3 我们的收入增长一定赶不上房价上涨吗？

今天我们讨论的是，我们的收入增长一定赶不上房价的上涨吗？

收入赶不上房价？

    有一个著名的段子，“有一套房在我面前，在我买不起的时候才痛悔莫及。”假定在北上广深这样的城市，有一套很一般的房，能住人的房500万这不算过分，有一对年轻人大学或者研究生毕业了省吃俭用，也到了谈婚论嫁的时候了，一年能省20万，这也算是不错的努力了。可是一套500万的房，哪怕每年涨个4%-5%，那也是20到25万的净涨幅。年轻人一年才能省20万，只能望房价兴叹了：我的收入的增长永远都赶不上房价的增长，我怎么才能够买得起房？怎么才能够在一个城市当中不是一个漂流者，而是一个定居者呢？如何回答这个问题，我们试着来分析一下。

为大家算一笔账 

    第一步就是如果你要购买一套房，这房500万，即便绝对涨幅不大，可是它的绝对涨价的金额还是高的，你的收入不一定赶得上那个绝对涨幅，这是一个现实的痛苦。不过在大多数情况之下，我们可以看到，如果经济增长5%、6%，你的收入增长应该比经济增长要快一些，因为GDP是一个以不变价计算的财富值，而你的收入是一个名义值。更重要的一点是，当你用500万的价格买下这套房之后，你所要支付的是自你决定买房的那一刹那的500万，如果你已经签署合约了，已经买下这套房，这套房以后的涨价都是你买这套房子的帐面盈利，如果跌了那就是你帐面的亏损那个时候我们可以再重新估量你的收入在今后的一段时间，其实不会固定不动的，还是涨的，这是一个特别简单而直观的事情。

    第二个我们需要考虑，就是如果你500万买下了这一套房，那可能要分为两部分，一部分是首付，一部分是贷款，首付譬如说150万，贷款350万，这个贷款的350万加上申请按揭等等一些利息，假定20年期的，那么可能本金加利息，这20年的按揭350万，一共得归还600到700万，这两个年轻人要掂量一下，一年才能省20万，我连本带息得还600万到700万，那岂不是意味着我必须做30到35年的房奴，可是我的工作年限都没有那么长，因此即便天上掉下馅饼给我150万的首付了，我仍然还不起600到700万的总的现金流量，可是这个计算是有问题的，我们应该怎么算呢，这两个年轻人在他未来的20年的职业生涯当中，他们所攒下来的钱并不是20万一年乘以20年等于400万，不是的，假定他们的收入增长名义的，双方可能比百分之七到八的增长这么个幅度，每年攒的钱会多起来，所以未来20年我们可以粗略的估算，这两个年轻人能够攒下的钱并不是400万，而是400万的2.5倍，大约1000万。在一定程度上意味着这两个年轻人大概需要做12到15年的房奴，这是第二步要计算的。

    第三步要计算的是什么呢？就是150万的首付从何而来，这才是年轻人最为痛苦的地方。150万的首付，就是现在的现值，Present value，这两个年轻人即便能够省到20万一年，可是现在的150万的首付的门槛就把这两个年轻人给阻吓住了，因为这相当于他们7.5年的攒下来的钱，他们现在三十一二岁谈婚论嫁，如果要攒足150万的首付，那大概三十七八岁了，等他们攒足首付的时候，房价已然不是当下的房价，他们又赶不上了。所以现在的年轻人要能够圆他们的住房梦，必须要有外力帮助他们，150万的首付从何而来，可能需要父母的帮助，亲戚朋友的帮助，加上他们自己的一部分的储蓄才能完成任务。这就是我们说为什么年轻人每年攒20万，也许可以买得起500万的房子的原因。

从痛点看亮点

    这个事情的痛点在哪呢？痛点是很多的。第一个痛点是，你未必是那两个年轻人，因为那两个年轻人如果加起来一年能省20万的话，他们已然是北上广深的估计前三分之一的高收入，已经是很优秀了，可是绝大多数人可能不能够一年省到20万，能够忍受很长时间的痛苦去攒钱养房供房的，毕竟是年轻人当中的少部分。

    第二个痛点是，一个人去买房几乎是不可能的，两个人一年攒20万都很困难，你一个人一年攒10万到哪去买房呢。可能一线城市就很难留得住这样的丁克家族的年轻人，年轻人得搭伙买房了，这是第二个痛点。

    第三个痛点是什么呢？哪来的首付啊？你必须给自己挖一个坑，然后你才能够买得起这个房，这个坑可能是你的父母、你的亲戚朋友来替你填平。所以对年轻人讲起来，成为房奴之后的月供能不能还得上，这种痛苦远远比到哪去凑一笔首付的痛苦要小，这笔首付太困难了，相当于7.5年的现在的储蓄额，几乎不可能。

    再接下来的痛点就是，在以往假如我们是在2010年买房的话，那时候总的房价还比较低，那个时候贷款签署的年限在20年到30年，当这些合同的提前偿还的期限一般是7到8年。也就是说如果是在2010年之前买商品房的，那个时候买房的人做多长时间的房奴呢？做7到8年的房奴，可是我们刚才也计算过了，现在的年轻人要买房，即便他们有首付，即便他们的未来的收入每年能够增长7%-8%，他们可能需要做12到15年的房奴，这是一个很漫长的过程。而12到15年的过程当中前5年会非常的痛苦，因为买房完之后还有装修，接下来的五年可能要生孩子，孩子要上幼儿园等等，一系列的人生最大的开支都在你的30到40岁之间支出，而那个时候你没有达到收入的巅峰，30到40，首次置业者，即便有幸成为房奴也是一个心力交瘁的时候，所以这是一系列的痛点。

    那么有没有提亮一点的让人鼓舞的地方呢？让人鼓舞的地方我想大概有这么一些，首先就是我们得理解，500万的房如果你买下来了，未来的房价涨和跌跟你没有什么特别大的关系了，因为房价所需要支付的现值和未来的连本带利所要支付的现金流已经被锁定了，所以你不用担心说未来房价怎么涨我的收入跟得上跟不上的问题，只要你凑够首付这500万的房一旦买下来，这个房价你所需要承受的成本就被锁定了，所以你是有可能买得起房的，这是一个好处。

    另一个好处呢，目前中国的老年人，中老年人储蓄还足够高，我个人认为中国出生1975年的人，因为经历过年轻时代的困窘的状况，大多数人还是非常节俭的，他们的储蓄率还是相当高的，可能在人生的收入职业巅峰的时候，能够省下相当多的钱去帮助他们的子女，所以第二个还算不错的地方就是，目前的90后或者00后，在买房的时候通常还能得到他们的省吃俭用的父母的支持。

    第三个好处是什么呢？你毕竟做12到15年的房奴还能买一个业主梦，不至于漂泊不定，也许比你更年轻的这些人，如果房价的野马的缰绳还不能勒得住的话，他们未来只能够成为租房一族，而不是购房一族了。

    结论是未来如果你要在北上广深生存下来，你需要有非常大的勇气和毅力，大约有十之八九你的同学最终会因为承受不住这样的非常艰苦，煎熬，漫长的生活，而纷纷离开，到他们认为更适合他们居住的二三四线城市当中，在一二线城市要能居住下来的人，我觉得既需要智慧，也需要勇气，需要家庭的帮助，自己可能还需要一点点运气。