19 房地产中介是怎样消除信息不对称的？（上）

知识卡片

今天我们介绍在西方买房或者租房涉及到的各类角色。在讲这些之前，有一个特别有趣的笑话，上海某男子因为老婆太丑，把夫人告上了法院。法院判决允许离婚，而且她的夫人还可能得赔钱给那个男的。怎么会有这么离奇的故事？来龙去脉是这样的，这个男的娶了一房太太，家庭和睦，生了三个孩子，生完三个孩子之后，每个孩子的长相都很难看，可是这个男的自己挺英俊，他的太太长的也挺好看，怎么会生出来的孩子跟两个人都不像呢，DNA检查也是对的，后来夫人终于承认了，做过整容手术，本来是不好看的。生出来的三孩子露了馅，上一代做过整容手术，下一代没法再隐藏。

我们讲这个什么意思呢？绕这么半天，想向介绍的是，在西方的房地产行业当中的特别重要的一个系统，叫做MLS系统。

MLS系统

Multiple Listing Service，“Multiple”是各个方面所拥有的房源，这些房源可能是出售的，可能是求购的，可能是出租的，可能是求租的。“Listing”是把私下的、分散的房源都如实地聚拢到这个平台去发布，你一旦发布了，挂上去就Listing了，然后Service，所以MLS是多方房源的发布平台。那么这个MLS系统在美国也好，加拿大也好，是属于一个只有房地产中介，特许经纪人才能够看到的一个系统，这个系统不是开放的。

这个系统如此之重要，以至于我们不得不从系统参与者的角度去讨论，我们在西方买房，或者是租房的时候所能遭遇到的事情。

房地产中介

第一个角色是房地产中介。在中国房地产中介，基本上文化程度可能不是特别高，吃苦耐劳，然后不辞辛苦地带着大家一套一套看房，你并不清楚他们的专业技能是怎么样的。在西方的房地产中介或者叫经纪人，是一个不错的职业，因为挺挣钱的。在中国房地产经纪人我不知道有没有从业资格这个要求，在西方你需要参加考试。那个教材是挺厚的，大概七八百页，有没有课程辅导班我不知道，所以房地产中介必须通过考试，拿到一个License，拿到License之后你并不能够说就此大吉了。那个License是有期限的，你每年还必须在线接受几十个课时的培训，完成这些课时培训，你的License才有效。在这些课程当中，比如说要求诚信，要求为买卖双方服务，你能够获取的佣金的收益跟成交的价格没有关系啊，你获取的佣金必须透明啊，你必须具有一些比如说关于建筑啊，关于住宅啊，关于非住宅，关于土地啊等等的基本的知识，你必须具有《合同法》的基本的常识等等，这个课程的内容涵盖的还是挺广的。尤其是你如果违法了，你会有怎么样的法律责任啊等等都有。所以入门的时候你必须参加考试，每年还得定期参加在线知识技能的补充。这使得西方的房地产中介经纪跟中国的房地产中介的经纪人特别不一样。在西方的经纪是需要考试的，是需要持牌的，是需要每年参加培训的。而在中国不是这样。由此而来的特别不一样的一个地方就是，西方小型的经纪公司是比较多的，大型的很少见。在我们中国像链家，我爱我家这样的巨大无比中介公司在西方是绝无仅有的。所以在西方的话，其实是一个房地产经纪人的自由加盟制度，你也可以自己给自己做中介，很多华人也喜欢买卖房子，自己给自己做中介，省一笔中介费。

什么是MLS

第二个角色我们就必须说到MLS。MLS是什么呢？MLS你可以看到，你要买，你要卖，你要求租你要出租这些房源的信息，在这个系统上都有。这个系统上可以很方便地看到，某一个社区的某一栋楼的某一层的某一个单元，房子的房龄多长，它的户型结构，可以在Google地图上看到这个房子的样子，室内的装修，过去的地税是多少，这些信息都被列举在上头。更重要的是，这套房在过去的买卖价格，成交的时间也都是透明的。因此你可以很清楚看到，这套房子在过去买卖了几次，分别是什么时候，分别是什么价格成交的，以便于你掌握这个房子的价格的涨跌，租金也一样。在MLS上所列举的房子，你很清楚的知道这套房子几乎所有的细节。这个为什么重要呢？这个就使得在中国普遍会出现的现象，比如说买卖房子的阴阳合同：业主和买房者私下量一个价格，然后报给房地产过户，登记部门是另一个价格，这是不可能的。这是一个避税行为，很难做到。另一个中介要巧舌如簧说这个房子过去多值钱，这个房子怎么怎么着，这都没有用的。中国中介对卖方说你这个房子不值钱，没人要。对买方说你这个房子你其实买不着的，它有多么多么好。在西方是没有意义的。而因为在MLS系统当中都有。

所以MLS系统使得房源真实、可靠、透明。这对于一个涉及房屋的交易，涉及房屋的税费征收都是非常有利的。也有利于我们理性地看待房屋的涨价跌价，例如说在MLS系统当中，我们看到判断房价的趋势是比较容易的一个就是Listing的时间，如果我挂一个牌，我从挂牌开始到今后很长的时间都没有成交，这个挂牌的时间越长，表明这个成交的意愿开始减弱了，但是我一挂牌房子就被抢掉了，成交的时间就缩短。所以在房价下跌之前的话，我们首先看到的是Listing的时间被拉长。Listing时间被拉长之后，我们可以看到房屋交易量的下降，你可以用MLS系统看到某一个区间在过去一段时间，房价的同比的上涨或下降的幅度，或者成交的交易量，那么等到交易量下来之后呢，房价可能会跌了。反过来也一样的，上市的时间缩短，成交量放大，接下来可能房价就要上涨了，所以MLS系统是一个比较好的预测房价的利器。在中国，如果我们要搞房地产税，如果我们要避免中介或者开发商的不当行为的话，最重要的一个系统就是MLS系统。而在中国却恰恰缺乏这样的系统。使得我们新房的网签，虽然说控制了一个销售的进度，也一房一价，但并没有什么特别大的真实的意义，因为新房跟二手房市场被隔离了。而二手房市场当中，这个房过去的交易价格是怎么样，租金价格是怎么样，谁买了，谁卖了等等，包括这个房子现在真实的状态，都没有办法提供出来。所以我一直强调的，中国未来的房地产税，保障买卖双方的利益等等，这个系统真是一个利器，让我们从一个彼此之间居心叵测地打暗牌，变成了打明牌，至少这个标的是明牌。就是这个标的是一个公开的，透明的，大家都看得见的。然后你再对这个公开的，透明的这个标的去进行出价，这就是MLS系统。

即便如此，在西方的MLS系统也遭遇到了一些诉讼，因为在美国MLS系统是仅仅对持牌的房地产经纪开放的。这种情况之下，公众怎么能获得这样的信息呢，接下来就有一些反抗者就出现了，譬如说Zillow，Zillow公司就试图说这个房源的信息不能够这么私密的状态，公众都有权知晓这些信息，所以Zillow后来跟MLS系统做了很长时间的抗争，现在在美国，你即便不是房地产的中介，你不持有License，你也可以通过其他的非MLS系统看到房源的真实的状况。

已购用户讨论方法：

添加课程助理微信，进入互动讨论小组，提出你关心的房地产问题。

钟伟课程助理：takakochu