【投资晚报】70城房价还再跌！一些事可能比想象糟糕（10.20）

上周五，统计局更新了9月份房价数据。整体上看没什么起色，70个大中城市里面，9月份没有一个城市的房价是上涨的，都在跌。四大一线城市的房价跌速比8月份更快了：

北京同比-10.3%，环比-1.3%；上海同比-7.6%，环比-1.2%；深圳同比-12%，环比-1.3%；广州同比-12.8%，环比-1.1%

上个月，房价跌幅最大的城市是厦门和惠州。这个月，房价跌幅最大的城市依然是厦门，但惠州的房价跌速这个月跟不上厦门了，厦门房价同比-15.4%，环比-1.7%。

PS：数据引用的是二手住宅销售价格，二手房成交价最真实反映房价。部分地区的新房供应量不多，用新房价格代表整个城市的房价会存在较大误差。

房价下跌已是众人皆知的事实，但可能有部分朋友不知道，最近房租也在跌。前段时间，我一位朋友因为公司搬迁要换房子租，我既是帮忙找房子的同时，也顺便实地调研了房租市场的情况。

但因为我只看了广州越秀区的部分房源，担心受到了“身边统计学”的影响，所以我用Wind找了下数据看，发现并不只是广州越秀的房租跌了，四大一线城市的房租整体都有下降。

从下图就可以看到，北京的租金平均回报率是1.54%，上海的租金平均回报率是1.81%，深圳的租金平均回报率是1.68%，广州的租金平均回报率是1.77%。在2021年的时候，北上深广的租金回报率分别是1.35%，1.59%，1.18%和1.39%。

房价跌了，但租金回报率增长幅度很小，证明了房租也在下降，只是相比房价，房租跌幅会小一些，所以租金回报率还能略有上升。

再看一组数据，这是反应二手房市场的中原城市领先指数。由中原地产公司编制，可以较长维度观察北京、上海、深圳、广州、成都以及天津的房价情况。从数据图来看，六大城市的房价基本跌回了2016年前的水平。无论是2021年买房，还是2019年买房甚至2018年买房，都是亏钱的。

我买的房子这几年一直在跌，如今也还在跌。但相比之下，我买的基金已经快回本了，主投A股的两个组合目前还亏损8%左右，做全球资产配置的星际穿越已经盈利8%了。

为什么房价还在跌，但基金却能快回本呢？

因为，房地产的投资回报率不如股票

房价的成长性来自人口的增长，随着人口总量见顶，房地产需求增速下降，相当于上市公司没有了利润增长。没有利润增长后，可以看分红。但刚才跟大家分享了，一线城市的租金回报率不到2%，相当于股息率不到2%，太低了。

随着人口总量见顶，部分股票的利润增长也见顶了，比如国内消费股。但是消费股的股息率并不低，比如双汇发展（火腿肠）的股息率有5.5%，伊利股份（牛奶）的股息率有4.5%。

国内市场萎缩，优秀的企业可以向海外扩张，比如比亚迪等汽车公司把汽车卖到了东南亚国家，继续成长。比亚迪2024年上半年净利润同比+24%，依然不低。

股票能够保持业绩增长，那么我们买的基金买了这些业绩增长的股票，自然也会增长。

其次，在9月24日，央妈创设专项再D款工具，引导商业银行向上市公司和主要股东提供D款，用于回购增持上市公司股票。央妈向银行发放再D款利率是1.75%，商业银行给客户办D款的时候追加0.5%，也就是2.25%利率。首期资金规模3000亿，如果这项工作做得好，后续可以继续追加规模。

这点是非常好的，假设一家上市公司的股息率是5%，并能较长时间维持。那么大股东就可以向银行申请2.25%的D款资金，回购自家股票，每年稳赚2.75%的息差。

以前上市大股东没动力回购自家的股票，主要是股票回购消耗自家账户的现金，大股东想把钱揣在自己手上。如今有了回购D款，消耗的是银行的现金，而且还能额外赚取2.75%的息差。

回购的上市公司多了，回购的股票多了，股价就稳了。（今晚很多上市公司发了D款增持公告）

其实想稳定房价，也可以用类似的招数。

可以发行30年长期国债，用国债募集到的钱去回购存量房。

但是30年国债利率目前是2.3%，刚才跟大家说了，四大一线城市的租金平均回报率还不到2%。以2.3%利率借Q，去买入回报率不到2%的资产，而且还要承担运营、维护等成本费用，每年净亏损0.5%-1%的息差。

靠地方“自愿”，恐怕没有足够的动力去收购存量商品房。

ZF发债成本比一般人要低得多，30年国债的融资成本也就2.3%，普通人D款30年能轻松做到2.3%利率这么低么？

把拥有权和居住权分开看，买房子住其实就是把房子租给自己。但现在普通人买房的利息成本是3.2%左右（商D）。而买房租给普通人住，ZF的利息成本是2.3%，这首先就少了银行在里面赚利息差价。

由于如今租金回报率实在太低了，如果不考虑未来房价会涨，买房子住，把房子租给自己，其实就是以3.2%利率借Q，买入一项回报率不到2%的资产。每年稳定亏损1%的息差，还要承担承担运营、维护等成本费用。

除非拿来自住，否则买房子不如买股票和基金，房子的投资价值实在太差了。所以，房价已经跌回到了2016年，但是基金其实这波回调最低只跌到了2020年附近，一个反弹，就快回本了。

还在亏损的基民，大部分是2020年7月-2023年12月这个区间买入的，在2020年6月前和2024年1月后买入的就是赚钱的。

等过年，我再给你们更新一下我家老人买的老家房子的情况

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