20 房地产中介是怎样消除信息不对称的？（下）

知识卡片

那么我们已经介绍了，西方的这个房地产经纪人必须持牌，必须持续的接受培训。第二个就是一个威力强大的，保证交易透明度的MLS。那么第三个什么呢？第三个就是西方国家的房屋交易价格的形成。

新房的价格是未来的价格

如果是新房的话，新房的价格是由开发商来给出的，开发商也是一房一价，定价也是比较混乱的，但是我们得理解，在西方，开发商制定价格和交房的时候，两者之间的时间差是比较遥远的。例如说今年你去买一套房，但是交房的时间可能实际上是在2020年，所以从现在到今后有相当长的一段时间，我们得需要理解，当你购买新房的时候，这个价格不是当下的价格，是在未来交房时候的价格，也就是开发商一旦告诉你这个价格，到2020年约定交房时间的时候，这个价格是不能变的。所以我们理解，西方国家买新房，买的都是期房，而不是现房，并且期房的时间还比较长，短则一两年，长则三四年都有可能，你买的是未来的价格。所以现在周边的房子比如说可能是1万块，而你买的房子是1万2，你不要惊讶，这是两三年之后的房价。同时开发商也并不这个收取你全部的钱，一般来讲的话收一个定金，然后按照进度再逐步收你的钱，到房屋要交付的时候再收钱，这个时候开发商所收取的这些钱在一个信托帐户那。所以开发商是拿不到购房者的钱，这些期房的房屋预售款都在某一个律师事务所那，Intrust，作为信托而存在。这是新房的价格，在新房价格当中，是一个未来的价格，未来的价格比现在是要高一点的。你现在掏的钱，掏的定金，买的是将来的房子，因此这个买房的过程就是炒楼花。

二手房的交易价格是竞标价格

在中国炒楼花是不可以的，在西方炒楼花比比皆是。华人尤其喜欢炒楼花。那么二手房的交易呢？就比较有趣，如果二手房已经在MLS上挂牌了，那只能够竞标了，比如四五个人去买这套房的时候，每个人写一个他自己愿意出的价钱，价高者得之。所以买房的人既要考虑到这套房你愿意出多少钱，你也考虑到除你之外的其他的买房人可能出多少钱。大家其实都是很谨慎的。竞标机制是一个暗标的竞标机制，这在一定程度上可能是有利于卖房者的，而不利于买房者的。但是从长期来看的话，可能对双方也没有特别大的问题。如果这套房子还没Listing在这个MLS上，那么可以私下暗盘成交，如果是暗盘成交的话，那需要经纪人跟房主比较熟悉。

如果是二手房租赁的话，基本上是经纪替你搞定，租约所收取的佣金大概是一年当中一个月的租金，这就是新房和二手房的价格形成机制。在新房当中，存在着炒楼花的可能性。在交房之前有可能楼花可以被转让一次，或者数次，但如果交房之后你要再改变业主的姓名什么的，可能就开发商要求你交钱才能变更了。所以在西方炒房是很随便的，在中国楼住不炒；二手房的交易价格主要是中介在那努力，在西方二手房的交易价格，主要是竞标性的暗标来形成的；租金价格的形成跟中国是类似的，但是你可以在MLS系统看到过去的成交价跟租金价，它可能会预测未来这段时间的这个房子的租价跟售价。这就是这个第三个因素，价格形成。

律师的角色

第四个因素特别重要，律师。无论你是二手房的买卖，新房的买卖，还是房屋租赁，你所交的钱一般都是交到律师那的，所以去租赁或者买卖一套房，会涉及到卖房的卖方中介，买房的买方中介和律师。最后收房的时候都是到律师那收房，因此这个购房者你所掏出的钱是不太可能被骗走的。在中国这几年的话，其实在买卖房屋当中，存在着很多套路。我周边的朋友就遇到过这种情况。你去买卖一套房看起来挺好，但是真的要交易过户的时候，这套房已经被法院查封了，这套房是涉及到债务债权纠纷等等，这种事情坑了很多人。而在西方这些事都有律师替你解决，所以在西方当中，我们觉得律师的介入保证了交易双方遭遇到司法麻烦的话，由律师去摆平，收房的时候具体的细节，由律师去摆平。你的房款你不用担心安全性，让律师去摆平，律师替你收了费了，给你提供这些服务。

房地产经纪的费用

那么再接下来我们再看经纪的收费。经纪的收费是怎么样的？一般来讲的话，卖方收费少，买方收费多。通常卖方和买方的经纪合计起来大概占到这个房屋交易价格的大约5%左右，可能会高一些，可能会低一些，大多数情况下会比5%低，但更重要的是，在这个一般来讲房地产中介的交易规则当中，已经明确的说了，交易佣金和交易价格是没有关系的。你不能够说这100万的房子卖到150万，因此100万当中你提5%的佣金，而超出的部分越多，你可以提越多的类似于绩效奖金那样的，这个不行的，这样的话中介就会有强大的动力去推高房源。总体上而言，我觉得西方的这个房地产交易的中介收费的费率比中国的像链家，我爱我家的收费的费率要高，并且服务要更弱一些。假定中国的这种超大型的二手房的中介公司，在西方要行得通的话，西方的这样一个独立的这个住房经纪人的制度就要崩溃。

保险公司的角色

再接下来涉及的就是保险公司。保险公司在房屋交易的过程当中的话，可能涉及到你的房屋保险，租房的话，租房人也要去投保，保证房屋不受损坏。所以几乎在西方你如果拥有房屋的话，不可能不投住宅保险。这一点的介入是非常之深的，而在我们中国，可能在2003、2004年之前买卖商品房的新房，开发商还需要，或者商业银行需要你到保险公司去投一个住宅保险，现在这几年连这一点都没有了。但在北美的话，你只要买卖房屋，肯定是不可能脱离房屋保险的不动产保险的。你要租赁房屋，生怕房屋有损坏，也需要是保险的。所以这一方保险的费用也相对来说是比较高的。

因此在西方的整个交易过程当中，我们知道了，涉及到经纪、经纪人的扣率是固定的，涉及到MLS系统，这个系统表明了交易的透明度，然后涉及到律师，涉及到保险公司，涉及到交易价格的形成等等，看起来好像很繁琐，实际上做的时候也并不繁琐。这就是西方关于商品房的新房买卖，二手房买卖，租赁的一些特点。

总结

总体上而言，中国的房屋的交易更富有效率，但富有效率的同时，我们也付出了沉重的代价。而西方新房、二手房以及房屋租赁市场，更富有秩序，也培养了一个庞大的房屋中介队伍。尽管这些中介并没有什么规模效益，都是非常小的小公司。这两个制度哪个优，哪个不优很难说，中国在交易系统当中特别富有效率的时候，是需要考虑提高透明度和为买卖双方提供更良好的服务。那么西方可能是提高交易效率，然后努力降低中介交易的扣率，所以这两个系统各有特点。如果要选的话，我倾向于认为中国未来的系统更多的还是会向西方选，因为交易的透明、合理、公正，不被忽悠，比什么都重要。所以中国缺什么呢，现在来看起来在新房也好，二手房也好的交易当中，特别缺的就是一个中国版的MLS。

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