6 当大家开始买小房子了，房价就太高了？

房价见顶的微观指标 

    君子不立危墙之下，所以我们经常说担心房地产会变成泡沫，那你没有考虑过房价见顶有什么信号吗？此之前我们可以通过什么样的指标或者信号观察到房地产市场是不妙了呢？这个事情并不是特别难回答，我们可以从生活的经验当中总结一些，不是那么学术化的，但是一般来说可用的一些指标。

主力户型面积 

    第一个指标就是：“市场上热销的中位数套型面积”，也就是开发商所喜欢讲的，主力户型的大小。那么主力户型的大小标志着房价离见顶还有多远，能不能直观地考虑一下，如果主力户型面积变小了，或者变大了，意味着什么？

假定一个城市的主力户型面积是120平米，另一个城市的主力户型面积是106平米，那这两个城市哪个离房价见顶远一些？应该是120平米的那个城市，就是在一个区域当中大多数人都是愿意买大房子的，这就表明他们现在手头所有的钱还是能足够支撑他们买大房子的，所以中位数的套型面积，也就是现在最热销的户型面积标志着这个国家，或者某一个区域的房价的热度。正常的角度来说，你的收入增长不可能特别快的，因此房价越涨越高的时候，我们通常会买不起大的买小的，买不起新的买旧的，买不起市中心的，买偏远一点的，所以新房价格中位数的面积变的越来越小的时候，你就知道，房价变的越来越高，大家有点承受不住，房价有可能要见顶了。在大多数房价贵的地方，譬如旧金山、香港、摩纳哥，平均出售的套型面积都是特别小的。

    据说中国国内有一个数据，截止到2016年底，中国城镇居民的户均住宅面积是116平米，现在在很多城市，尤其在三四五线城市，主力户型基本上在120平米或者再大一点，也就是我们喜欢一个比较舒适的大三居。在这种情况之下，中国普遍地来讲，离房价见顶还有比较远的一段距离。可是我们也看到了局部的地区，卖得最好的房子是在变小的。在那些地方，我们就得警惕一点了，房子即便现在没有见顶，但是房价上涨的速度也不会特别快了，因为住宅正在小型化。就意味着本地尽管有最高收入的人群，他们买房的能力也是在下降的了。

按揭率 

    第二个我们可以观察到的指标，称之为按揭率，按揭率就是你首付多少，借了多少钱。如果你自己的钱不够的时候，你通常会加杠杆，就是借钱嘛。借钱借的最多的，就是从银行借、从公积金借了。我们就会形成一个指标，当年的新增按揭贷款是这分子，当年的商品住宅销售的金额是分母，二者之比率就是按揭率。在中国目前按揭率大概不到60%，在2007年、2017年这两个年份是中国按揭率比较高的年份，这也就意味着2007年和2017年房价涨的都是比较猛的。大家买房的时候就不得不去借按揭加杠杆了，总体上来说中国目前的按揭率大约是在50%到60%之间，意味着中国人买房的时候，自己掏一半，从银行或者从住房公积金中心借一半，这种按揭率在中国基本上还是比较安全的，对银行来讲很安全，对我们自己来讲的话也相对比较安全，因为按揭率的另一个指标叫按揭贷款的提前偿还年限。这个指标挺有意思的，就是如果你去申请按揭贷款，你会借多少年？25年左右吧，中国人大多数借的按揭贷款年限都是25年到30年。也就是你借这个钱，你准备花这么长的时间去把它还上。房地产市场20年以来，就1998年到2018年差不多20年的时间，商业银行已经借出去的住房抵押贷款和还回来的住房抵押贷款，大多数合同是25年到30年，但是中国人都喜欢省吃俭用，把欠的钱赶紧还上的，提前还钱，我们称之为早偿期限，Prepaid，在中国这个期限大概在六到七年，也就是大多数人明明借了25年才需要还完的钱，可是大多数人会在7年左右的时间就把这个钱还上。所以在前几年的时候，我去还了一笔贷款，那笔贷款是借了14年，所以银行到最后就很惊讶，说你这么长时间才来还这个钱，我们卷宗都很难找到了。

    “按揭率”和“早偿年限”也是决定房价是否见顶的一个指标。普通的年轻人，可能不是太关注这个指标。不过你可以跟小伙伴问一下，他们大概说首付多少，借了多少，提前还了没有？如果大多数人供房都觉得很吃力的话，房价是有一些问题的。

首次置业年龄 

    第三个指标是什么呢？我们称之为“首次置业年龄”。这也是挺有意思的，就是如果房价越来越贵，买房年龄越来越大还是越来越年轻啊？你可以看到，像德国首次置业年龄大概是35到36岁，中国在2002、2003年的时候房地产开始有点升温，那段时间的时候，北京、上海、深圳的首次置业年龄，我们观察到大概是34岁左右，那个年龄跟西方比较接近，那个时候其实中国房价跟收入比较起来是挺贵的，要不然首次置业年龄不会那么大，购房的主力人群大概是65后到75年之前的那段人。从2003、2004年之后，在中国的首次置业年龄一路下行，一直下行到2016年，大多数城市的首次置业年龄都在下降，另外在中国出现了一个特殊的群体，“18岁置业人群”，由于各种各样的限购措施，所以在一二线的城市，当子女到了18岁有购房资格的时候，父母迅速就替他们买房了，所以在一二线城市出现了大量的18到20岁，没有收入，没有购房能力，但却购房的首次置业者。如果剔除掉这部分人群的话，中国从2003年到2016年的首次置业年龄应该没有下降那么多，大概平稳略有下降，平稳略有下降的原因是因为后期的一些年轻人在买房的时候，更多的是拼爹了，可能还要拼对象，原来早期买房的34、35岁年龄的人，他一个人就可以支撑一个家庭买房，现在不行了，现在可能恋爱当中的男女想要谈婚论嫁的时候双方得凑钱，双方的父母还得凑钱。所以首次置业年龄有一定的参考作用，但是背后也还有很多的因素在干扰着它，在最近的一两年，我们可以观察到北京、上海、深圳这些城市的首次置业年龄有明显的上升。所以这些地方的年轻人是买不起房的，因为首次置业年龄从34、35岁开始往后推了。意味着在这些城市大多数人，基本上要工作十年左右才考虑买房。工作十年左右考虑买房并不仅仅是恋爱的困难，更多的是成立家庭和生活的压力太大了。

新房二手房交易占比

    最后一个我们可以考虑的就是房价见没见顶的一个信号是什么呢。就是新房与二手房的交易占比，就如果在一个城市当中二手房交易占比上升了，新房的交易占比下降了，那个时候其实是房价可能见顶的一个指标。因为大多数人其实喜欢新房的，之所以年轻人现在不买新房，退而求其次去买旧房，原因之一是旧房面积小一点，总价低一点；当一个城市的二手房的占比越来越大，新房的交易占比每况愈下的时候，即便不是一个城市，譬如说是一个区域：北京的三四环，上海的内环，深圳的关内等等，如果是在这些区域出现了二手房交易量的占比迅速上升，在那个区域我觉得房价见顶的可能性就比较大了。

总结与应用 

    所以我们大概可以说，在我们喜闻乐见的个人化的生活指标当中，我们观察一个城市的房价，到底是接近于见顶，还是有潜力，我们可以观察一系列的指标。总结一下：第一个指标就是主力户型的面积，如果房屋正在卖的主力套型变得越来越小，那房价在加速的见顶。第二个就是按揭率和提前归还按揭的年限。如果按揭率在不断的上升，归还的年限拉得越来越长，表明大家借的钱也没有能力提前偿还了，房价也在加速的见顶。第三个指标就是首次置业年龄，尽管有很多干扰因素，但是首次置业年龄如果在逐渐的回升的话，表明大家推迟了购房的愿望，最后一个就是新房、二手房的交易占比，如果二手房的交易越来越活跃，新房的交易越来越不活跃，表明这个城市可供新开发的土地的资源有限，这个城市变得越来越固化，年轻人只能够退而求其次买二手房了，这些指标都意味着房价可能慢慢地见顶了。所以在生活当中我们得留意，我们得活学活用，例如说早年的时候，大约在2005年的时候，在沈阳卖的比较火的房子的面积，基本上是100平米左右。而当年在北京卖的比较火的新房的面积是将近140，所以我们只能说2005年的时候，北京的房价比沈阳的房价更便宜，更有潜力，这跟我们的惯常的思维是不一样的，因为沈阳的购买力对应着沈阳的房价，北京的购买力对应北京的房价，如果说北京的这个卖的火的是这么大的面积，而沈阳当时卖的火的是小的面积的话，那么可能还是北京的房价余地大，接下来北京的房价涨的会比深圳涨的快，大概这么个概念。

    然后呢新房二手房交易的占比，我们可以看到不同的区块。有些年轻的区块，年轻人在不断地涌入，那个地方的房价可能会比较贵一点，但是以新房为主，没有什么二手房，而有一些区块你就是以二手房为主，新房几乎没有了，那你要往哪呢，如果是以二手房交易占比绝对的为主，那就意味着那个区块就迈入中老年了，相反的一个蓬勃的新城在崛起，到处都是新房，住进去的也是年轻人，那潜力应该更大，所以我们要想选择区块的时候，我们也得选择新房多一点，二手房少一点，而不是二手房多一点，新房少一点的区块。也就是说我们要选择的区域、城市都是年轻的城市，年轻人永远喜欢年轻的城市，这是为什么深圳有了创业的脱胎换骨的变化，它是一个新的城市。