解读：上海官宣取消普房标准，所有住房转让适用1%个税税率

在房产交易契税新政发布的5天后，上海正式官宣：取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。


今天（11月18日），上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》，一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》规定自2024年12月1日起施行。


目前，上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策，其源于2006年的政策规定，当时明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。随着普通住房和非普通住房标准取消，所有住房转让都将适用1%个税税率。


最大亮点是取消普房标准


11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》）。此次上海发布的《通知》主要是为了落实国家税收新政。《通知》中有关契税的表述和《公告》基本一致。


此次《通知》最大的新意在于取消普通住房和非普通住房标准。


关于这一点，解放日报·上观新闻在新政发布后第二日发布的《楼市税收新政第二天咨询猛增，哪类“上海房”降税最明显》中，已对取消后的税收安排进行过报道。


今年9月29日，上海发布“沪七条”也曾提及“按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，更好满足改善性住房需求”。


但彼时上海并没有直接取消普通住房标准和非普通住房标准。上海目前执行的普通住房标准是2023年12月15日调整之后的版本，即需要同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。


11月13日的《公告》发布后，明确了北上广深一线城市取消普通住房和非普通住房标准后新的税收安排。《公告》规定，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房标准的，取消普通住房和非普通住房标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。


简单来说，过去在上海出售持有两年以上的非普通住房，需要缴纳房价差额的5%增值税；未来普通住房和非普通住房标准取消后，在上海出售持有2年及以上的住房，将不需要缴纳增值税。


另外，此次上海市发布的《通知》还明确了普通住房标准和非普通住房标准取消后，个人转让住房个人所得税事项。


《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。


上海市房管局表示，按照上述规定，上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。


2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的个人所得税、增值税和契税尚未申报缴纳的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。


住房交易环节成本下降


根据新政，12月1日起，在上海买房到底能节省多少成本？


关于个人购买住房契税。根据《公告》规定，上海适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。


举例来说，在上海，如果市民购买一套140平方米的住房，总价900万元。如果是首套房，调整前契税是13.5万元，此次调整后为9万元，节省了4.5万元。如果是第二套房，调整前契税是27万元，此次调整后为9万元，节省了18万元。


增值税政策调整。取消普通住房和非普通住房标准后，挂钩在其上的增值税政策将优化。增值税政策和房屋出售关系较大，可以降低卖家的售房成本。


举例来说，如果一位上海市民在2014年购置一套总价600万元的住房，2024年该住房价格为1000万元，其增值额为400万元。因持有年限超过2年，故增值税为400万元*5%即20万元。此次新政后不需再缴纳20万元的增值税。


个税政策调整。上海在房屋交易环节，执行了差别化的个税政策，其源于2006年的政策规定，当时明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。当前上海取消普通住房和非普通住房标准，自然使得核定征收的税率统一为1%，政策减负效应明显。


举例来说，若上海某卖家出售一套总价1000万元的住房，过去个税或需缴纳20万元，那现在或只需缴纳10万元，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。


另需说明的是，若该卖家一年内在上海购房，其还可享受个税退税的优惠政策，具体以财政部等三部门《延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策》文件为准。


供给和需求两端正在积极调整


新政之后，楼市走向如何？“这次房地产税收政策优化，是基于房地产市场向好发展的背景之上。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数数据，新房和二手房价格均迎来拐点，房地产市场呈现止跌回稳、向好发展的良好态势。其中，上海各项指标均在全国前列。


严跃进认为，上海房地产政策已进入宽松阶段，从2023年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放，预计政策效应将持续释放，供求关系在四季度将有积极调整，市场信心也持续增加。


以二手房为例，截至11月17日，上海本月二手房成交量已经达到15076套，仅仅半个月就达到了二手房交易量的月度“荣枯线”（即1.5万套）。“二手房市场这股交易热情有望延续到年底，叠加政策利好，交易量有望维持在高位运行，交易价格可能得到巩固，加快筑底过程。”上海中原地产分析师卢文曦说。