【答疑课】通胀、汇率、政策、信贷对房价的影响

本周答疑 12.15

问题一：@Marc

请问钟老师如何看待近期政策、长三角珠三角等区域楼市走向对汇率、物价、房市的影响？

钟伟回答：

那么有的问题问长三角、珠三角这汇率、房价通胀怎么走，这问题有点大，我只能简要的这么回答。

那么第一个关于通胀，在2019年，由于中国的内需和外需都是非常疲弱的，如果出口出不去的话，那么肯定产能过剩会更严重，另外国内的消费非常疲弱。总体上来讲的话，中国面临着经济下行过程中的通缩，所以明年的物价CPI、PPI往低走的可能性远远的大于往高走的可能性，所以通胀是向下。汇率是肯定是向下，因为你给不出汇率向上的理由，从经济增长来看，从国际收支来看，从商品贸易来看，都不乐观，所以汇率大概率明年是向下。房价的话，尽管有很多人心存侥幸，但是我得强调的是，在2019年房价总体上来讲稳中趋软，也是向下。

所以简要地概括一下，并不仅仅是长三角，或者珠三角有什么特点，有什么特别之处，而是在全国2019年物价向下，汇率向下，房价向下，向上的概率都很小。

问题二：David duan

请问老师人民币汇率的走势以及对房地产市场的影响？

钟伟回答：

接下来一个问题就是关于人民币汇率和房价的问题。汇率我在前面已经回复过相关的听友的提问了，第一个就是人民币汇率总体在2019年是软的，因为我们找不出强的理由，强的理由有什么呢？比如说中国经济增长特别好，中国的投资消费特别强劲，中国的外贸形势特别的明媚，中国的通胀形势特别好，中国的国进民退现象得到了根本的遏制，中国的科技创新有了明显的进步，这些都不成立，可能明年宏观调控也许会松一点，但种种因素决定了汇率还是基本上是稳中偏软的一个态势吧。

第二个因素就是从重要性来看，美元指数，因为在2018年的话，美国指数前三个季度走的比较强，现在来看的话，我们得看2019年美联储是不是继续坚持加息，因为从美国的一些国内的研究，包括美国华尔街投行的研究来讲，都认为2019年美国的经济增速会有所放缓，而美国资本市场比如说股市可能会面临长期调整的压力。在这种背景之下，美联储是不是还坚持加息，比如说加息两次，甚至更多。这对美元指数会有很大的影响，如果美元指数在2019年相对于偏弱的话，那么人民币贬值的压力可能还小一点。如果2019年美元指数还是非常强劲，那么对人民币汇率来讲，是一个很大的压制。所以总体上而言的话，2019年美元指数的强弱对人民币贬值的程度也有很大的影响。

第三是中国国内的政策，在2018年中国的宏观政策，其实还是有所摇摆的，这个使得公众没有办法形成一个稳定的预期。从现在看2019年的话，国内的宏观政策到底怎么走，是不是市场和企业家所欢迎的或者还是自言自语的，或者是形式多于内容的。这些政策是很关键的，例如说能不能减税，对于民营企业能不能够有一个更大的扶持力度，对于真正的科技创新型的企业，能不能按照所拟议的像科创版那样能够有一个好的表现等，这些也会影响到公众的信心和人民币的汇率。所以中美之间的经贸关系，美元的指数，中国应对外部冲突和内部的窘境，所采取的金融货币政策、财税政策是不是得当，产业政策是不是得当，这些都很关键。

从2017、2018年两年，政府调控的时间效果来看，我们对2019年人民币的汇率还是持相当怀疑和悲观的态度。一般来讲，如果中美之间的贸易冲突不是特别大，美元指数稳中略偏弱的话，那么人民币对美元可能名义汇率在7.2左右，但这也仅仅是一个估计，而如果我们所假设的前提条件不成立的话，那么人民币对美元的贬值可能也会更多一些。

那么人民币汇率和房价之间有什么关系呢？我在前面已经回复过了，两者之间并没有截然的关系，但是就当下而言的话，如果人民币汇率在2019年走得特别软，那么公众对于中国经济增长、中国经济的前景和国内的资产价格都会产生信心上的动摇，这种信心上的动摇可能使得富裕阶层买房的愿望下降得比较多，所以总体上来说，如果2019年人民币汇率的贬值超预期，也就譬如说超出了7.2，贬得更多的话，那可能对房价的负面压制作用会非常大。但这个并不能够说汇率和房价之间长期存在因果关系，我们只能够说如果明年的汇率贬值的特别多，那么这就表明公众的信心会受到很大的摧残，公众的信心受到很大的摧残之后，中国的高净值人群，富裕人群买房的愿望会减弱，卖房的愿望会上升。资本转移的愿望会上升，这个对房价是不好的。

想听听房地产政策动向分析

钟伟回答：

那么有的听众问，在2019年房地产调控政策会不会有所放松？我想这是非常有可能的。第一个2019年中国的经济形势是比较严峻的，在这种严峻的形势之下，我们可以大概看到，无论是货币政策，还是财政政策。只存在松的可能，不存在紧的可能。至于怎么松，松多少，那是另外一回事。但是2019年相对严峻的宏观经济迫使中国政府必须采取相对宽松的货币政策和财政政策。同样的对房地产政策可能加码加量的可能性也不大。

第二我们可以看到，7月份到现在，中央对于涉及房地产的调控的表述是有所变化的。最严厉的措词就是，坚决遏制房价上涨，然后这句话就没有再强调，再提了。当这句话没有再强调，再提的时候，其实是比较含蓄的。也就是说可能这方面表达了中央对于遏制房价上涨的政策初衷并没有变化，政策是连贯的、一致的。也许表明，中央对于房价，遏制房价上涨，觉得没有必要过于强调了，因为是因城施策，因地制宜，由地方政府来制定的。所以在10月底的时候，没有再强调房地产的调控，这个可能折射出多重的含义，但我个人宁愿相信，对房地产行业调控加码加量的可能性不是太大。

第三，房地产投资本身是一个体量非常大的投资，我们可以看到房地产的投资的规模是10万亿以上的，如果中国要保住投资增长的话，其实工业投资的增长，制造业投资的增长要往上走几乎是不可能的。因为在2019年如果中美贸易战打得如火如荼的话，那就可能使得中国制造业的产品出口会更加困难一些，产能过剩也会更严峻一些，这种情况之下，制造业投资难以增长。随着科技泡沫的破灭，一些所谓的创新行业投资增长也举步维艰，如果我们再看一下基建的话，这几年的基建增长其实也是明显的回落的，政府要维持一个相对较高的基建的增速比较困难。所以为了稳投资，我们可以看到，工业、制造业等等的投资增长要往上走有困难，基建投资、维稳、政府的财力捉襟见肘也有困难，如果把房地产的投资也要制下去了可能是不理性的。所以在2019年的话我个人倾向认为，为了稳增长，那么总体上来说的话对房地产投资可能相对来说会宽松一些。

我们可以看到，从历史的长期譬如说过去20年的角度来看，房地产行业在中国一直是作为逆周期的行业而存在的，也就是当经济增长顺风顺水，一片大好的时候，政府往往对房地产出重拳予以遏制，当经济增长不太好，找不到增长引擎的时候，往往会对房地产调控政策有所松动，甚至有的时候可能会有一个大的转折都有可能。所以从这个三方面的综合因素来看的话，我们倾向于认为在2019年房地产政策稳中偏松的可能性是非常大的。

问题四：@p&g

想问问信贷政策对楼市的影响。

钟伟回答：

那么那位听众提到的所谓信贷政策，会不会涉及房地产的信贷政策，会不会偏松。这个是一个模棱两可的提问，或者说不是一个太准确的提问，我并不清楚这位听众到底想问是什么信贷政策，例如说是对房地产开发贷款的放松吗？还是对房地产的这个个人住房抵押贷款的放松呢。对于开发贷，对于土地购置等等这块，我觉得放松的难度还是比较大的。因为房地产开发企业也好，建筑企业也好，现在的融资都面临比较大的压力和困难。那么2019年，这个局面我觉得不会有根本的改观，对于个人的住房抵押贷款，包括新房跟二手房，目前非常严厉的限贷政策会不会有所松动，我觉得这倒是存在可能性的。但是要像2016年那么松动，或者像2017年那么的有一个高增长，难度也挺大。所以总体上来说的话，在2019年涉及房地产的个人住房抵押贷款的政策，是有可能放松的。这个会对房地产的市场的稳定起到一定的作用。

问题五、六：@星湖

房价的走势如何？

钟伟回答：

那么第五、六个问题呢，我觉得这个可能听众是来自于成都的，对成都的房价显然还心存幻想，那么在2018年的上半年，在中国的主要的城市当中，我们已经指出了，上涨的比较剧烈的就是西部的城市，包括西北跟西南，西南片区的话像重庆啊，像贵州啊、成都啊等等这些城市的房价的上涨都是比较快的。这是一轮补涨，也就是在东南沿海的主要城市的房价不涨之后，那么在西北跟西南的一些城市的房价出现了上涨。那么这种补涨在2018年的年末基本上就已经结束了。

第二个因素我们看到了成都的新房跟二手房的倒挂现象，但问题就在于，那些被严格限制的，跟二手房的价差特别巨大的新房，你能买得到吗？这个大多数的价差特别离谱的新房，可能成都市的普通市民都是难以买到的。同时新房和二手房的倒挂也存在着其他的解决方式。例如说如果新房跟二手房倒挂率比较高的话，一方面当然可能大家期待的是新房价格的上涨，这是有可能的。也就是成都市的政府对于新房的预售许可的价格逐步的往上抬一点，但更大的可能性是周边二手房价格的下跌。所以新房跟二手房价格倒挂的现象，要怎么解除它，主要可能依赖的是二手房价格的环环的下跌，以及局部的新房价格的，预售价格稍微放松一点，但新房预售价格稍微放松一点，如果一二手房价格倒挂的比较多的那些楼盘，我个人倾向于认为成都市的普通市民是很难买到这种房子的。

然后我们还得考虑，你买了新房之后，涉及新房的税费，以及把这个新房再出售时候的成本，所以考虑到这些资金的成本、税费的成本，新房变成二手房之后再出售的成本，在成都的二手房市场的流动性也是比较差的。所以总体上来讲的话，我个人倾向于认为，成都整体的房地产市场，规模量放得比较大，在2019年大部分的成都的片区，可能会房价是处于一个量都缩的比较厉害，价格稳中有一个中等程度的下行。但二手房的价格我个人倾向于认为是相对比较悲观的，也就是二手房在成都价格的下行，会比新房下行的价格要显著得多。

至于说这位朋友提到的说在2017年的下半年到2018年的全年开发商拿的土地的价格比较高，这些地怎么办呢？这些地最大的可能性就是开发商的利润急剧收缩。所以并不一定开发商拿所有的地都是能够挣钱的，有的时候也会赔钱，这种情况在2019年是有可能出现的。

总结

我们现在只能期待着2019年涉及房地产的调控的政策在严峻的经济形势的压力之下，能够有所放松，使得房地产市场的压力比较小，但我们一定得清楚这个前提，如果2019年房地产市场的调控政策放松了，那就意味着2019年中国经济的情况特别严峻，在整体的经济情况特别严峻的背景之下，消费者的信心，投资者的信心是比较淡的，即便那个时候放松了房地产市场的调控，你觉得会有多少人会大胆地出手在2019年大手笔的买入房子呢？所以房地产政策的放松是以经济情况比较严峻为前提的，经济形势比较严峻，往往就意味着中国投资者跟消费者信心的不足，这种信心不足，对房地产市场的影响我觉得是显而易见的负面的影响。

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