7 被平均的房价收入比：我们真的有钱买房吗？

房价收入比 

收入房价比是衡量一个国家的房价合不合理的重要指标。收入房价比的计算方式是这个中位数商品房的价格作分子，中位数的家庭的年收入作分母，也就是商品房价格与家庭年收入之比。如果在某一个城市，中位数商品房价格比如说100平米是100万的话，一个家庭假定两个人工作，一年的收入是10万的话，那么收入房价比就是10倍，按照联合国的统计体系，这个指标推荐值是十倍以下，这个收入房价比是正常的。因为通常我们用收入房价比十倍来衡量这个国家的价格对不对。任志强曾经反复强调说我们我们没有中位数的数据，我们都用平均数，譬如说平均房价，平均套型价格，平均家庭收入，他说我们被平均了，其实并没有。为什么呢？误差是可以相互抵消的，平均数的房价会比中位数的房价大概高30%，平均的家庭收入也会比中位数的家庭收入高30%，所以分母分子都夸大了1.3，计算的结果没什么影响的，任总这一点有点较真了。

中国的收入房价比尤其是在一线城市比较严峻：北京、上海、深圳，可能500万都很难买到一套像样的房。如果房价每年涨4%、5%，20万到25万的涨幅，可是你在北京、上海一个大学生刚毕业一个月1万块，两个大学生加起来组建一个新家庭，也就是20多万的收入。所以这么一看，这两个人的收入刚刚够得上每年的房价的上涨，而且房价上涨是加速度的，今年是500万，明年是525万，后年可能就是525万再乘以4%了，那怎么去评价收入房价比呢？在中国很多区域的收入房价比显然已经超过的10倍。这得非常谨慎的去解析，把它一层层的剖开来。

房价收入比的计算

第一收入房价比有一定的解释力，可是我们的分母用家庭的收入是不太恰当的。那么其中的不恰当就在于，例如说你一个月挣1万块，一年12万，我也是跟你的收入一样的，我们居住在同一城市的同一个区域，我们俩都面临买房的问题，可是你一个月省吃俭用能省5000，我一个月海吃胡喝都不够用。所以一年下来你省了6万，我一分钱都没攒。所以我们的分母可能还要考虑收入之后乘一个储蓄率，就你的收入到底剩下多少钱，才是反映出你能不能买房能力的一个关键。假定一套房是100万，你的年收入是25万，除下来是4倍，然后再看一下你到底是存了多少钱，才能看到你多少年可以买得下这套房。这样子的话我们就需要对收入房价比进行第一步的修正，也就是在分母上乘以一个储蓄率，就是一个家庭的实际购房的需要的年限了，假定一个家庭年收入25万，房价是100万，那么收入房价比是4倍，如果我们的储蓄率是40%，也就是这两个年轻夫妻必须拿他们两个人的十年收入，才能供得起一套房。可是另一个家庭如果他们的储蓄率不到40%，比如20%，那么对另一个家庭可能他们需要攒20年的钱，才能够去买一套房。

这其中还没有考虑另一个因素，就是拼爹，拼妈的因素，还有代际之间财富转移的因素。如果年轻人自己的收入是不足以购房的，那么就要靠父母亲给他们的财富转移。所以在中国收入房价比当中，我们看到分母不仅要考虑家庭收入乘一个储蓄率，后面还要再加父母亲对他们的财富转移额度。现在父母会给予孩子买房几十万到上百万的支持，帮助孩子解决问题。所以父母掏全部的首付或部分的首付，子女去供月供，这个形式是比较常见。这也在部分的解释了为什么中国的年轻人家庭一部分靠父母，另外一部分表现出比较强的购房能力的原因。

在西方国家收入房价比不是这样的。我曾经碰到一对年轻的夫妻，男孩是一个华裔，女孩是一个意大利的音乐家，他们俩组建的一个家庭，当华裔家庭的那个男孩的父母说要帮助这个孩子去买房的时候，那意大利的女孩是反对的，她说这样子我们父母跟孩子之间不平等，她说如果我们这样买了房也不会觉得幸福，因为这个房子是靠他人恩赐而拥有的。所以西方国家当中，父母给孩子以很大的财政支持的情况没有像中国这么普遍。

第三个因素就是在中国，你买了这套房，即便借了25年、30年的贷款，这个房价本身是不变的对不对。但你的收入在25年到30年的时间是变的，所以我们讲的这个房价应该是一锤子买卖，现在当我们看到10：1，就10倍的这个房价收入比的时候，收入如果增长的比较快，那么房价收入比会改善。否则的话房价收入比会恶化，在中国的25年到30年的时间当中，我们的收入增长是足够快的，在很大程度上有可能是超过了房价的上涨。2000年以来到现在，我们的收入增长大概是高于9%的，但是年均的房价的涨幅没有那么高，至少从统计局的数字来看是这样。所以如果我们看25年到30年的总的收入的水平的话，可能收入房价比在改善。这一系列因素都使得我们小心翼翼的去看待它。那么回顾一下我们看到的第一个收入房价比的因素，如果我们考虑一下储蓄率，我们能够理解了，为什么中国人这么有能力买房子，而日本人买不起房子，宅在家里头做月光族，啃老族，那是因为中国居民目前储蓄率还有30%多，美国家庭的储蓄率大概只有7%到8%，据说有一半美国家庭的人均的储蓄不到2000美金，那钱很少，的确挤不出钱。这可以解释为什么像中国、美国和日本的房价的走势的差异如此之巨大。第二个我们需要考虑的是什么呢，就是我们收入的增长和房价的增长能不能匹配的上。

在过去的20多年我们的收入增长还是比较快的，当我们看现在的房价合不合理的时候，需要考虑我们整个职业生涯。职业生涯可能会长达35年，这个35年当中你大概能拿出10到12年的收入，这是一个极限了。可是未来35年当中我们10到12年的收入是多少呢，现在是不知道的，差异性是挺大的，这也决定了收入房价比在中国，如果有高速的经济增长和收入增长的话，这个指标有可能会改善的。但是如果经济增长和收入增长的不好的话，大学生的工资水平老是不涨的话够呛了。

房价收入比的应用 

所以收入房价比这个指标，当我们去看到它的时候，我们理解这个基本的特点就是，你要让每个人买得起房吗？抱怨房价的高和低其实意义是不大的。重要的是，把个人的收入保持增长得足够快，另外一个就是为了一套房，你被迫的去省吃俭用。所以如果你不能改变房价，你就只能改变自己的收入，并且改变自己的消费习惯。这个是一个非常残忍的，对现代人的压力。所以你如果是房奴吗，大多数房奴其实是很幸福的，因为房奴是一个骄傲的名称，因为房奴意味着你居然已经付了首付，而且在还月供了，很多很多的中国年轻人，目前还为获得房奴的资格而努力。