深圳，哪里是洼地？

深圳，哪里是洼地？

上期我们主要从深圳的地段价值入手，本次我们主要聊深圳的交通和市政规划，因为对于一线城市，轨道交通和市政规划对房子的影响非常重要。城市等级越高，越能体现出房子本身不值钱，房子之下的土地才值钱这句话真谛。

深圳整体城市地形呈东西长、南北短、双中心（福田-罗湖中心和前海中心）的城市格局，市车辆保有量320万却极少出现拥堵情况，可以说在世界范围内路网规划都是非常领先的水平。但深圳的轨道交通存在问题是现状轨道网密度低。

所以深圳目前在建的4条新线、8条延长线。深圳规划5条新增线路。从深圳整体轨道规划趋势显示，未来福田南山密度将进一步增加，重心在西移向前海宝中片区；宝安的纵向密度发达，龙华坂田片区密度增大。远期来看，龙华、坂田区域的拥堵将会得到改善，北站片区可以进一步向北发展，观澜和光明都是比较好的投资选择。

除了地铁，我们再来看深圳的高快速路。

这是一张深圳的高速快速路网图，从密度可以显示出区域未来的活力和价值，宝安、大空港、龙华、光明等都是值得重点关注的区域。从图上我们可以看到深圳高快速路呈现七横十三纵。

七横是沿一线、滨河大道、北环大道、深南大道、南坪快速、机荷高速、外环高速；

十三纵是滨海沿江高速、广深高速、梅观高速、深平高速、丹平快速、盐排高速、东部过境高速、龙平盐快速通道、侨城北沿龙光快速在建。

虽然深圳已经形成七横十三纵的高快速路网，但是跨江通道严重不足以及往东通道接近饱和：难以支撑对粤东的辐射带动作用，仍然是深圳急需解决的问题。

所以目前深圳大力推进外环和机荷高速扩建，增强东西过境交通能力。还新增深汕特别合作区高快速路以及对深惠、深汕高速西沿线扩建，增强东向辐射力；

说完地铁、高快速路网，我们再来看深圳跨境路网图

在图上我们可以看到以下2点：

     配合粤港澳大湾区道路规划，加快推进深中通道建设；

2.     构建粤港澳大湾区跨江通道体系，建设虎门大桥、外环高速西沿江线以及港珠澳大桥支线，并在前海预留通道借口，使得中山珠海可直接接通深圳。

最后，当粤港澳湾区跨境体系构建完成之后，珠江东西两岸将直接连通而无需绕行广州，深圳将真正成为湾区核心城市，辐射周边香港、中山、珠海、东莞、惠州等城市。

最后我们来看一下大家比较一个问题：深圳道路与轨道建设实施，对哪个区域现状改变最大？

我们认为是首先光明。现在光明区拆迁力度大，路网建设合理，有大量空地、工地，绿化、道路规划建设的要求都非常高，每平米投入单价已经超过中心区，且位置靠近大湾区和宝安，享有空港新城的辐射利好，将会形成宝安后花园的概念；

其次是龙华。4、10、6号线都通过龙华，交通和城市环境都会有很大改善。