22 与好物管为伴 与公务员为邻

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今天我们要讨论的话题是“与公务员为邻和好物管为伴”，我们将从公共维修基金的角度去考察。

当你买一套房之后，恭喜你，你拥有了一项巨大的资产。可是同时你需要意识到的是你也可能背上了更沉重的债务。有的人说债务无非就是个人住房抵押贷款，还有按揭，按揭按揭，也就是把你按在地上一层一层的揭去你的皮，其实这并非是事实。因为在你的不动产相关的全部成本当中，可能会有多项成本。

不动产的相关成本

第一项成本就是按揭的利息支出。

如果你付了30%首付，申请70%的贷款，贷款的期限在25年到30年的话，同时贷款的利率在国内相对比较高，这样你所承担的全部的购房按揭贷款的利率，可能相当于总房款的大概50%。这当然是一笔很大的开销，但这并不是你债务端最大的开销，还有另外两项。一项是有可能要开征的房地产税，如果我国房地产税的税率跟西方国家大致持平的话，按照每年1.3%到1.4%这样一个税率计算，你为了这个房屋还得需要支付70年，计算下来可能要支付相当于100%的房款。

另外一项是被人忽略的，但却是非常昂贵的一个成本，就是不动产作为长期的资产，需要长期的维护、照料、更新。不动产的管理成本也很高，可能会超过你现在购房总房价的100%，达到1到1.5倍，甚至更多。我们说房屋贵，贵就贵在如果我们从全寿命周期的角度去考虑，物业的成本是非常昂贵的。所以当你拥有了一套房产之后，在负债端需要背负0.5个房款的按揭利率、需要背负1个房款的房地产税、需要背负1到1.5个房款的物业维护的成本。

西方的物管模式分析

那么结论有简单的两点，与公务员为邻、和好物管为伴。

为什么得这样的一个结论？我们需要去说清楚建筑的维护以及到底需要怎样的开支，并且我们首先需要考察西方的公寓是怎么去支出这些费用的。

西方的公寓通常也会有物业管理公司，这些物管公司主要就是收取两项的费用，一项费用我们称之为Operatingfee或者Operating fund，这主要指一栋建筑需要物管公司去正常的运营，比如照明、供暖、供水、供电、保持道路畅通，小区绿化维护、公共区域的保洁、以及保安等等，也就是有点类似我们国内的物业管理费。

第二块，房屋随着逐渐的老去，需要进行更新改造、大修小修。这些物管公司收取的费用我们称之为Reservefund，也叫做储备金。储备金主要是进行资本性开支（capital expenditure）。这类费用有点类似于我们国内的专项维修基金，或者叫做公共维修基金。那么这两块其中前面那块Operatingfund主要是物管公司日常经营运行消耗掉的。后一块Reservefund从财产权利来讲的话，是属于业主共有的，但是由物管公司去暂时地代管，等有资本性开支的时候再使用。这就是我们看到的西方的物业管理公司收取的两类费用。

那么这样两项费用总共有多少呢？如果是比较新的公寓，通常来说可能每英尺会达到6毛钱，6毛钱的话一年计算下来就是7块2毛钱。由于西方国家的新公寓每一英尺的售价很少会超过700美金，实际上即便新公寓的物管费用超过了房价的1%，随着建筑寿命的延长、建筑逐渐的老去，物管费用会越来越高。有一些比较老旧的建筑，物管费用有可能每英尺会超过1块钱。那就非常之昂贵了，可能会占到房屋价值的每年的1.5%，甚至更多。所以有一些老的公寓，租金收入当中的一大部分，甚至超过50%都是用来支付物管费用的。可见，在建筑的全生命周期当中，使用成本是非常昂贵的。

西方买房避免的类型

使用成本这么昂贵的话，我们应该做些什么呢？在西方国家购买公寓的时候，我们应该避免三种类型的公寓。

第一类公寓就是瘦的公寓，按照香港人的说法就是牙签楼，占地面积很小，往往是高层或者是超高层的建筑。由于核心棚的建设不能够太大，受到局限，所以这些建筑的电梯可能还需要分区运行。那么这些建筑在早期多半还是不错的，但是随着建筑寿命的延长，公共部位和共用设备、设施这一块的维护费用会非常高。那么牙签楼是很难买的，因为后期的费用太贵了。即便一开始费用也不便宜，往往每英尺1000多、2000美金的这样的一个新公寓，物管费用每英尺就可能会在1美金以上，这是一个很沉重的开支。

第二类不能买的是什么呢？是破，也就是这个公寓的建筑年限比较长，已经进入到建筑使用寿命的中后期了。房子老了跟人老了一样，各个部位都容易出问题，因此破、老的公寓就很难去有一个正常的运行状态，可能不停地这出问题那出问题，物管收取的费用会高得多。所以破的公寓、房龄老的公寓在西方是很难销售掉的。

第三类就是穷，穷的意思是什么呢？我们知道公寓（Condo），实际上是由多个分散的业主共同拥有一栋建筑。这个时候如果业主的总体收入水平不够高，那么业主有可能就会不及时缴纳物管的费用，或者是这些共有产权人他们能够缴纳的费用通常都是前面Operatingfund这一块，而后面Reserve这块就不够了。所以这些相对收入比较低的业主拥有一栋建筑的时候，当这些建筑的一些特定设备设施、公共部位要进行大修的时候，物管公司要临时地征求业主的意见，来募集一笔钱去修这个建筑，而最后往往很难有统一的意见。在我们中国国内也有这种情况，譬如说一些经济适用房的小区、老破小区，六层的老楼，老人爬不动这些楼梯了，那个时候需要外挂一个电梯。可是这些业主们由于收入有限，或者由于思维比较独特，他们共同拒绝出钱去进行设备设施的更新和替换。

那么这就是西方国家关于公寓运营维护过程当中的一些成本，这些成本从全寿命周期来考察的话，有可能超过这个公寓现在的市值。

中国物管模式的分析

参考西方国家的这种情况，我们来考察中国的房子的情况。从房改到现在，也就是1998年以来到现在差不多20年，中国累计销售商品住宅已经超过130亿平米了。这130亿平米，我们作为业主买了房子之后，总得考虑这些房也会逐渐老去的。怎么个养法呢？有一个特殊的词就出现了，叫做公共维修基金。在前面解释了西方公寓的基本管理方式之后，现在我们还需要解释一下公共维修基金的问题。

尽管你可能已经买了商品房，甚至拥有多套商品房，你很有可能根本就没有认真地阅读开发商所提供给你的房屋质量保证的这个证书当中的内容具体有什么。你虽然缴纳了公共维修基金，但你很少去关注它是怎么在地方政府手上进行具体运作的，还有公共维修基金的领用的方式是什么。那么当我们购买了商品住宅之后，按照住建部的标准，普通的住宅设计寿命一般在50年左右，而我们销售的商品房的产权证通常会有70年。这个时候后面的51年到70年怎么办，还真是个问题。因为已经超出了建筑的设计使用寿命，但产权的本还没有到期，这个时候这个建筑是不是值得大修予以维护，还是作为不适合居住的危楼予以拆除，现在是一个疑案。

第二点我们知道商品房是有质保证书的，质保保多久呢？我们如果稍微看一下就能够明白了，譬如说开发商所提供的供暖设备通常就是质保一个采暖季，上下水的拥堵问题通常质保两个月。大多数的项目质保都只有几个月到一年，极少数项目可能会有三年。所以如果在质保期之内建筑发生了问题，那么会有开发商负责。可以通俗的这么讲，新房一年之内大部分的项目可能会由开发商负责，超过一年的话你要找到开发商让它去对服务的质量进行一些追索权利的话，就会很困难。那么超出了开发商的质保，但还在这个建筑的设计寿命或者是产权本的这个年限之内，也就是还没到50年，或者70年，那么那个时候房屋出了问题，由谁去管呢？主要是两类机构，一类就是我们讲的物业管理公司，另外一个就是中国政府建立的公共维修基金，也叫做专项维修基金。专项维修基金保护的对象就是超出了开发商的质保的年限，但是还没有到达建筑的使用寿命的建筑。如果要对建筑的主体、公共部位、公用设备设施进行更新改造、小修大修的时候就需要用公维了。

第三，公维基金大概是一个什么水平呢？其实不是特别高的。实际上独栋住宅，譬如说别墅之类的，那么公维基金收取的水平可能是在每平米50块钱。如果是多层的话，可能会在100块钱。如果超过7层的，高层的话，可能会在200块钱。各个地方制定的方式也不是特别一样。我们姑且就按照100到200之间来估算，在过去20年所销售的商品住宅在全国一共形成的公维基金大概有多少呢？130亿平米乘以每平米100到200，可能会1.3万亿到2万亿之间吧，这就是全国到目前为止所积累的公维。

再接下来我们分析一下在建筑的全寿命使用周期当中，哪些部位是需要通过公维来进行开支的呢？主要就是三类部位，一类的部位就是建筑的主体。建筑的主体主要指的是建筑的结构，比如梁、柱、屋顶、楼面等等。第二类我们称之为公用部分、公用部位。主要指的是什么呢？比如像楼梯、走廊、通道、公共道路这些，也是需要通过公维来进行维护。第三块叫做公用的设施设备，包括强弱电、管线、地下车库，一些附属设备、还有电梯等等这些。公维主要就是覆盖这三块，并按照每建筑平米100到200来收取。这个措施大约是在2007年国务院通过的关于公维的基金的管理办法，然后从2008年开始征收的。比较老的房子通常是当年没有缴纳公共维修基金的，例如说1998年之前的房改房，我估计根本就没有缴纳过这块基金。

那么接下来，这些公共维修基金到底够还是不够，这是我们需要考虑的。如果我们以建筑寿命50年来计算，现在即便每平米收取200块钱，折合到每年也就3、4块钱。而按照这个道理来讲的话，每平米4块钱一笔收走，这笔费用公共维修基金看起来是不多的。为什么是不多呢？例如说一栋中等体量的民宅，2万平米吧，一共才能设多少钱呢？400万左右的公共维修基金。这个400万左右的公共维修基金要覆盖超过了开发商的质保之后一直到这个建筑不适合居住，被扒掉之前的所有资本性的开支，包括设备的更新、改造、小修、大修等等。看起来可能会是不够的。为什么说是不够呢？我们得看设备的程度。譬如说电线电缆，可能十几年就不行了，最长也就20年吧，电梯的话估计25年到30年，电梯无论如何得更换了。譬如说窗户、塑钢窗、或者是断桥这些，最长可能也很难超过30年。然后譬如说管道、上下水管，有的时候管子本身没问题，但是管子黏连部位的胶是有问题的，这也很难维护，再加上这些管道是不是能够抵御住自来水当中所含有的氯的氯化作用，我们也不清楚。一个商品住宅的大部分设备设施，其实估计综合的正常使用寿命通常都在20多年。在50到70年的漫长的过程当中，这些设备可能需要更新2到3次，所以费用是非常高的。

第三，我们也不清楚公维这些上万亿的资金是不是处于一个有效的增保值的状态。如果不是有效的增保值的状态，房价一天天在涨，建安的开支的成本也一天天在涨，但是已经缴纳的公维部分如果增值保值的速度不够快的话，那么就是以越来越弱的公维去维护越来越庞大的房屋，这两者之间是有矛盾的。我们知道现在已经在全国可能有1.3万亿到2万亿左右的公维基金，看总量是挺大的。可是这些基金和我们所看到的社会保障基金和住房公积金等等一样，它都处于政府的某一个部门的管理之下，这些基金是不是有效的在增值保值，真的是无从知晓。到现在为止我还没有看到过某一个部门披露了它在过去一年所收取的房屋公共维修基金的管理运营的具体的状况，连业主共同缴纳的、属业主共同所有的基金的收益程度竟也没有。如果说这些基金每年能有3%到4%的收益和这些基金几乎没有收益，在长达50到70年的过程当中最后所形成的累积的基金的规模之间会有很大的差异，可能会有3到4倍的巨大差异。

在中国要避免的类型

如果我们仔细的考察一下整个建筑的全生命的使用周期，我们不得不承认，我们并没有信心能够做到专项或公共维修基金一定能够覆盖现在所购买的房子，在未来50年或70年，能够安然的有保命钱去养老。那怎么办呢？也许有一些事情是需要考虑的。

那么首先我们要考虑，应该避免的事情是什么？牙签楼不能买、房龄特别老的老破公房不能买、然后回迁、拆迁安置、经济适用这些房可能也不能买。因为这些可能都是未来的城市的贫民窟。这些房子逐渐老去，居住的群体可能也不是社会强有力的中等或者是高收入群体的时候，可能在全周期的寿命当中，这些房子会越来越缺乏人去照料，那这些房子在中国我们是应该回避的。

第二类应该回避的是什么呢？我们讲到了公共维修基金的这个制度在中国的建立的时间不太长。那么有一些房子可能就没有缴纳过，或者是当初缴纳，这个缴纳的这个金额跟现在的房价完全是不成比例的。我们知道房价越高的地方，公维可能缴纳的就越不足。因为公维实际上是按照建筑成本（每平米100到200）来收取的，和房子的售价关系不大，而高房价的地方往往就意味着什么呢？就意味着像建安以后的人力相关的支出的成本的刚性往上走的可能性越大。在一二线城市，公维不足的问题可能会更突出一些。所以在一二线城市我们要去购买房子的时候，可能越发要关注公共维修基金的缴纳和覆盖是不是充分。

好物管与公务员

那么有没有我们可以搭便车的事情呢？也是有的。

第一个事情就是好的物管公司是非常重要的。现在我们买房的时候很少人去考虑我买完房之后这个房屋是由谁来管理，甚至更多业主会每年就物业管理费的缴纳问题跟物管公司有非常大的矛盾。这个是不合理的，因为就中国的物业管理公司来讲的话，其实他们收取的费用相对还是比较低的，而物管公司成立一个上市公司之后，估值也比较低，大概就只有10倍的市盈率左右。所以在中国，物管不是一个挣钱的行业，而在西方物管还是不错的一个行业。那么在这种背景之下，我们在购买二手房的时候，甚至在购买新房的时候，我们都需要考虑后期的物业运营是由谁来做的，是不是由品牌的物业管理公司来做。其实隐含的一个含义就是，你是选择了和一个好的物业管家为伴。千万不要为物业费一块两块钱的高低而纠缠。在买二手房的时候，较高的物业费往往意味着较好的物管环境，也往往意味着这个房子的价值会更高。

另一个是什么呢？从1998年以来到现在，其实公务员的福利分房并没有停止过，尽管名义上已经停止了，但实际上并没有停止。我们看到公务员集居的一些区域，比如说定向的共有产权的房，以及部委办局，每一个省政府都有一些大院等等。这些由公务员集居的，尤其是近十年来公务员集居的，以年轻或者是中年公务员为主的这些具有准商品房性质的房屋是值得购买的。

因为在这些房屋当中，所居住的人是公务员，或者是相对来说比较处于核心地位的事业单位，这些小区通常来说，主管部门会对这些小区定期的进行一些共用部位或者是公共设备设施的维护更新。这些维护更新我不能确信一定是从这些业主所支付的公共维修基金当中开支的，而很有可能由主管当局通过行政的方式用公共资金给这些公务员已经购置的准商品房提供了额外的增值保障。所以这也就是我们经常讲的，在公务员集居的地方这些可以买卖的房子有没有人管呢？如果有人管，那么这些房子值得买的，如果这些房子房龄已经很老了，原来居住的公务员已经退休，甚至已经搬离了，人员居住的成分非常杂，这些房子没人管了，那就没法买了。

分析了中国的公共维修基金之后，我们需要考虑并不是一个短期的问题，而是一个长期的问题。需要考虑你买了一栋房子之后，这栋房子在长达50到70年的过程当中，谁去为它保养使它处于一个良好的状态，一个处于良好状态的建筑无论是你自己使用，还是在未来再出售，都会对售价有重大的影响。我们应该避免什么呢？我们应该避免瘦房、破房、穷房，我们还应该避免那些没有人照料的房，也就是在以前公共维修基金缴纳不足的房。那么我们应该去选择什么呢？我们应该选择两项，第一个就是以良好的物管公司为伴，因为物管公司并不仅仅照料了你的房子，而且提升了你房子的长期的物业的价值，提升了房屋的居住的初始性。另一个是以公务员为伴，因为年轻的或者中年的公务员们集居的一些物业小区，通常并不仅仅是由公共维修基金对于房屋整个的使用寿命当中予以保护，主管部门往往也会在一段时间之后对公共部位、主体、小区环境进行一些升级，这实际上是一个额外的福利。如果想搭便车的话，就买年轻的，或者是还处于中等年龄这些公务员集居的这些商品房和准商品房的区域，或者就是购买有良好物业管理的商品房。

这就是我们今天要讨论的内容。也就是从建筑的全寿命的全周期的角度来考察建筑的成本，然后我们可以购买和需要回避购买的商品住宅的特性。谢谢大家。