【投资晚报】可能大概率事件！一线城市房价还会创新高（09.23）

明天（9月24日）上午9点，国新办将于明日举行新闻发布会，大家比较关心的问题或许会得到解答，比如：

①为什么9月20日没有下调LPR D款利率？

②存量房D利率什么时候会下调？

③新一轮降准会是什么时候？

④保险资金入市到了什么水平？

⑤面对资产荒，中小保险公司的经营风险如何化解？

⑥房地产Z务风险问题如何化解？

⑦国企并购重组的支持力度？

⑧如何鼓励更多上市公司回购股票并注销？

我最关心的还是什么时候会降房D利率？

因为最近各地方更新了8月份消费数据，北京、上海等一线城市的消费数据增速依然在下滑，北京1-8月同比-0.9%，1-7月同比-0.8%；上海1-8月同比-3.3%，1-7月同比-2.8%；一线城市的居民消费意愿依旧低迷，迫切需要降存量房D利率给老百姓缓解月供压力。

之前我给大家展示了各地的消费数据情况，今年上半年，北京同比-0.3%，上海-2.3%，广州+0%，深圳+1%，均落后全国平均水平。但是苏州+7.4%，泉州+6.1%，福州+5.9%，长沙+5.2%，武汉+5.6%，烟台+4.8%，沈阳+4.9%，哈尔滨+10.3%。

我们发现一线城市消费数据很差，但二三线城市消费还不错。有朋友质疑，有没有一种可能，一线的消费数据是真实的，而二三线有水分，但我觉得背后还是有值得进一步挖掘的原因。

我这几天跟身边的一些朋友讨论研究了一下，跟大家做个分享，不一定对，仅供参考。

一线城市消费弱，二三线城市消费强，差异可能是高薪工作岗位变少了。

广州是四大一线城市房价最便宜的，买一套60平的两房一厅按4万/平算就要240万，北上深价格贵一些估计就要300万甚至400万。按首付30%算，D款总额就得200-300万。按4%D款利率，30年D款时间算，每月月供就得1.2万-1.8万。

但是二三线城市的房价比较便宜，买一套60平的两房一厅按1.2万/平算只是72万，考虑到在低线城市买大家会想着再买一些，一套房就算100万总价了。同样按首付30%算，D款总额70万。同样按4%D款利率，30年D款时间算，每月月供4200元左右。

如果是四五线城市房价可能更便宜，8000元/平就有交易，同样按照以上条件算，D款总额33.6万，每月月供就只有2000元左右。

那问题就来了，虽然一线城市的工作岗位和机会比低线城市多，但要偿还1.2万-1.8万的房D，需要寻找一份2-3万月薪以上的工作。这在一线城市也不是那么好找的，更何况这几年金融、地产、互联网等高薪行业都不太景气，这就更难了。

而在二三线城市偿还4200元的月供，大概需要寻找一份8000-10000元的工作。虽然也比较困难，但还可以到一线城市开滴滴送外卖，辛苦是很辛苦，但不至于找不到出路。

相对轻松的是四五线城市，月供2000元，只需要寻找一份4000-6000元的工作就可以了。碰巧这几年很多新能源车工厂到一些低线城市去开厂，月综合工资就是5000-8000元这个水平。

总的来说，一线城市高薪岗位减少，主要来自互联网、地产、金融等行业，而二三线城市的就业岗位增加，则主要是新能源车等国产制造业的崛起了。

过去三年，机械制造业和汽车行业对毕业生的吸引力越来越强，制造业占毕业生投递简历的比例从7.2%逐步提升到7.8%，汽车占比从4.5%逐步提升到5.6%。而这些新能源汽车的工厂主要就是在二三线城市，

所以，一线城市消费低迷，可能是高薪岗位减少，以及一线城市居民背负了过高金额的房D。而低线城市消费还行，可能是制造业岗位增长，以及低线城市居民背负房D的总额相对较低，压力就相对较小。

如果未来几年，高薪岗位没有增长，原本的高薪行业还进一步萎缩的话，那么一线城市的房价短期依然堪忧。

但是根据日本的经验来看，未来一线城市的房价还有再创新高的可能，而低线城市的房价趋向走平。

参考日本的经验，逻辑或许是这样：

一线城市的房产仍然是绑定经济的核心资产，一线城市房价下跌是经济低迷导致的。经济好转了之后，有Q的人依然更愿意在各类资源丰富的一线城市买房。经济再创新高，人们收入增加，则一线城市房价再创新高。

低线城市的房产主要绑定总人口的数量，经济可能在失落30后再又开始新一轮攀升，但是总人口数量依然在逐渐减少，人口老龄化问题也在持续恶化。

PS：虽然今晚文章研究的是一线城市的房价与房D，但其实也是研究一线城市的消费。日本为什么要失落30年才起来，可能就是等到那些背负的人全部还清贷D了，开始愿意消费了，经济才起来。

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