杭州，房价将跌？

杭州，房价将跌？

杭州，目前和17年3月份的上海很像！

杭州这个城市的伟光正，我们就不说了。熟悉我观点的人应该知道，我对那些伟光正一直都是中立态度，不置可否。

我们要聊一下这个城市的地段价值，然后的目前楼市基本面以及趋势分析。

先看一张图，这是杭州最新的城市规划图，从图中我们可以看到未来杭州将是城市东扩，休闲度假西进，沿江开发，跨江发展的整体态势。从城市空间结构上来说，就是一主三副六组团。

 我们从楼市板块的角度，分为如下8个板块

1、钱江新城和钱江世纪城

钱江新城目前是杭州市的政治和经济、金融中心，杭州市政府在2016年10月从拱墅搬到了这里。

目前钱江新城这个片区内已经开发完毕，无地可供了。所以整个钱江新城区域，只有一两个项目在售。

比如中海钱江湾、滨江保利翡翠海岸，周边二手房均价8万元/㎡。

因为钱江新城没地了，滨江也没地了，所有在两者的夹角区域规划了钱江世纪城，作为G20和亚运会的主会场。也是最近几年钱江世纪城是杭州市财政的重点投资区域，也是近期杭州楼市非常火的一个区域。

目前这个片区主要有三个项目在售：阳光城檀越、龙湖天璞、融信保利创世纪： 目前整个片区周边二手房价格在43000-50000，一二手倒挂10000元之上。  

2、江南城中心

江南城中心包含了滨江区、萧山经开区等几个板块。

萧山经开区：因为紧邻滨江和奥体版块，所以在滨江无房、奥体版块太热的传导下，这里也非常的火爆，项目有绿城桂语江南、万科海上明月澜庭、融创望海潮、中旅名门府，价格从31500-35000元/㎡。

3、城西科创和余杭组团

这个组团包含了整个大城西区域，我们重点来说未来科技城、余杭镇、闲林镇。

同钱江世纪城一样，未来科技城是另一个大热的区域，两者也可堪对比。钱江世纪城如同是国内常见的新区开发，政府重点倾斜，资金密集投。而未来科技城是典型的产业新城，以阿里为主导的高科技产业，让这里成为杭州最具活力之地！

这是我们非常看好的一个区域，不仅有西溪湿地，也有杭州甚至长三角最好的三甲医院，地铁三号线金和五号线。

目前这个片区在售项目也不多，特别是核心区，均价32000元/㎡左右。

余杭镇

老余杭镇拆迁规模庞大，大片大片的拆迁工地，目前几乎没有在售项目。

闲林

闲林紧贴未来科技城，是刚需外溢的一个重点版块，所以目前版块也很热。

片区内二手房均价23000，新房17000左右，一二手房倒挂明显。   

4、大江东义蓬组团

大江东几乎就是杭州的乡下，也是我们在杭州看到的最乱、环境最差污染也最严重的区域，给人的感觉就是杭州市的战略预留区。

大江东瓜沥镇均价17000元/㎡左右；义蓬，均价在12000-13000元/㎡左右。江东核心区是江东新城的核心区域，有地铁七号线，有宝龙的商业广场和龙湖天街，核心区内的旭辉宝龙东湖城，高层价格和瓜沥镇相差无几，在17000-18000元/㎡。

5、城北和良渚组团

不管是勾庄还是良渚新城。都是目前杭州市场非常热的区域，在主城消耗完毕之后，大量的的购房群体就溢出到了这里。除了滨江、钱江世纪城和上城下城几个CEO热抢盘，最火的地方就是这里了。

6、临安青山湖和临平

临安青山湖属于杭州远郊，也是杭州唯一的一个不限购区域，目前有临杭城际和三号线五号线无缝换乘。没什么房子。

临平是余杭的区政府所在地，因一座山分为了山南主城和山北副城，其中山北在售项目较多，因为有地铁，注定是刚需集中地。精装高层价格在16000起。

以上内容来自米宅团队在今年三月份在杭州调研的内容。

我们重点聊一下杭州目前的市场基本面。

杭州楼市从16年10月受上海限购外来资金引爆的行情启动至今，均价已翻倍，钱江新城和钱江世纪城新盘及次新领涨，到郊区次新及其他物业类型跟涨，几乎所有板块和物业类型都翻倍。

杭州房价高地在西湖及钱江新城，标杆楼盘6-10万，因为浙江省富豪众多以及杭州互联网产业极强，像阿里、网易等企业极大提升了杭州房价上限，其房价上限将高于南京。

另外杭州房价扁平化，郊区很贵，地铁末端二手次新房价也达到3万左右

目前行情处于牛市末期，洼地难寻，房价上涨放缓，和17年3月份的上海很像。

如参考上海行情，预计接下去半年房价缓涨或横盘，行情开始分化，市中心优质物业补涨，郊区横盘震荡，前期涨幅过快的区域可能小跌。

总的来说杭州总体偏贵，牛市末期，目前投资价值不大，杭州主场的玩家可深耕，否则房投建仓建议选择其他城市

最最后，从更长远看，五-十年后，杭州房价应该是上海60%。