【答疑课】 断供潮出现了吗，按揭市场会崩盘？

本周答疑 12.8.

问题：@云贵同学

请问钟老师，如何看待广东的“断供潮”，明年是投机性购房人群的解冻期，会不会出现恐慌性抛售？

钟伟答疑

有些朋友在问，如何看待网上所流传的“某些地区出现了断供潮”，中国按揭市场会被崩盘？我的回答是这样的。

局部与否？

第一，我们在网上的确看到了一些流传的某某地区有断供潮之类的说法，还有一些街道办组织了房地产的楼市维稳办公室，这个都是一些新鲜的事情，但这个并没有什么关系，因为在网上流传的这些所谓的行政文件也好，行政级别还不够高，不是省一级的，部一级的，或者是中央一级的，只是地方的一些自发的行为。所以这是一个局部的问题，还不是一个被广泛蔓延的问题。

风险提示？

第二，这种情况在过去也曾经出现过，在房地产市场不景气的时候，例如说2008年底，2009年初的时候，各个地方也出台了很多刺激鼓励购房的政策，现在这种优惠政策还没有明显的出现。在2015年底，2016年初的时候，也推动了房地产去库存的进程，也给购房者以很多的优惠，现在这种优惠也没有出现。所以我们可以看到，政府和金融机构并还没有紧张，至少如果出现断供潮的话，它会影响到商业银行的利益，商业银行直接相关的这一方应该会出来说“某某行的个人住房抵押贷款出现了比较多的不良，因此我们对这个业务要予以格外的风险提示和风险警惕”，这种情况还没有看到。

分析按揭市场

第三，我们得相对客观地去看待中国按揭市场的发展状况，中国的按揭市场跟西方的国家，有很大的不一样。例如说首付比率，西方可能首付比率低一些，中国的首付比率一般都在30%以上。意味着什么呢？房价跌幅不超过这个幅度之内，对于贷款行来讲是安全的，而购房者如果要放弃30%的首付，去形成断供要更难一些。其次我们可以看到，中国的按揭率不是特别高，所谓按揭率，作为分子是商业银行的存款性机构所发放的个人住房抵押贷款年内的增量，分母是什么呢？在年内所销售的商品住宅的总量，这是分母。按揭率在相当长的时间，比如说过去15年左右的时间，在中国都维持在正常的50%到55%的水平，有的年份可能会高一些，例如说2006年全年及2007年的上半年时候的按揭率，以及在2017年全年的按揭率，相对来说高一些。但也不会比60%高多少，因此中国居民对他财务杠杆的使用还是比较小心。也就是说通常买一套房，由个人和家庭亲属凑钱所支付的房款，占到总房款的大约45%到50%。比商业银行所规定首套房贷款首付比率30%，其实要更稳健一些。从历史的长周期来看，商业银行到目前为止，针对个人住房抵押贷款这块，是一个让人觉得不做可惜，做了又挣不到大钱的一个业务。因为毕竟商业银行办理个人住房抵押贷款这个业务，安全性比较高，不良率比较低，但流动性比较差，收益率也比较差。这是一个大体的状况。

总结：不可思议

所以从中国的按揭贷款市场特性来说的话，断供潮在全国普遍出现，几乎是不可思议的。因为毕竟中国居民部门的财务杠杆用得相对来说比较谨慎。而在2018年已经过去了三个季度多的时间之内，个人住房抵押贷款在2018年的增量是大大的下行的，截止到前三个季度，根据中央银行所发布的央行货币政策执行报告，三季度末的时候，个人住房抵押贷款的增速大概是不到18%，同比增加的不是特别多。

延伸1：房价下行的区域

那么然后我们来看其他的一些问题，哪的房价容易快速下行呢？

我们大概可以指出两类地区的房价在过去的半年时间，或者稍微长一点，比如说过去三个季度的时间，有两类的房价跌的是比较明显的，一类是绝对高房价地区的，尤其是一线城市，北上广深绝对高房价地区的老破旧房，这些房子是跟随着高品质的新房同步鸡犬升天的，目前这些房子的价格的回落是比较明显的。

第二个就是在过去的一段时间，尤其是在2017年的下半年到2018年的上半年，房价上升的比较猛烈的边际上来说的，上升的比较猛烈的一些地区，房价回落的同样猛烈，因为这些地区的房价的上升，缺乏实际的支撑。比如说合肥、南京等这些地方。房价上涨过猛了就意味着泥沙俱下，意味着投资性的购房，也相对来说占比比较高。因此两类房价现在出现下降压力比较大的。

延伸2：潜在的断供人群

那断供潮出现了吗？断供潮看起来在全国范围之内不可能出现，哪些人群是有可能断供的呢？从商业银行的信贷风险管理的角度来说，大概是这样的一些人群。

第一类人群是企业主，可能不是特别大规模的企业主，中小企业主。在过去，尤其是2018年生意很不好做，挣钱很困难，所以他们个人的房子，通常会被反复抵押。到最后连企业都没有了，这些中小企业主，放弃去还贷款的意愿是非常强烈的，这当中既有他们经济上陷入困境的问题，也可能包含着不愿意还款的道德风险。甚至有的人可能已经转移资产，逍遥海外了。

第二部分是谁呢？我们知道在2017年全年和2018年的第一季度全国出现了拼房的过程，就像拼多多，拼车一样的，好多人买房的时候拼团买房，拼团买房几个人凑钱，投机性去买房。他们买的房屋本身也不太关注房屋怎么样，希望短炒。很容易出现小团队之间的利益不一致，当房价下跌的时候，作鸟兽散的可能性是特别大的，所以要说断供，在过去的一年半时间，拼房买房者这些投机客本身，财务不宽裕，手头有一些钱，对风险的容忍度也比较低，房价一下跌，他们更愿意去直接把房子断供掉。然后甚至有可能把房屋处理掉。

第三类有可能形成断供的群体是绝对的中低收入群体。我们知道没有办法帮助没有收入增长，没有财务能力的人去实现他的购房梦的，除非你免费的送房给他。但经过一系列的努力，有些人可能会买一些经济适用房或者是限价房等。这些人在经济下行的周期当中，更容易失去他们的工作岗位，收入也更不稳定，他们本身断供的意愿和断供的所付出的信用代价也更少。所以中低收入阶层购置了一些政府所提供类似于商品房的这样一个群体，违约的风险也是比较大的。所以断供潮我估计基本上出现在这三类人群当中。

延伸3：蔓延的可能性分析

这些断供是不是有可能在全国蔓延开来，我们要看一系列的因素。第一个因素就是房价是不是有可能在2019年及今后更长的两三年的时间，出现显著的回落。我个人认为，“人无贬基，房无危机，”人民币并没有大幅度贬值的基础，楼市应该会调整，但并不会有危机式的调整，总体上来说的话，2019年房地产的政策，尤其是对开发商的融资政策，和对个人的购房限贷、限购政策，是有可能放松的。这样子使得我们在房地产市场当中，现在被拧的特别紧的螺丝，压的特别紧的弹簧松动一些之后，对于市场暂时恢复平衡，政府手头是有牌可打的。市场稳定下来，价格的下行不剧烈的话，我相信断供也不会特别的普遍。

第二是我们中国的金融体系本身的特点是首付比率高，实际的按揭贷款相对比较少，因此大多数人在买了房之后在装修之后，违约的成本太高。正常来说的话，断供不太容易发生。我们知道目前的个人住房抵押贷款五年到三十年期贷款基准利率大概是4.9，而根据央行的三季度货币政策执行报告，这个基准利率之上，由于加权，贷款加权利率所形成的个人住房抵押贷款的利率，大概是5.72，那比照基准利率，个人住房抵押贷款在2018年所形成的增量部分呢，大概发放是按基准利率上浮了15%到20%吧。那么在2019年，我们知道目前的货币市场也好，利率是比较低的，央行呢也调低了MLF，中期借贷便利的这个利率。商业银行的流动性限债，相对还是比较充沛的。

在2019年，个人住房抵押贷款出现松动，例如说10%的利率上浮，那也就意味着差不多是4.9加上一个50个BP，差不多5.4，我个人期待，在2019年，个人住房抵押贷款，利率出现下行，例如说下行到5.2到5.4这个区间，可能性还是非常大的。比2018年个人住房抵押贷款总体下行50个基点的可能性还是挺大的。这样子的话，已经申请到商业银行住房抵押贷款的人，他的还款的本息，尤其是利息部分，加起来可能还款压力会有所减轻。那么这也在一定程度上可能会刺激一些潜在的刚性需求，去申请按揭贷款，去购房。

总体而言，断供潮只是一个局部的特定区域和特定人群的事情，我个人甚至认为，房地产的按揭贷款在2019年出现松动的可能性是很大的。综合这些因素，我个人倾向于认为，市场会调整，崩盘不可能。

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