第六讲 资产置换的魅力：为买卖双方都创造价值的交易

第六讲    资产置换的魅力

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大家好，这里是读书人财商学院房地产投资指南系列课程。今天我们要学习的是第六课——资产置换的魅力。

在上一节课中，我们讲到了房产投资领域里的两个重要概念——笋盘和洼地。在投资过程中，通过寻找笋盘和洼地，我们往往能够以较低的成本购入潜力较高的项目，从而实现扩大收益率的目的。

那么今天，我们将从资产交易的环节，向大家普及另一个重要的概念，那就是资产置换。

首先，我们需要对“置换”这个词做一个区分。

在房地产市场里“置换”一词在普通的房产买家眼里更多的是出现在当现有住房无法满足居住需求，而需要购入面积更大、环境更合适的房产代替现有住房，代表的是单个个体或单个家庭的行为。

而我们今天所说的“置换”则发生在两个或两个以上的个体或组织之间，它是指双方或多方通过手中已有资产的交换和流通，以满足各自不同需求的行为。

跳出固定思维，以物易物

在我们的习惯中，交易行为的发生往往是和“钱”相互绑定的。

我们通过出售劳动力、脑力、资产获得“钱”，然后再用“钱”购买我们需要的产品。这是当代社会以“钱”为表现的资产流动。

但如果我们把这些颇具商业色彩的行为向前倒推至4000年以前，在贝类作为货币流通之前，人类的交易行为采用的是“以物易物”的方式。

一个部落（或个体）用多余的动物皮毛换取另一个部落（或个体）多余的谷物蔬果，实现资源的交换和互通。

那么，在现代社会，货币虽然成为了交易流通的凭借，但“以物易物”的方式就该被抛弃吗？

答案是否定的。

在《富爸爸房地产投资指南》中讲了这样一个故事。

房地产投资专家韦恩·帕默，他的父亲从小在农场长大，父亲年轻时，正是美国经历经济大萧条的时期，当时农场赚的钱还不够养活一家人，所以他不得不离开农场去找工作。两三年后，当他还清债务回到农场后，开始决定自己创业。

在韦恩·帕默的父亲看来，农场里有价值的东西不仅仅是那块地，还有草料、牲畜、农业用具等等，这些都可以算作是资产。于是他在农场的路边竖了一块牌子，上面写着这样的内容“出售或交换草料、马匹”。

他先是从当地农民手中低价购入草料，然后再小批量地提价卖给马匹爱好者。或者是从私人手中买马，进行清洁工作和驯养后提价出售给那些愿意购买高级马的人。

在这个过程中，他曾经用马或者牛交换草料，在重修房子时，甚至用草料和牲畜去换来施工材料和橱柜等物品。

在这里，货物可以充当交易过程中的货币作用，并且，这种以物易物的方式还很有可能带来更大的利润。

美国在20世纪80年代初期房地产市场曾经历了一段停滞不前、利率疯长的时期。当时房地产市场的发展简直可以用“爬”字来形容。这个时候“置换”“净值互换”这两个词语就开始作为特定缝隙市场的描述词汇出现了。

净值互换是不用现金就可以进行的房地产投资。它的核心是交易双方房产的净值，并通过交易为双方带来收益。

在传统的买卖交易中，卖家总是想以尽可能高的价格出售，买家总是想以尽可能低的价格买入，这一高一低，价格对不上，交易便不能达成。

净值互换最重要的一点是不依赖现金。所以，即使是在房地产市场跌入谷底的时候，净值互换仍然继续存在着。

2014年，国内房地产市场曾一度跌入谷底，当时许多房地产商现金流紧张，便是通过抵偿房产给工程建筑团队，来支付本该负担的资金。

置换者们往往在其他从业者都在深陷市场低迷泥潭的时候，还能继续创造财富。

如何进行置换？

那么我们应该如何进行置换呢？在了解如何进行置换之前，我们先要了解一下，房地产投资领域里，哪些是常见的可被置换的资产？

像我们之前提到的，马匹、草料可以作为置换资产相似，在房地产投资领域里，房产、租赁权、水权、林权，甚至是一些偶然的生意机会都可以作为置换物。这其中有些风险高，有些则风险较低。

而在置换这些东西的过程中，我们所要达到的是“重新进行资产整合，增加现金流，提升资产净值，优化管理流程及实现减免税款”的目的。

那么，在置换过程中，我们应该遵循怎样的原则呢？

1.用合作代替竞争。

在净值互换的交易当中，买卖双方都会相互“协作”去争取更大的利益。

他们通过各种投资方案，努力让交易的双方都从中获得尽可能多的利益。比如说，进行资产置换额外的好处包括税务的优惠、更少的管理责任、更大或更小的杠杆作用，或是双方各自更想得到的地理位置、更中意的房产种类，或是更适合发挥自己专长的投资目标。资产置换的优势在于可以同时满足双方的具体需求，让双方同时通过置换实现盈利。这样就造就了双赢的局面，实现了最好的结果。

韦恩·帕默曾经为一座4英亩的马场提供贷款，但由于借款人无力偿还贷款，他不得不将马场收回。可是，在收回马场后他才发现，原来的业主已经把马场毁得很厉害了，并且他本人并不善于经营马场。如果想要把马场卖出好价钱，他就不得不花大量成本做修整。所以这个马场在韦恩·帕默眼里就成了一根鱼刺，吞也不是吐也不是，如鲠在喉。

转机出现在一次“净值互换”大会上，在这次会上，他把这处未修整的马场以225000美元的价格置换了出去，而韦恩·帕默换回来的是一块地势陡峭的地和一块适合建造联排洋楼相关设施却没到位的地。事后，他又将这两块地转卖出去，获得了120000美元的收入。

通过置换，韦恩·帕默不仅没花任何成本，甚至还从中获得了120000美元。而同他进行置换的“朋友”也将马场送给了喜欢养马并且对这个马场很满意的女儿女婿。

结局皆大欢喜。

置换的重点在于为置换双方同时创造价值。在置换过程中，所有者的资产内在价值（而非现金收入）才是双方交易的筹码。

2、净值收益比资产本身价格重要

在置换过程中，交易者一般会列出房产的所有优势，并向对方介绍可以从这些优势中获取的财务收益。

通过置换，不仅迅速地达成了交易，并且还获得了比平常更客观的回报，也为对方解决了问题，带来更大的收益。

比如我们刚才提到的韦恩·帕默的那场“马场置换”。马场被置换到善于打理经营马场的“朋友”女儿手中，可以得到妥善的管理实现盈利。而拥有房产开发建筑专业经验的韦恩·帕默，会将在“朋友”手中因地势和设施而闲置的土地盘活，并卖个好价钱。

没有用一元的现金就实现了价值的流动，并且双方可以将自己特有的能力运用在项目中，在置换后实现房产增值的目的。

与此同时，他们用自己的现有资产为资本进行新一轮的地产投资，省略了现金买卖的过程。

我们再来看个案例。

吉姆有一处空置房产，每个月，他需要为这处房产支付8000美元的按揭贷款、税及各种费用，一年下来，他光在这处空置房产上的支出就达到了96000美元。

在听从了朋友的建议后，他用这处空置房产置换了得克萨斯州神父岛52%的产权。置换后，他每年只需要为神父岛支付14000美元维护费即可。平均分摊到每月只有大约1167美元。

这样算下来，吉姆将空置房进行置换后，在神父岛上需要支付的金额不到过去的三分之一，每年为他节省了7000美元现金流。

这个事例告诉了我们另一个道理，置换的核心在于净值而非价格或现金回报。

怎么理解这句话呢？

首先，我们要明白，在资产置换过程中，资产本身的价值互换之外还会伴随着资产能够带来的价值和它本身附加的债务及支出。

其次，成功的置换势必要考虑，置换后为它持续付出的成本，以及它能够带来的利益。

当目标置换物的净值（即“资产价值+收益-维护成本-债务成本”）大于手中被置换物的净值时，才有置换的价值。

因此，在置换过程中，我们的债务可能会被填平、可能会省去很大一部分税务负担，并且从中获得的收益可能也会远远超出价格和现金的范畴。

“置换”是如何帮我们减税的？

前边我们提到，资产置换有诸多好处，其中一项是减免税款，那么它是如何帮我们减税的呢？

有过房产买卖经验的朋友都知道，房屋在交易过程中是需要收取一定税费的。

一般情况下，在中国新房在交易时需要支付契税。契税收费标准大多是在3%—5%。

不同类型的新房，契税的收费标准也不同。例如别墅的契税一般收取比例是比较高的，一般能达到4%；面积大小、容积率不同的普通住宅，收费标准也有一定的区别，90㎡以下的普通住宅契税比例最低。

相比于新房，二手房税费的种类更多，包括：

（1）契税。不同类型住宅，收取标准不同。

（2）印花税。买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

（3）营业税。购买时间在两年内的房屋需缴纳5%的营业税；两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

（4）城建税。营业税的7%。

（5）教育费附加税。营业税的3%。

（6）个人所得税。5年以上普通住宅免交。

需要说明的是，各地政策不同，住房交易时所收取的税费种类和标准是不同的。又因为房地产调控政策的目标变动，房屋交易税费有时也会随之进行调整。

但无法忽视的一点是，无论是哪一项税费的计算，收取的标准都是以房屋的交易总价作为计算指标。

此时，置换在降低交易税费上的优势就显得尤为突出。

假设甲有一套房产A与乙的房产B进行置换。

通常比较合适的方法，是双方以一个比较低的总价签订合同，此时，能将交易产生的税费尽量压缩在比较小的范围内。值得注意的是，总价也尽量不要过低，过分的低于市场价，在收取税费的时候也会采用地段的市场价进行征收。

另外，还有一种方法是采用“赠与”的方式，将房产进行互相赠与，但相对来说，这种方式在日后资产出手时，各地也会按照不同的形式标准，收取一部分税费。

好了，今天的讲述就到这里了，三个主要的内容再来回顾一下：

首先，我们了解到“以物易物”这样的交易方式并不是只存在原始社会，在现代社会它仍然鲜活着，我们称之为资产置换。

其次，如何进行资产置换呢？在这里我们讲了两点原则：一是用合作代替竞争，二是净收益比资产本身的价格更重要。

最后，我们围绕着资产置换，向大家简单介绍了现阶段我国在房产税收上的一些收取规则。

那不知道大家还记不记得，在之前的课程中我们曾经说过，房地产有各种各样的产权性质。除了最常见的普通住宅外，商业地产，尤其是商铺也是近几年随着城镇化的发展逐渐火热起来的投资项目。因此，针对商业地产我们特别做了一期课程，下节课我们将为大家详细讲述，如何进行商铺的投资。咱们下节课再见。