4 中国房屋自有住房率全球领先，房价会暴跌吗？

中国人人都有房？ 

    今天我们要讨论的是从中国的自有住房率来看房价是不是见顶。中国自有住房率到底有多高，有不同的统计数据统计，社科院大概在五年前有一个统计，说中国的居民的自有住房率大概在92%点几，也有一些民间的说法，说中国的自有住房率大概超过100%了，有100.2%，或者100.5%，100.8%都有，自有住房率超过100%就是户均住宅套数超过一套了。不同的数据统计，说明中国的自有住房率到底准确的数据是多少，我们不太清楚，但范围大概是90%以上，介乎于到100%之间，人人都有房。如果你没房也没关系，你是被平均的，肯定有人有多套房，所以你被平均后也有房了。中国的自有住房率可能是全世界自有住房率比较高的一个国家。美国不到70%的自有住房率，发达国家的自有住房率应该不是特别高的。

    那么90%以上的自有住房率是不是意味着中国房地产已经到了一个饱和的状态，如果是饱和了，居者有其屋了，房价是不是见顶了。这些是我们需要回答的。

对比分析：美国

    第一个我们来看一下美国，次贷危机之前，美国的自有住房率是逐步提高的，从80年代初开始，美国的自有住率大概是64%到65%之间。然后通过政府所支持的企业，所谓的Government-sponsoredenterprise (GSE)也就是大家津津乐道的房利美、房地美、吉利美等这些企业，支持美国的中低收入阶层，少数民族的群体和经济相对欠发达的州民，个人信用评分没有达到完美，但是个人信用评分FACO的评分还可以。支持他们去买普通的住宅，不是豪宅。在政府的支持的企业，两房的支持下，一些中低收入阶层的人，本来不能圆住房梦的，也圆了住房梦，这是一开始皆大欢喜的场面。

    次贷危机之前，美国的经济，美国的房地产都处于一个比较牛的状态，美国的自有住房率是近些年，大概是近二三十年来的最高，接近70%。次贷危机爆发了之后，中低收入阶层，经济欠发达州的购房者，他们要保住饭碗不丢掉，要求老板加薪，变得困难了，他们更容易丢掉饭碗或者是薪水更容易被削减。但房贷的压力却又很大，所以慢慢他们就还不起房贷了，还不起房贷所欠的钱，就是我们所讲的次贷，次贷到最后就违约。很多美国的中低收入家庭，由于还不起钱，金融机构把他们的房子收走，拍卖出售，美国的自有住房率就下来了，至今美国的自有住房率已经回到两房鼎盛地发挥作用之前的水平，也就是64%、65%。所以我们看一下美国的自有住房率，没有政府强大的支持，64、65%，政府介入了支持了一把，到了70%，然后次贷危机现在又回去了。

    美国次贷危机的自有住房率问题告诉我们一个什么教训呢？“天下没有免费的午餐”，你买房就得有钱，你的钱不够就买不起房，或者说我们如果不能改变国民的收入分配，不能够让更多的人更有钱的话，那么我们就买不起房子，这是一个特别残酷的事情。也就是你要帮助大家买房，只有两种办法，一个就是经济增长比较快，然后房价增长没那么快，大家有钱了，原来买不起房的买得起房了。或者说有一个跳高的跳高杆，你的块头长大了，本来跳不过去的杆你就能跳过去了，这就是靠经济增长，蛋糕做大，大家有财富了，就能够买房。另一个方式是什么呢？改变财富收入分配的问题。一个国家创造了GDP的蛋糕，可是切的不均匀，有的人能买好几套房，可是你的收入不够高，买不起房，那怎么办呢？那个时候要把蛋糕切的更加合理一些。所以如果我们要真正的持续提高居民的自有住房率的话，大概有两种办法：提高居民的收入，改善财富分配，就这两条途径。

剖析中国的情况 

    我们讲完了美国的故事，看一看中国的情况是怎么样的，中国的自有住房率据说90%多，甚至100%，世界上那么高，剖析一下，这准确不准确。我是高度怀疑的，第一我个人觉得，中国的农村居民都被和平均了。因为他们拥有了宅基地和宅基地上的自建房，似乎自有住房率就是100%了。我很怀疑农民是用被100%的方式计算进去的。如果这样的话，这一块基数就会扩张的很大。当然有些经济富裕地区农民的自建房是不错的，但如果我们看西北或西南地区的农民的居住条件，你心里头还是会很难过。但在统计数据上也许他们被统计为100%拥有自有住房，尽管那个自有住房的品质是很差的。

    另一个就是城镇居民，城镇居民在过去的这段时间的自有住房率到底是怎么变化的，我们可以来计算一下城镇居民的住房的供求情况。以2000年或者1999年为起点，那个时候中国的城镇居民大概是4.4、4.5亿人，到了2018年中国的城镇常住人口大约是7.9亿人，也就是增加了2.4亿人，算他们天然的一成家就带个孩子，三口人一个家庭，从4.4或4.5亿人城镇居民增加到目前的7.9亿人，我们增加了2.4亿人，需要8000万套房，这是第一部分的需求。第二部分早年的时候，城镇居民4.5亿人，他们的自有住房率可能没那么高，70%、80%，也就这个水平。即便没有考虑他们大规模的买房，原来的城镇居民居住条件在1998、2000年的时候人均居住面积可能20多平米，即便是这些人改善了，每个人改善到比如说30多平米，按照4.5亿人来算的话，需要50亿平米的住宅。

    50亿平米的住宅大概就是5000万套房，我们知道2.4亿人，差不多需要额外的8000万套，原来城市当中4.4、4.5亿人他们改善一下居住，每个人人均改善10平米，我们又需要另外的5000万套，这两样加起来的话就大概1.3亿套，这就是一个刚性的住宅的需求，也就是按照目前城镇的常住人口来考虑的。如果我们还要考虑租房的话，可能在全国有1000万套左右是可供出租的房子。这个加起来我们可以看到，大约需要1.4亿套房，这是住宅的需求。那么供给这一块到了什么程度呢。在过去的20年，我们可以估算出来，出售的商品房大概是150亿平米左右，按照70%左右是住宅，那么我们一共销售了大约是100亿平米的住宅，100亿平米大概就是1亿套。除了商品住宅之外，还有单位自建，还有自己所建的各种各样保障型的房、经济适用房。经适房，廉租房那个梯度很复杂。但那剩下来几块加起来的话，可能也就2000万到3000万套。所以从我们可以获得的数据来看的话，总体的供应量：商品住宅加上非商品自建的，政府提供的，可能也就是1.2、1.3亿套。而我们需要大约是1.4亿套左右。所以在过去的20年，中国的住宅供求处于一个相对紧张的平衡状态。

    我们大概有理由相信，我们是被平均了。也就是中国的自有住房率有可能没有到90%到100%这么高的水平，因为我们把农民都算成了100%的自有住房率，同时从过去20年的住宅供求来看，数据是合不上的。所以我们觉得，自有住房率在中国也许是被高估了。如果考虑到结构性问题的话会更严重一些，因为有的人可能买了多套房，而有的人买不起房。所以我们有理由怀疑，中国按照户均去看的话，没有那么多的自有住房率。

   第三个要考虑的是什么呢？每一家所拥有的住宅是多是少和这一家庭所拥有的金融资产是多是少，几乎是成正比的，也就是说你们家在银行存的钱多，金融资产多，你们家的不动产也多，所以就中国的金融资产分布和中国的不动产分布来说的话，基本是正相关的。那么中国金融资产的分布的情况如何呢？就目前中国的家庭金融资产也许是在100到120万亿之间，1%的富人，也就是1000多万富人，他们拥有其中的百分之36、37，就三分之一还要多，剩下的99%也不能都称之为穷人，他们拥有中国金融动产余下的60%多，可见中国金融资产的分布是极不均衡的，这种情况在住宅方面也会被复制，如果考虑到富人买房特别多，而剩下的99%的高收入，中高收入、中低收入买房没那么充裕的话，我们就需要大幅度的下修，真实的每个家庭所拥有的住宅。一个富人买了十套房，他能带九个穷人。

    由于财富分配的不均衡，一个富人买十套房他就能带动九个穷人被平均到也有自有住宅，所以我们这么看的话，就知道了其实中国的自有住房率我们是被平均进去的。我个人估计的中国目前大概是70%到80%的自有住房率，如果我们把农民都看成没有房的话（因为农民所拥有的自建房品质太差了）。这样的话自有住房率可能会更低一些。从实际的生活感受来说，我并不认为中国目前的自有住房率以及我们的居住品质已经堪比发达国家了，譬如说比日本或者美国好了，我们跟他们还是有比较大的差距的，尽管表观数据上来看，我们拥有90%多的自有住房率，甚至我们还拥有人均46.8平米的居住的面积，可是我们居住的的确还是跟人家有挺大的差距的，只是我们增加了一些自豪感而已。

总结 

    好了，我们总结一下，自有住房率的问题，第一自有住房率其实取决于收入增长跟房价涨幅之间的比率，如果收入增长比房价涨幅快，那么自有住房率会上升，另一个取决于财富的分配，如果我们不改变财富的分配，那么能够跳过这个购房的栏杆的始终是中高收入阶层和富人。第二美国的次贷危机告诉我们，如果我们违背了让居民收入增长或改善收入分配这种情况，要提高自有住房率可能是徒劳的。第三中国的自有住房率，从过去20年的住宅供应总量和需求总量来看，我们有充分的理由怀疑超高的自有住房率，我们有充分的理由怀疑个人居住面积46.8平米是被夸大了，我们没有住的那么舒服，同时我们也怀疑我们被平均了，因为中国的金融资产分配的状况，让我们联想到我们的住房的资源分配的状况也是不合理的。再接下来我们可以看一下结构性的问题，在美国爆发次贷危机的时候，整个的家庭部门的资产是可以绰绰有余裕地覆盖负债的，但是富人们不会违约，中低收入阶层面对巨额的负债还是会违约的，在中国如果房地产出现一些问题，或者居民收入增长出现一些问题，是有可能在较高的自有住房率的情况之下，仍然会酿成一定程度的局部性房价泡沫的。

    那应该怎么办呢？鼓励富人买豪宅，并且向他们收税，这些钱一定程度上扶持穷人去买中低价位的房，或者是让他们住有所居，这是我们需要考虑的。最终，我们不能够得出“中国自有住房率如此之高，它就等同于中国的房价已经是整体泡沫”。非常高的自有住房率和中国的房地产已经处于一个整体泡沫，两者的这个等号划不下去。