【第7讲】买房子，还是买房产股？

我们是买房产股好还是买房子好？同一个开发商的房子和股票，这在资产配置里算重复么？

各位听众朋友，大家好。我是中欧国际工商学院的金融与会计学教授芮萌。欢迎收听本次房产课程。

前两天我在学校上课，课后有个学生小赵跑来问我，说他老家的房子拆迁了，拿了一笔拆迁费，不知道该往哪里投资。家里的长辈都建议拿这笔钱做首付在上海再买套房，他们觉得房产保值，特别是像上海这种一线城市，房价肯定还会接着涨。

不过我们班里那些做金融投资的同学都劝我暂时先别买房了，因为2018年上海的房价有所松动，后面还不好说，不如乘着股票处在低位的时候多买点房产股，投资房地产公司跟直接投资房子差不多，要是房子涨房产股的盈利好了，股价自然也会跟上去。

芮教授，您说说我是买房子好呢还是买房产股好呢？

我们先说说买房子吧。房产投资的主要收益是什么呢？它有两块，一块当然是房产的增值，这个是人们对房产投资最直观的印象了吧。大众普遍的感觉是这一二十年来房价一直蹭蹭蹭地向上涨，把其它一众资产远远抛在了身后。

这就有点像买了股票，之前的二十年正好都处在了一个长期的牛市当中，这部分就类似股票投资或者叫权益投资，主要的投资目的是获取资产的增值。既然像股票，一定有涨有跌，未来这个股票是会继续一路牛下去还是有一天突然转成了熊市，这个我们目前都还不好说。

不过呢，我这边有几个统计数字可以看一下历史的情况,国家统计局公布的70个大中城市的新建商品住宅在2017年底时的价格相较2005年底上涨了大约1.7倍,二手房价格上涨了大约1.5倍。

我们再看一下一线城市，新建商品住宅房价2017年底相较2010年底，7年时间上涨了1.88倍，二手房价上涨了1.87倍，如果折换成年化的话，差不多要接近９.５%了。而且这个涨幅基本每年都相差不大，没有出现很大的回调。所以说，房产的资产增值收益目前看来很不错，难怪大众这么关注。

还有一块是房子可以带来的租金收入。房租这块的收入基本是稳定的。就好像买了个债券，定期会收到一笔利息一样，这部分就类似债券投资或者叫固定收益投资，投资的目的是赚取定时定量的回报。不过目前国内的租售比处在一个比较低的水平，一线城市的租售比普遍不到1:600，其它大中型城市差不多也都在1:500上下。

租售比是个什么概念呢？就是一个月的房租除以这个房子的房价，就是说这个房子按照当前的房租要租600个月或者50年才能回本。所以大众对这部分收益的感觉没有那么强烈，很容易把这块收益忽略了。

房产投资一来它既有权益投资的特征也有固定收益投资的特征，就像我们刚刚介绍的那样；其次它与股票市场和债券市场的相关性都不高，相关系数都不到0.1，所以通常我们把它归类在另类投资当中。

再说房产股投资，房产股大家都好理解，它就是纯粹的股票投资，只不过我们把股票投资的范围缩小了，投资的是从事房地产行业的公司股票。大部分的知名房地产开发商都是上市公司，像万科、保利这些在A股上市的我们就不说了，碧桂园、恒大这些虽然是在港股上市，不过也都是港股通的标的，都可以直接进行买卖。

既然是股票，大家都比较了解，最终反应的还是公司的基本面。房产股基本面的情况确实像前面同学提到的房地产价格上涨，房地产行业公司的业绩就会变好，那么房产股的价值就随之升高。注意，我们说的不是价格，最终的股票价格还反映了很多其它的因素，比如股票整体市场的情况。

刚刚我们提到了房产投资的收益，我们现在再来看看同期的股票涨幅，同样还是看10年底到17年底的7年时间，上证综指上涨不到1.2倍，深圳成指甚至还是下跌的，那这个期间房产股怎么样呢？

申万房地产分类指数在此期间上涨了1.8倍，几乎接近了一线城市的房价涨幅。不过相较房价几乎一条斜线笔直向上的涨法不一样，房产股可谓经历了暴涨暴跌，15年的那波牛市里跟所有股票一样出现大幅上扬，最高时接近了10年底的3倍，之后又在很短的时间内跌去了差不多一半。

房产股很大程度上是跟着股票的大势随波逐流，我简单测算了一下，房产股指数与上证指数的相关系数是0.8，所以别看房产股涨的比上证指数好一些，其实大部分时间里它们都是同步的。

我们试着来解释一下背后的逻辑，在牛市的中后期，所有股票都大幅上涨，而在熊市的初中期，所有股票则泥沙俱下，这些时候股票的涨跌都与基本面毫无关系，房产股与其它行业股票并没有本质区别。只有在人们相对冷静的时候房产股才真正反映出基本面，这也是这些年还跑赢大盘的主要原因。

既然把房产和房产股作比较了，那我们就来对比一下，收益我们刚刚说了，房产投资从历史上来看收益高且稳定，还有稳定的房租可以拿。房产股的收益也还不错，不过它的波动性要大得多。

房产投资的门槛很高，因为房子的价格高，一般一套商品住宅的单价通常都在百万数量级，几个一线城市甚至要到千万数量级，即使可以通过贷款，首付也是一笔不小的开支，很有可能是一个中产的全部身家或是大部分的身家。

我们一直都说不要把鸡蛋放在同一个篮子里，但是一旦投资房产却又似乎不得不把大部分的鸡蛋都放进去。而房产股投资则几乎没有门槛，即使在股票投资方面没有经验，我们也可以通过投资房地产行业的股票基金的方式来间接完成。

投资房产，持有成本也是要纳入考量的，我们这边说了投资，那就是在满足了自住的需求上来说的，那么加上自住的至少就有两套房，目前已经有些地区对持有多套房产的征收房产税了，而参照国外的情况，这个政策在预期中是有进一步加码趋势的。还有房产是实物投资，注定会老化变旧，还需要有维护保养的成本。持有房产股则几乎是没有成本的，唯一可以算做持有成本可能是股票如果分红时的那部分税罢了。

另外就是流动性，如果你急需用钱需要把自己投资的一处房产，你能很快拿到钱吗？卖过房的人可能知道，你首先要去中介那边挂牌，这个时候一旦市场不那么好很有可能看房的人也是门可罗雀，除非大幅低于市场价不然很有可能几个月都出不了手。即使达成了交易，后续也还有一大堆的流程要跑，都跑完你才能拿到钱，说不定那个时候你的那件急事都给耽误了。股票的流动性几乎没有问题，只要股票不出现停牌或着连续跌停的情况，在急需用钱的时候是随时可以把股票变现的。

房产也有自己特殊的优势，比如学区房。现在的家长都很重视教育，特别是中小学阶段的教育，投资学区房能带来最直观的好处就是不用再为小朋友的学校问题困扰了。这点就是其它任何投资所不能带来的附加收益。

综合上面几点呢，房产股更适合成为中产阶级或者一般大众的投资对象，它的门槛较低，流动性好，也能在一定程度上反映房地产行业的情况。不过你要是想用房产股来完全代替房子，那也是万万不可能的，我们刚刚也说过房产股更多的是跟随股票市场的大势，而不是反映房子的价格。更何况房子还是可以住人的，甚至还能让你家小朋友上个不错的学校。

小赵若有所思，最后还追问了句，“芮教授您一直说分散投资，如果我买了某开发商的房子，再买这个公司的股票是不是重复配置了？”

其实我们前面说的已经可以解答这个问题了。就算抛去前面说的不看，你想想你买的房子对这个公司来说，是不是已经是一笔确定的收益了？我们知道股票买的是对这个公司未来收益的预期。

所以说，即使股票完全反映了公司的基本面，股票代表的也应该是这个公司还未上市甚至还未开发的其它房子，而不是你买的这个房子，这个道理你明白了吗？我们知道决定房价涨跌的更主要因素是位置，而不是开发商，比如你买的房子是在上海的内环内，这个公司的未来房产都在上海的外环外。你看，这两者之间的关系是很低的。

这就是今天我想要和大家分享的内容，大家如果还有其他关心的问题，欢迎在留言板中发送留言或评论，我将会依照内容和关注程度在下一期进行分享。谢谢。