第八讲 房地产周期的秘密：把握投资时机，提升成功几率

第八课 房地产周期的秘密

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大家好，这里是读书人财商学院房地产投资指南系列课程。今天我们来学习第八课。

在上一节课中，我们针对“商铺”这类地产的投资操作做了详细的解答，但是我们都知道投资是有风险的，房地产投资同样存在着风险，尤其是对于商业地产，由于有着比住宅市场更差的流动性，所以要承受更大的风险。

那么，如何在诡谲多变的房地产市场，把握正确的市场时机，达到投资收益最大化呢？今天，我们就来和大家聊聊——房地产周期的秘密。

在课程开始之前，先和大家分享一件真实的案例。

2008年以后中国房地产市场进入了一段繁荣期，河北省某市房地产市场也进入高速发展的上升通道。城镇化建设配合新的城市规划，短时间内创造了大量购房需求，房价开始不断上涨。

市场的繁荣，高额的利润刺激，撑大了房地产开发商的野心，他们纷纷大规模拿地扩建项目。

到2014年，当地新建住宅库存不断攀升并达到高峰，尤其在新区，短短三四年间产生的住宅总量就超过了过去十年。而此时，市场真实的需求却非常有限了，一是因为人口不断外流，二是因为当地人大多在前两年就已经购买了两三套房，而没有上车的也被虚高的房价拒之门外。总之，此时的需求已无力消化过高的供应。

终于在2014年秋天，当地开发商因盲目扩张导致资金链断裂并引发一系列连锁反应，包括上游供应商、下游承建商、为其提供贷款的银行和金融机构都受到了影响，当然受害最深的还有当地的购房消费者。

那时，行走在当地街头，随处可见的都是圈起来的楼基和停工多日的塔吊，开发商跑路，消费者出了钱，却拿不到房，维权现象频发。

其实现在回头想一想，当时的种种迹象都表明，市场已经进入下行周期，不再是投资房产的好时机，可是购房者并不了解，他们被欲望蒙蔽了双眼，只凭着直觉或者跟随大众就做出了买房的决定，最终落了个血本无归。

那么如果你作为一个投资人，如何掌握房地产的周期性，如何从市场的蛛丝马迹里，找到最佳的买入和卖出时机呢？接下来咱们就来具体聊一聊。

房地产市场的周期

我们知道，市场是有周期的。而其中，供需关系的此消彼长是影响市场周期的最常见也是最基础的因素。

无论是哪种市场，股票、债务、房地产，以至衍生工具都有相同的特征和相同的生命阶段，它们都会经历从成长到高峰再到衰退的过程，一个周期结束，另一个周期就会开始。

这就是市场的规律。

对于专业的投资者来说，无论市场处在哪个阶段，只要选到了正确的房产，都能够实现盈利。那么一个完整的周期都包括哪些阶段呢？以及在各个阶段又应该如何操作呢？

首先，我们需要分清房地产的“四段式周期”。

我们以普通住宅市场为例：

第一阶段，复苏期。

复苏期是周期交替的开始，前一轮周期已至尾声，新一轮周期开始出现。

此时房地产行业呈现出这样的特征：

房地产企业早期新建住宅已入市，并且没有新的项目开发计划，或新项目规模扩张减缓和缩小。

新建住房市场销量开始有所抬头，市场需求开始逐渐消耗前期库存，造成新房空置率下降。同时，与衰退期相比，二手房挂牌房源出售周期开始缩短，中介带看率上升，降价销售趋势有所缓解。

这个阶段发生在市场衰退后，此时市场主流购房者处于观望阶段，他们还没有从悲观失望中解脱出来，但专业的投资者却开始进行购买，因为他们预计市场最坏的情况已经结束，而价格将会进入另一个升浪。整个市场情绪开始从消极转为中性。

第二阶段，扩张期。

进入扩张期，市场快速回暖，购房需求大幅度攀升，新房库存开始快速减少，房地产商启动新一轮的规模扩张。二手房挂牌量、成交量均开始提升，并且成交周期缩短，成交价快速上涨。

市场情绪从中性转为看涨再到过于乐观。投资者开始将手中资产相继出售。

在这个阶段，市场已经稳定了一段时间，大多数人逐渐认识到基本面即将好转，开始跟风。

这一阶段的最后，行动比较晚的多数人进入市场，市场的容量开始大规模增加。但同时，很多的憧憬开始盛行，甚至有可能广为流传着关于经济高速增长的“新时期”和永无止尽的繁荣言论。

这时，房地产估价开始攀升至超越历史的标准，很多投资行为表现极为贪婪，然而专业的投资者，当所有人看好的时候，他们开始逐批抛售。

即便这时房价开始趋于稳定，或者上升的趋势开始变慢，但是仍有不少投资者认为这是买进的好时机，并大量购买。这时就是最高点处卖出的最佳时机，因为周期已经接近泡沫的顶点。在这个阶段，市场情绪从中性转为看涨再到过于乐观。

第三阶段，过剩期。

过剩期开始，市场的热度开始由热转凉，由于扩张期已消耗大量的市场需求，因此需求量开始减少。

但又受到前期市场火热的情绪延续，房价仍会保持在高位，同时开发商进入加速扩张阶段。

市场积极情绪在到达顶峰后，恐慌情绪开始滋生。投资者开始抛售房产，造成市场恐慌加剧。

此时，卖方开始占据主导地位。周期的这个部分被认为是由前一阶段看涨的情绪转变成混合情绪的阶段。

此时对于市场来说是很情绪化的时期，因为投资者很容易被完全的恐惧所抓牢，他们甚至贪婪地认为市场会不时走高，因此他们在很多事件面前估价会比较极端。

第四阶段，衰退期。

市场进入衰退期，此时需求开始大面积滑落，开发商新建项目不断落成并入市，住房空置率不断攀升。二手房市场交易周期变长，降价出售现象增多。

市场情绪逐渐消极，投资者断供现象增多，亏损上升。

最后一个周期阶段，经济基本面显著恶化，而且前景黯淡。

了解了房地产一轮周期的这四个阶段，我们基本上能判断出投资时机。

首先，衰退期和复苏期是房地产项目的买入时机。

其次，扩张期是房地产项目售出的最好时机。

影响房地产周期的重要因素

了解了房地产市场的四段式周期，我们还需要了解一下影响房地产周期的几个重要因素。一般来说，影响房地产周期的重要因素主要有以下几项：

一，政策。

我们在之前的课程中曾经提到过，中国房地产市场是一个比较特殊的市场，相对于西方发达国家，中国房地产市场是半市场化的，对政策、宏观调控的依赖性很大。

一般情况下而言，政府会对房地产市场的变化格外敏感。

例如，在2014年末的时候，为了降低市场风险，将房地产拉出衰退期，国家出台去库存政策，利用棚改、货币等政策唤醒了消沉的市场。在2016年市场陷入疯狂时，又紧急发布调控措施，为市场泼冷水。

很多时候，政策从松到紧，再从紧到松从多方面影响着市场，也使市场不断进入周期的交替之中。

所以，在投资过程中，判断市场未来的发展，政策走向一定是大家不可不关注的方向。

二，经济。

大家都知道，经济是有周期的。

十年前的2008年，十年后的2018年，全球经济在周期影响下陷入低谷。房地产周期在大的经济周期影响下，也会表现出相似的市场情况。

比如，2018年在经济周期的影响下，欧美发达国家的房产都出现了不同程度的下跌，美国西雅图的跌幅超过了10%。

当外部经济环境低迷时，国家会通过货币、金融等手段影响房地产行业，从而引导国内经济环境走向。

在经济低迷时期，因实际情况不同，各国针对房地产的政策也会有不同的表现。

一种情况是，房地产会作为刺激经济的一项手段，通过降准、降息，放宽房地产企业或个人贷款门槛，使大量资金流进房地产领域，抬高资产价格；另一种情况是，在社会杠杆率较高、金融风险比较大时，也会通过调整贷款利率和严控贷款，强行提高房地产购买门槛和限制房地产扩展。

例如，在2019年，丹麦第三大银行日德兰银行降低房贷利率至-0.5%来刺激市场需求；而我国则在不停地收紧房贷，以预防金融风险，致使市场复苏期推迟。

三，房地产企业。

市场周期里的变化，本质上还是市场供需的变化。房地产市场里，房地产企业的举动决定了市场的供应量。

不要小瞧商人对利润的追逐和对风险的规避。

很多时候，当某地房地产开发商进入激进模式时，就会催生大量库存，直接将市场拉入过剩期。

通常来说，开发商不考虑成本地在土地拍卖市场疯狂拿地，甚至拍出高土地溢价地块；或是短时间内大量楼盘新建、开盘都是市场即将进入供应过剩的表现。

这里我们提到了一个词，土地溢价，它是指什么？

通常情况下，土地溢价指的是约定土地价格以外的土地交易差额。

土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%

举个例子，假设某地政府打算拍卖一块土地，并且约定该块土地价格2亿，拍卖现场开发商通过不断竞价，最终成交价达到了3.5亿。

此时，这块土地的溢价就是3.5亿减去2亿除以原土地价格2亿，再乘以100%。也就是这块土地溢价率在75%。

土地溢价高，也是市场火热的一种表现。

当大量库存涌入市场，最直接的结果就是导致供大于求，此时市场需求无法消化过量库存，造成房地产企业去库存周期长，资金回笼慢。

这时候房地产企业就会紧急缩减开发规模。购入土地变得谨慎，新建项目也开始减少。

当市场回暖乃至火热，库存变紧张，开发商又会开始积极购入土地。

这就是房地产企业对市场供应变化周期的推动。

以上就是我们这节课的主要内容。围绕着“市场周期”这个概念，我们进行了比较详细的讲解：

首先，是讲述了房地产一轮周期都包含哪些阶段，以及它们在各个阶段都有哪些表现：

复苏期：空置率下降，没有新建工程，市场情绪多为观望；

扩张期：空置率下降，新建工程开工，市场情绪从观望转为乐观；

过剩期：空置率上升，开发商加速扩张，市场情绪达到顶峰后，恐慌滋生；

衰退期：空置率上升，大量新建工程入市，需求减少，市场情绪逐渐消极。

其中，衰退期和复苏期是买入的好时机，扩张期是卖出的好时机。

其次，我们简单聊了聊影响房地产周期的因素，主要包括三个方面，一是政策，中国的房地产市场对政策与宏观调控依赖很大；二是经济，房地产小周期也会受到经济大周期的影响；三是房地产企业，房企对利润的追逐和对风险的规避也会在一定程度上影响市场周期。

那么在了解了房地产市场周期以后，我们是不是就可以进行房地产投资了呢？别着急，房地产投资是一条漫长且复杂的学习之路，这一路上你会遇到各种各样的问题，当你遇到这些问题的时候，良好的投资心态可以助你一臂之力，那么下节课，我们就从精神层面着手，看看投资过程种我们应该保持怎样的心态。