。对于萨里这边来说，他其实的诉求就是卖高价，也不负责售后。那么既然黑石答应高价全盘接走他的资产，并划清界限，自然这个原则也是可以商量的，可见有时候一些看起来牢不可破的东西，并非那么不可商量。重要的是抓到对方的核心需求。

拿到预售权，黑石就能变被动为主动，他把其中的7座纽约写字楼，卖出了70亿美元，回收了18%的资金，当时由于在楼市顶峰，最狂热的时候，所以拆着卖掉萨里的资产并非什么难事。而在萨里那边，他们也将价格调高了24%，总价已经开到了390亿美元。而且是现金支付，竞标对手沃那多则提出的方案是现金加股权，这时候作者认为他们大局已定，因为萨里之所以卖掉这个硬核资产，说白了就是想逃离楼市，他绝不想要其他房产公司的股权。所以黑石赢了。

但是，这绝不是胜利的时刻，反而是最危险的时刻，他们必须连夜卖掉其中的一大部分，房地产团队加班加点与买家接触，甚至公司里都充满了刺鼻的味道，大家已经几天没睡觉，没洗澡了，正在马不停蹄的奔波。这边刚接下EOP，那边就开始变现，除了卖掉纽约写字楼回收70亿之外，还卖掉了西雅图和华盛顿的房产，回收63.5亿，卖掉洛杉矶和旧金山的房产各回收30亿，此外还有波特兰丹佛亚特兰大等等都回收10亿美元，一天之内就收回了一半以上的现金。这才踏踏实实的回家睡觉。此时他正好60岁。

经过几天休息，重返工作岗位之后，他表彰了公司员工优异的表现，值得庆贺，但同时又宣布了另一个吃惊的消息，现在要出售手里面的另一半房产，在处理萨里房产的时候，作者再一次感受到了，房地产市场已经炙手可热，接下来几周时间，他们又卖掉了剩下一半的一半。也就是说差不多400亿的资产，现在只剩下了100亿左右。算上他们之前自己的房地产业务，在8周时间，也就是2个月，他们一共卖掉了700亿的房地产资产。

作者算了一笔账，他们卖出的房产均价是461美元一平尺，而他们手里剩下的这一点，均价成本已经降到了273美元一平尺，也就是说，即便房价跌40%，他们也是稳赚不赔。

2006年，不光房地产很火，就连股市也很热，花旗银行投资行负责人迈克尔找到作者，提出建议希望黑石可以上市。但当时并没有一家私募股权基金可以上市。从全世界来看，也只有KKR在荷兰股市上过市，私募股权基金上市有一个问题，公开募集的钱性质不好界定，理论上私募基金就是拿投资者的钱去投资，然后赚了钱返还给投资者的生意，但是如果公开募集，这笔钱是没办法归还的。

迈克尔的建议是，黑石转型，不要把它看成一个基金，而是一个集团，把所有的咨询，信贷，投资业务全都打包装入其中，上市募集永久性资本，用于投资公司，扩大黑石的业务范围。也就是说把合伙公司，变成了一个控股集团，跟巴菲特的路基本一样。当时黑石的价值已经达到了350亿美元。在外面的股权大概有7%，是日兴证券卖给的AIG，这笔股权已经7年涨了15倍。

对此，CEO托尼的态度是十分支持的，但作者稍微有些犹豫，他原来只需要对投资者负责，上市后还得对股东负责，应对投资者已经够麻烦了，以后还得让股东指手画脚，考虑股价的高低。而且可能还会失去公司的控制权，他不想让公司重蹈雷曼的覆辙。他把这些难题抛给了迈克尔，几周后，对方拿来了解决方案，IPO也可以保持有限合伙制，普通合伙人和董事会任命权还在作者手中。另外，在上市的时候，明确披露，公司最重要是对基金投资人负责，这个其实跟股东利益并不冲突，基金赚钱了，股东也才能赚钱。于是作者才打消了抵触情绪，允许悄悄的推进。

2006年底，该攻克最难得一环了，那就是黑石的股权分配，当时已经有了100个合伙人，这个任务压在了托尼一个人身上，不能有丝毫泄露，否则必然引发公司内耗。一切就准备就绪之后，他们找来了摩根斯坦利，花旗和美林来担任承销商，准备启动上市计划。2007年3月21日，他们在上市备案的前一天，向员工和外界公布了上市计划，一下震惊了世界。

黑石的IPO募集40亿美元，公司估值350亿美元，不过这时候，黑石中国区业务负责人梁锦松打来电话，这人在金融圈鼎鼎有名，做过香港特别行政区的财政司司长，号称香港财神爷，而他被普通老百姓所知道，是因为他的老婆，也就是著名的跳水皇后伏明霞。2007年初梁锦松加入黑石，负责在中国的资产管理业务。

梁锦松告诉作者，说中国政府成立了一个主权财富基金，也就是我们自己说的中投公司，要对外投资，非常看好黑石的运作，所以黑石上市募集40亿美元，中方希望吃下30亿，作者他们研究之后认为可以吃下这笔资金，但要锁定4年，4年后可以每年卖三分之一，后来他才知道，中投这笔钱，是中国政府自二战之后首笔海外股权投资。

不过这也惹来了不少麻烦，有参议员不干了，要求黑石做出中方持股问题的解释，并上升到了美国国家安全的高度。此外还有税务问题，法律问题，劳工问题，会计财务问题，太多的事情需要他去处理，还要进行各种路演，去争取各种机构投资者。甚至还去了中东，争取沙特和迪拜的土豪。

不过市场的反应还是很火爆的，他们路演进行了一半，就已经超额认购了15倍，发行价也达到了31美元，是他们估计的最高值。最后他们一共募资了70亿美元，成为谷歌上市10年内的第二大IPO，一时间报道是铺天盖地，而上市还是有好处的，他们锁定了充足的永久资金，为日后应对即将马上到来的金融危机，做足了准备。接下来就是黑石在危机中的表现了，我们明天接着讲。