第七讲 商铺的投资：房地产的高阶玩法

第七讲    商铺的投资

读书人财商学院：为您提供在富爸爸理念指导下，根据中国实际设计的精品财商课。

大家好，这里是读书人财商学院房地产投资指南系列课程。今天我们要学习的是第七课。

在上一节课中，我们讲到了在房地产投资过程中，如何在不需要现金流的情况下，实现资产的增值。这个重要的方法就是以“以物易物”形式而出现的置换。通过置换，我们不仅可以让个人的资产重新整合，还能从置换的人脉网络里收获新的信息以及创新的思维方式。

今天，我们将为大家带来一个新的课题，房地产投资中——商铺的投资。

在课程的第一讲中我们就曾经讲过房产的属性，在房地产投资领域，住宅是大部分投资人最常投资的类型，但随着国内城镇化发展，城市扩张，商业地产里“商铺”类型的投资在近几年也开始火热。

所以，今天我们围绕着“商铺”这一品类，为大家做一下详细的介绍。

商铺的类型

首先来了解一下常见的商铺都有哪几种类型？

市场中，常见的商铺按照所处的环境和位置的不同大致可以分为7种。它们分别是：商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、购物中心商铺、商务写字楼商铺、交通设施商铺。

根据字面上的意思，商业街商铺、住宅底层商铺、购物中心商铺、商务写字楼商铺这几类比较好理解。

但市场类商铺、社区商铺、交通设施商铺具体又是指哪些呢？

市场类商铺大多是指在某个区域内专业品类的交易市场内商铺。比如常见的服装批发、图书城、家具市场、中药材市场等诸如此类。

社区商铺指在小区内设立的商铺，例如一些大型的高密度小区内方便居民购买日常用品的小商店，这类商铺一般规模较小。

交通设施商铺主要指那些设立在机场、高铁站、高速公路休息区等地的商铺。

商铺投资和普通住宅投资的异同

了解了商铺的不同种类，接下来我们看看商铺投资和普通住宅投资有哪些异同。

投资商铺和投资普通住宅，在本质上具有一定的相似性。

它们对地段的要求都高于其他因素。

一方面，商铺是市场交易行为的场所。交易的频率、规模决定了商铺投资的价值。投资价值大的商铺一定是在人流量大、人口集中的地方。

另一方面，人口集中、人流量大的地段往往也是那种商圈配套比较成熟或是住宅集中、人口聚集的地区。

与普通住宅不同的是，商铺对周边环境的依赖性更高。

比如在我们不同种类的商铺分类里，购物中心、市场商铺依赖的是购物中心和市场的运营情况；商务写字楼依赖的是商务写字楼的出租率和发展情况；社区商铺则依赖小区的地理位置、入住率、人口密度等等。

举个简单的例子，在近十年间，国内连锁餐饮业出现了很多新崛起的品牌。他们在店铺选址的时候都有自已的一套方法论。

什么方法论呢？我们知道，在新崛起的商业类型里，购物中心的发展越来越综合。如果大家仔细观察的话，会发现这样一个规律：在一座成熟的购物中心里，经营餐饮类的商铺是有两个集中分区的。

一个是多位于购物中心负一二层，单店店铺占地规模小，商品价位较低（消费不过百元）的美食小吃店，典型代表U鼎冒菜。另一个多是位于购物中心高层（多为四五层），店铺规模相对较大的餐饮店铺，例如海底捞。

一般而言，负一二层的餐饮店，目标顾客多为在购物中心周边上班的普通职业者，或者消费承受能力不高的消费者。而四五层的餐饮一般是定位在逛街购物的人群，旨在为他们提供闲暇聚会场所，所以相对的，餐厅定价和环境也要高于负一二层。

假设，我们在选址的时候，把人均消费不足50元的U鼎冒菜和人均消费150元的海底捞互换，会发生哪些化学反应呢？U鼎冒菜在四五层会因不够隆重而少人光顾，海底捞在负一二层又因为不接地气，致使消费者绕路而行。最后的结果将是哪个都开不下去。

我们再设想一个极端的场景，在煎炸烤涮、食物香味充斥的餐饮区，开设一家女装店，会是什么结果？

顾客会因为餐饮烹饪的香味潜意识产生联想（比如烧烤火锅味沾染在衣服上，吃饭时油溅在衣服上），对服装店问津者寥寥。

可见，商铺对周边环境的依赖程度是很大的。

那么除了对环境的依赖，商铺在投资回报率和流动性上，也和普通住宅有一定的区别。

这是什么意思呢？先来解释一下投资回报率和流动性这两个词。

投资回报率：是指通过投资而应返回的价值，即从一项投资活动中得到的经济回报。

通常情况下，投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%。

比如，我花100万总价购得一间商铺，购入后这间商铺每年带来20万元利润，那么这间商铺的投资回报率即是20万除以100万乘以100%，也就是20%。

在客观条件相当的情况下，商铺的投资回报率要优于普通住宅，是因为与普通住宅相比，商铺更具灵活性，投资商铺既可用于出租，获取租金，在很多时候还可以自行经营，通过商业活动，以更低的成本获得更高的收益。

并且，在同一座城市范围内，商铺的稀缺性也要高于普通住宅。

那么流动性又代表什么呢？对于房地产交易市场而言，流动性大多数时候代表了某区域房产买卖的难易程度。

商铺流动性差是因为相对于住宅来说，商铺本身并不是一个刚需产品，所以需求量不如住宅那么大，而且在中国购买商铺的金融政策相对严格，比如首付比例要比住宅高、买卖税费也相对较高等问题。

但是商铺流动性差，并不是说商铺就不值得投资，实际上经营状况好的商铺可以获得持续的稳定收益，在圈内也一直有“一铺养三代”的说法。也正是这一点对投资人的投资技巧提出了更高的要求。

那么我们应该如何去选择经营状况良好的商铺呢？两个大的方向需要大家掌握。

如何选择商铺？

1、宏观方向。

总的来说宏观方向包括三个方面：

一是消费者的喜好和购物习惯；二是城市经济的发展，哪个部分正在兴起，哪个部分正在衰落；三是人口特征。

先来说说第一个方面，消费者的喜好和购物习惯。目前我们国内的消费市场和环境是在不断变化的。十几年前的消费市场里，消费者对价格是比较敏感的。所以我们看几乎所有的城市里，那些比较老的商圈或者过去比较火的商圈，都是以价格低廉、商品品类多样著名的。（比如北京的动物园批发市场）

而到了现在，我们会发现，那些以品牌、高质量、体验舒适为主的购物中心渐渐成了人们的首选，在一定的区间内，消费者对价格的敏感程度已经大大降低。这也就是为什么在一些城市里，那些老牌购物中心在逐渐没落，而以中高端的新兴购物中心在逐渐崛起的原因。

那么第二个方面城市经济的发展，又是怎么影响商铺的投资的呢？城市的经济决定了城市人口，这就决定了哪里的商铺会被淘汰，哪里会崛起。

举个例子，我们都知道城市产业在不断更迭。几十年前一个城市内的纺织厂、造纸厂、酿酒厂等类似产业为城市经济贡献了大部分份额，那时候人口和商铺也多集中在这些产业周边。

而随着科技发展，高端产业崛起，在广大的二三四线城市里崛起了一批新区、高新区，城市重心和人口随之转移，商圈自然也随之崛起。

第三个方面，人口特征也决定了商铺的选择。比如说，老年人聚集的地方，开设医疗保健的商铺会比较有竞争力；而年轻人聚集的地方，开设娱乐、游戏、KTV等业务的商铺会引起更多关注。

此外，还需要提醒大家的是，近几年来，我国城镇化进程速度很快，在这过程中，市政盲目规划、招商引资困难、商业圈规划可落地性差等问题在地方上时有发生。很多时候，商圈已经建设完成，但人流量和市场活跃程度却因各种因素差强人意。这个时候，商铺投资回报往往会不如预期。这就需要我们在选择投资目标时，一定要仔细考察分析和判断。

2、微观层面

我们按照不同的商铺类型，简要介绍一下各类型商铺在选择时要注意哪些问题。

商业街商铺：商业街商铺经营的商品品类一般多和消费者日常消费娱乐所需相关，并能够自成商圈。重点需要关注店铺在商业街的位置。

市场类商铺：市场类商铺在投资时首先要分析市场经营的类型，比如是家居装修、汽车配件还是图书音像，在了解市场经营的商品类型后可从所处的地理位置、城市该品类市场需求大小及竞争等方面分析是否有发展潜力；其次，尽量选取地理位置靠近市场人口比较醒目的位置。

社区商铺：社区商铺一般坐落在社区内，这类商铺一般比较适合社区周边商业配套较少的情况。

住宅底层商铺：如果是住宅集中的区域，住宅底层商铺是投资价值相对较好的类型。在投资此类商铺时可以重点关注一下商铺的户型。

购物中心商铺：投资购物中心内的商铺时一是了解购物中心的地段，是否能带来稳定人流量；二是要了解清楚购物中心内不同品类商铺的分区，并观察户型布局位置是否适合从事该品类。

例如，服饰、餐饮、影院等等不同的业务类型，对户型和面积的需求是不同的。面积过小或过大，店铺在购物中心所处位置都会对商铺经营产生影响。

商务写字楼商铺：在投资商务写字楼商铺时，一定要对周围写字楼进行详细考察，写字楼入住率、高峰期商铺周边人流量将是重要依据。

交通设施商铺：这类商铺基本上因交通优势，造成资源垄断，可以说是价值很高的一类商铺。

以上各种商铺，无论是哪种类型的商铺，在投资时都需要牢记两条基本原则：

(1)商铺要足够醒目，能被一眼看到。

无数事实都说明，店铺的醒目程度决定了生意的好坏，也自然决定了日后租金的高低和未来的升值上限。

(2)有需求，才有生意

比如，社区类商铺适合小型的超市、蔬菜水果店等，因为社区居民对便民商品需求最高；专业的市场类商铺除了可以售卖一些专业的商品，在临街或与那些专业商品商家邻近的地方，可以考虑经营餐饮、物流等业务；而购物中心现在更是随着消费习惯的发展，已经衍生成吃、喝、购、娱一体的一站式体验场所，商铺在经营上也有了更多的选择。

好了，这节课的内容就这么多了。接下来带领大家简单回顾一下：

这节课我们主要围绕“商铺”来展开，首先我们介绍了目前比较常见的7种商铺类型，包括：商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、购物中心商铺、商务写字楼商铺、交通设施商铺。

接着我们讲述了商铺投资与普通住宅投资的异同：相同的是这两者都对地段有很高的要求；不同的是商铺对周边环境依赖性较高，以及由于商铺的灵活性和稀缺性，在外在条件相当的情况下，商铺的投资回报率一般比住宅高。而由于商铺不是刚需品，交易成本较高，又使得它的流动性比住宅低。

最后我们用很大的篇幅来介绍如何通过宏观层面和微观层面来选择商铺。宏观方面，需要把握三个尺度，一是消费者的喜好和购物习惯，二是城市经济的发展及产业迭代，三是人口特征。微观层面我们按照不同的商铺类型简要地介绍了各类型商铺应该在选择时注意哪些问题。

其实，无论是住宅型产品还是以商铺为代表的商业类地产，在投资过程中要想保证低风险和高收益，除了要了解我们前面所讲到的知识外，还需要掌握另一个重要概念，那就是“周期”。房地产市场虽然特殊，但也和其他商品一样，都遵循着一定的市场规律。那么下节课，我们就将继续为大家揭示房地产“周期的秘密”。