5月17日,为了救房地产市场,央行打了一套连招:
1、取消首套房和二套房的商 D 利率下限
2、住房公积金利率下调0.25%到2.85%
3、下调首套房首付比例至15%,二套房25%
今天是6月17日,救市政策刚满一个月,效果如何呢?正好,今天刚刚披露了5月份70个大中城市的房价指数,其中二手房数据如下:
环比4月没有一个城市的房价是上涨的,北京-1.2%,上海-1.3%,深圳-1%,广州-1.6%,杭州-1%,南京-0.6%,武汉-1.3%。这只是环比今年4月的数据,如果同比去年5月,房价基本都跌了5%-10%。这个幅度看上去不大,但买房是带杠杆的。如今首套房的首付比例只需要15%,房价跌7.5%,就意味着首付本金腰斩了。
用降低首付来吸引买房客,作用其实并不大。比如原本价值200万的房子,首付比例30%,购买门槛就是60万,剩下的140万以利率4%算,月供是6684元
首付比例降到15%,购买门槛只要30万,但 D 款增加到170万,以利率4%算,月供是8116元。
虽然首付降低了,但每月的月供压力增加了。这简直就是哪壶不开提哪壶。如今人们不敢买房,不敢消费,原因之一就是对未来的不确定。不确定明年会不会被裁 Y ,不确定未来的收入会不会减少。为了减少未来的月供压力,越来越多人提前还,其实就是变相提高自己买房的首付比例。
降息就不用多说了,吃得起姜葱鸡的,就不会缺买姜葱的钱。所以上个月救市政策出来后,我也没怎么信,我们的组合也没有加仓地产股或者建材股。要信就早信,要么就像我这种一直不信。不然万科保利股价如今又跌回5月17日前的水平,那些高位追高的朋友又被套住了。
我想到的房价企稳暂时只有两种办法:
1、 ZF 下场回购存量房,减少房屋供给
但注意不能是让地方出手,地方没钱,必须是中 Y 出手才行。目前地产库存压力较大的地方, Z 务压力也普遍较大。这些地方不像一线城市、沿海城市拥有较发达的制造业、服务业,也缺乏独特的矿藏资源。可谓要啥没啥,缺乏税收来源,所以才只能靠卖地获取收入。
现在让这些本来就没什么钱, Z 务高企的地方掏钱回购部分存量商品住房改造成保障性住房,难,非常难。
而且, ZF 收储如果要起到缓解房价压力的作用,不仅要在买走多余的闲置存量房库存,还不能在短期内向市场释放的。因为无论是经济适用房还是廉租房,都是向市场增大房屋供给。所以回购存量房之后,要把房子捂在手里一段时间,等房价逐渐企稳了,才慢慢把房子又抛出来。
这意味着,地方掏钱买房后,这批房短期内不会提供任何收益回报。这又会拉低地方或者地方城投的投资回报率,地方化债的压力又进一步增大了。如此庞大的资金,只能靠中 Y 发国债来解决。靠地方那小身板,根本扛不住。
2、租售比靠近30年国债收益率水平
道理很简单,把房子类比股票,以前房价涨的时候,房子就是成长股,房价涨幅就是业绩增长。如今房价涨不动了,没了成长性,自然就是看股息率了。
如今30年国债收益率2.5%左右,每年租金÷最新房价=租售比,大家可以自己算算自己房子的租售比。假设租金不涨不跌,房价潜在跌幅空间还有多大。
今晚就不再展开说了,很多老朋友都已经懂了。
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今天还公布了5月消费数据,5月同比+3.7%,不能说好但也不算差。我挑了三个点跟大家展开分析一下:
1、烟酒类同比+7.7%,但茅台酒价崩盘是从端午节后开始的,所以关键是等下个月看6月的数据,5月的数据说明不了什么。
2、金银珠宝类同比-11%。考虑到金价是上涨的,那么销量就不止是-11%这么少了,可能是-15%甚至更多。所以金价上涨是抑制了消费需求,而不是吸引更多人买黄金了。
周大福、周大生、老凤祥等最近的股价都在跌,就是反映这个预期。另外,参考日本经验,在经济低迷期,人们对黄金珠宝等奢侈品的消费是减少的。
所以想做黄金投资就老老实实买黄金ETF吧,逻辑是最简单的。
3、汽车类同比-4.4%,建材类同比-4.5%。装修和买车都算是大额的可选消费支出。在人们的收入减少,消费意愿降低,会大幅削减大额可选消费的支出比例。比如原本买20万的车,可能改为买10万。原本花10万装修,可能改为5万。所以如果把买车消费人群以20万预算为界,20万以下的人数就多了,20万以上的人数就少了。
所以比亚迪、拼多多等走低价路线的就受益,走高策略路线的就要小心了。
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最后更新下套利的信息,60%收益了,今天是卖出的第五天,一个股东号60元左右,一套拖拉机账号360元,10套拖拉机就是3600元,如果是持续半个月,甚至一个月呢?比上班还好赚了,动动手指的事情
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