5 判断房价是否见顶的各种指标（宏观）

判断房价见顶的指标 

    怎么去判断房价绝对的是高了还是低了，我们把这些指标分成两类。一类是宏观的指标，一类是微观的指标，宏观的指标政府会比较关注，微观的指标购房者会比较关注，这两类指标，在国际上有一些大家都喜闻乐见的东西，但并非这些指标可以直接生搬硬套的放到中国来，我们可以来分门别类的介绍一下宏观的指标和微观的指标。

宏观指标

 第一个指标，不动产的市值对GDP的比例，就是说全国一共有多少套房，这个房子值多少钱，对GDP是怎么样一个状态，这是一个比较重要的指标。有一些传说：中国的房地产的市值对GDP达到了410%，我也去查了这个说法的出处，到最后是死无对证的。也有一些学者说，现在六个上海市的房价相当于整个全美的房地产市值。六个上海市相当于一个全美那也挺厉害的了。可这还是令人心生疑惑，我特地去查了一下，美国纽约市的房地产市值，请注意不是住宅的市值，是房地产的市值，是12.6万亿美元，到2017年底的时候相当于美国GDP的差不多60%，这也是不少的数字。我估计大概四到五个纽约市就相当于全美房地产的市值了，所以如果说六个上海的不动产的市值相当于全美，四个到五个纽约市的市值相当于全美，这也看不出就是有什么巨大的泡沫。当我们去考虑中国的不动产对GDP的市值实际上是一个比较难做的判断，我们不能武断地说400亿。除非我们亲自去研究，到目前为止还缺乏关于中国不动产的总市值对GDP比例令人信服的研究。但国际的水平差不多，大概是250到300之间这样的一个情况，这是第一个指标。不动产市值对GDP的比率。

    第二个就是房地产的增加值对GDP的贡献率。国家有很多支柱产业，有高科技、房地产、金融、基础设施等很多行业，房地产行业在过去被认为是中国的支柱产业，但现在很少提这句话了，因为一提这句话，大家觉得胃里头不舒服。但如果我们只看一个行业的增加值对GDP的贡献率来看，对不起，我们只能这么讲，在西方，房地产的确是第一大产业。大多数西方国家的房地产增加值对GDP贡献的占比大概能到12%到15%，是一个比较高的水平。那么在中国呢？2017年的时候，房地产的增加值排在第二位，第一位是金融行业，金融行业增加值对GDP的贡献大概超过了8%，房地产大概不到7%，百分之6.8、6.9的样子。可以说中国房地产的增加值跟西方房地产的增加值对GDP的贡献来说，中国还是偏低的，但是有一部分学者也提出了反驳，因为我们考虑房地产的增加值对GDP贡献的时候，我们的房屋租赁市场的数据不完整，没有加进去，所以可能中国的房地产增加值被系统性的低估了。但我们只能说，关于房地产的增加值对GDP的边际上贡献，目前在中国也缺乏像样的研究。

    第三就是人均的住宅套数，如果房地产，尤其是住宅价格要见顶的话，那就是存量绝对的够了，房子已经盖得足够多，户均住宅都超过一套了，接下来就是更新改造的需求啊，房子到了房龄差不多得拆掉了，这些住在老房子的人可能会需要一个新的房屋，房屋更新需求占主导的时候，那房价基本就见顶了。可是在中国，户均住宅套数真的是很难说的。因为根据某一个权威部门的说法说户均住宅的套数，1.01或1.02套。我也反复强调过，中国的户均住宅1.01或者1.02套，这个说法我是非常怀疑的。非常怀疑的原因是什么呢？如果我们看1998年之前的中国的房地产的存量，以及1998年之后比如说2017年，这20年间我们所销售的商品房，商品住宅的总面积然后再看城市人口，有可能是5.6亿的户籍人口，有可能是7.9亿的常住人口，也有可能是扣除掉农村2.15亿的常住人口或者扣除掉农村当中在城市间歇流动的2.85亿的一个间歇打工人口，也就是在城市当中的人口，应该是总人口减去2.85，减去2.15，再者，城镇有多少的户籍我们也说不清，因为人户分离现象比较严重，因此我高度怀疑，我们现在并不清楚中国的城镇当中住了多少人，有多少户，当然我们也不知道他们的住宅套数够不够。总体上来说的话，现在中国的户均住宅套数已经超过一套，这个说法是非常令人怀疑的。

    在中国，户均住宅套数目前也是缺乏详细研究的，主要是没有数据，我们真的不知道有多少人，多少户，也不知道有多少存量。再接下来是什么呢？再接下来就是我们可以看到的一个指标是，自有住房率，如果自有住房率非常之高的话呢，基本上我们觉得房价可能也有一些问题了。那么一般来讲的话，一个国家的自有住房率会逐渐的稳定下来。中国的自由住房率呢是全球特别高的一个国家，特别高的国家的原因就是因为我们不考虑住宅的质量的，我们假定所有的农民有宅基地都是有房的，而城镇居民的话我们也被虚夸了。所以中国的自有住房率有多少，这个指标呢也是需要去考证的。

    最后有什么指标呢？金融行业的所占用的资源，占整个社会资源的多少。那么金融行业占整个金融资源，涉及房地产的行业所占的金融资源占整个金融资源的多少呢？在西方国家吧，比如说美国，大概在42%左右。也就是这个他们的金融体系，大概有42%的资源是流向了房地产，当然这个比较复杂，涉及到个人住房抵押贷款，涉及到开发商的开发贷款，建筑施工企业的建筑贷款，包括他们还有一些譬如说证券化的工具，还有一些Second mortgage等等，所有这些涉及房地产加起来大概占到金融体系资源的42%。对于金融行业来讲，房地产肯定是一个决定性的行业，在中国有一个未经证实的数据，就是中国的房地产占用的金融资源大概是60万亿，60万亿是什么水平呢？截止到2017年底，大概我们的社会融资总额大概是188万亿，我们的M2广义信贷大概是170多万亿，将近180万亿吧。所以就以这个广义信贷M2 180万亿，假设金融资源大概60万亿来讲的话，中国的房地产占用金融资源大概占到了整个金融体系的三分之一。这也是一个不低的数字了，因为你要再往上走，走到譬如说40%、42%、43%，那跟西方国家已经持平了。

    所以从60万亿的角度来讲的话，相当多的学者跟官员都认为，你不能靠一个房地产来实现国家的繁荣富强。而房地产的发展可以是让大家的居住条件变的更好一些，但同时如果房地产占用了更多的金融资源的话，那么其他的产业，包括先进制造业、科技行业、研发的金融资源占用的就少了一点。所以我们还是希望在房地产占用的金融资源和其他值得扶持的行业当中占用的金融资源当中取得一个平衡。这个也是一个需要考虑的事情。当然反过来说，房地产业有没有绑架金融行业？那百分之百是绑架了的，不是因为房地产的原因，而是因为金融的原因，因为金融体系本身去发放贷款有两种，一种是所谓的三表，资产负债表、现金流量表、损益表，这个需要银行经常去关注，所以银行在过去很长一段时间，采取了一种比较懒惰的办法，就看抵质押物，抵质押物主要的就是不动产了。所以你要说不动产绑架了银行，那不如倒过来讲，银行主动的绑架了地产。这个是一个比较难说的事情。

    关于宏观指标当中还有一些指标，例如城市化率，城市化率在中国被幻化成两种指标，一个叫城市化率，一个叫城镇化率，因为美国的一些学者说钟教授，你们那个town，你们这个镇都很大了，好几万人对吧，我们一个市也只有这么些人，所以在中国他们认为，比较准确的指标用城镇化率，而不是城市化率。可是无论在中国你是使用城市化率也好，城镇化率也好，这指标都不太准确，因为我们不太能够判断城市长期居住的人口有多少。而一般来说，我们根据库诺特曲线，房价上涨比较快的一个阶段是根据城市化率，或者在中国用城镇化率更好一些。从40%到75%这个水平，可是我们目前中国的城镇化率大约是在58%到59%，还没有到75%。假定未来中国的城镇化率的速度降低一倍的话，那么可以说在未来十年，中国的房地产价格就城市化率这个指标来讲，要见顶还是有一定困难的，甚至有一些专门的研究机构，这个机构也是我们国内比较大的一个房地产开发企业，他们认为在过去，在未来的十年，中国可能还需要新建170亿平米左右的住宅，才能满足基本的生活需求。

结论 

    好了，关于房地产是不是见顶，从宏观的角度来说，有一系列的指标，第一个指标，不动产的市值对GDP的比率，第二个指标房地产行业的金融资源占比对整个的金融资源占比是多少，第三个指标比如说户均的住宅的套数，房子是不是整体的够了。第四个指标房地产行业的增加值对GDP增加值的贡献率达到了多少，接下来还有城市化率等等这些指标。这些指标都有助于理解目前一个国家的房地产的发展水平处于怎么样的阶段，但这种处于怎么样的阶段并非精确而科学的。你没有办法确定，房地产到现在是不是到了一个真实的拐点，这只是帮助政府去判断这件事情。我们在热力学统计当中有一个特别有趣的现象，就是我们烧一壶水的时候，这一壶水开始加热的时候，从加热的温度到99度沸腾之前，冷水层和热水层之间的水的对流都是非常稳定的。但一旦到了99度到了100度，沸腾状态的时候，那么水流在这个壶里头的流动趋势完全就从稳定变为一个不稳定的，乱流的状态了。那么在0到99度之间，稳定的对流状态，你即便做出了判断，也并不知道100度在哪，所以我们刚才讲的那些宏观指标也一样的，对政府来说的话，他也可以时刻的关注这些指标，可是不知道哪一天，房地产市场就真的出了问题，要预测房地产市场出问题的精确的时间，比如说某一年的大概的某一个时段，几乎是不可能的，比地震预测更困难，因为一壶水我们还可以看到100度是一定会开的，但是房价到什么程度，大家就熬不住了，这个的确是一个非常复杂和困难的事情，这并不仅仅涉及到客观的经济指标，还涉及到政府、企业和居民的主观的情绪，这个太困难了。