贝壳财经会客厅｜跨界对话如何破解城市更新“瓶颈”

中国城市发展进入更新的重要时期，城市更新上升到国家发展战略，转变发展方式，加快推进城市更新势在必行。日前，在北京城市更新周举办之际，新京报贝壳财经会客厅举行第三期房地产沙龙，活动以“都市蝶变：规划、运营与可持续发展的城市更新实践”为主题，邀请金融机构、规划设计院、房企以及资管商业运营企业等进行一场跨界对话。

邮储银行北京海淀区知春路支行行长赵影，中国建科集团中城规划副总经理王明田，天恒集团城市更新事业部党委书记、总经理任积超，保利北京资产管理部总经理冯志忠，北京建院第九建筑设计院院长助理王新平，北京信达中心商业总经理王泽等嘉宾，就如何打通城市更新堵点、加速探索可持续的城市更新模式等话题进行观点碰撞、建言献策。

从增量建设转向存量提质改造

目前，中国城市建设已由大规模增量建设转为存量提质改造的新阶段，从“有没有”转向“好不好”，进入城市更新的重要时期。城市更新已经成为城市经济繁荣的重要动力和新的经济增长点。

在城市步入更新的阶段，不再沿用房地产开发的建设方式。与过去城市增量建设相比，城市更新项目更为复杂，涉及面大，利益相关者更多，因此城市更新难度更大、要求也更高。

对此，天恒集团城市更新事业部党委书记、总经理任积超表示，天恒集团在老旧小区综合整治、危旧楼房改建、商业设施提升、园区片区基础设施改造等方面进行了很多的探索。城市更新做起来并不容易，此前房地产开发模式是重资产投资，资金大进大出，大体量资金去拿地，然后快速建设实现销售；现在城市步入更新阶段，虽然资金投入也不小，但是受到资金成本的制约，如果后期项目产业业态提升力度不够，业态不能及时成长，就会影响到资金回笼的速度。

保利北京资产管理部总经理冯志忠也提到，政府要在城市更新中看到价值，比如围绕首都“四个中心”的城市战略定位进行建设，以及区域产业升级迭代，促消费和经济的可持续发展等。居民要在城市更新中看到价值，是以人为本地改善居住条件，创造满足人民对美好生活向往的新生活方式和态度。对于投资和运营方来说，也要看到价值——社会责任的担当以及盈利需求。

从目前来看，资金难平衡是面临的问题之一。据了解，城市更新资金一般包含政府支持和企业自筹两部分。当前，北京市城市更新项目主要靠政府投入，仅低效楼宇、传统商圈改造以市场主体为主，这种局面亟须在鼓励市场主体广泛参与中扭转。

政策补贴、银行融资多管齐下

面对城市更新的融资需求，目前金融机构也在不断尝试和突破。

据邮储银行北京海淀区知春路支行行长赵影介绍，“邮储银行北京分行不断提升业务人员与信审人员对企业的‘看未来’能力，在融资审查审批模式方面主动变革。以往信审人员主要通过业务人员提交的材料综合判断企业融资能力，但是随着行业发展与技术创新，现在信审人员也会结合融资方案，与业务人员一同走进企业，研究企业的商业逻辑，综合评估企业的融资风险，进而做出授信决策。在产品创新方面，邮储银行北京分行也在不断满足客户的新需求。例如，针对城市更新改造类项目，邮储银行北京分行进行制度优化，在一般固定资产贷款期限的基础上，充分考虑城市更新项目资金回收周期长的特点，进一步针对贷款期限和宽限期进行合理化延长，以此减少企业在建设层面的资金压力。”

此外，“邮储银行北京分行围绕‘脱核不离核’融资思路，根据核心企业与供应商的合作关系，也就是根据供应商合同应收款的特点进行融资，不占用核心企业的授信，减少核心企业的付款压力。”赵影表示。

中国建科集团中城规划副总经理王明田也认为，对于城市更新来说，的确存在投资、融资方面的问题，金融机构都不太适应长期运营回报为导向的金融产品和金融模式。因此，在片区更新层面，应把城管、物管、资管三个要素融合起来，才能有所突破，总体平衡才可能体现出来。比如，政府的钱、市民的钱和企业的钱，打包在一起使用。

“北京城市更新的定位比较高，而且更加关注产业升级。可以借鉴之前工业园区的发展模式，建立地价补贴机制，把企业吸引进来，通过长期的税收创造价值。”王明田表示，所以政府可能更需定制政策，将城市更新与产业升级结合起来，最终依赖长期的运营来实现收益。

除此之外，北京相关城市更新项目的补贴政策也在不断推出，比如保利广场项目就获得了相关政策补贴。

据了解，2023年9月，北京市发改委印发的《关于加强腾退低效产业空间改造利用促进产业高质量发展的实施方案》明确指出，支持低效楼宇改造项目、老旧厂房改造项目、片区统筹改造项目。支持方式分为投资补助和贷款贴息两种，其中，贷款贴息是对于改造升级项目发生的银行贷款，可以按照LPR给予不超过2年的贴息支持，总金额不超过5000万元。

城市更新项目规划指标难突破

中国城市经历多年的高速发展，积累了不少矛盾和问题，尤其是北京作为全国首个“减量发展”的超大城市，探索高质量城市更新模式更需破解一些难题。

对此，任积超表示，规划指标的突破是城市更新在实操过程当中遇到的问题之一，特别是核心城区的项目，很多项目都遇到了规划突破难的问题，核心区的发展要求是减量，但是城市更新，如果不能实现规划指标的突破或者叫容积率的奖励，项目很难实现自身平衡。

北京建院第九建筑设计院院长助理王新平认为，规划设计的申报难点在于行政审批，因为历史遗留的问题要变通还是难度比较大的，尤其是涉及容积率方面的内容。

“老旧改造项目在设计阶段也存在一些难题。此类项目改造不仅是业主单方面的事情，还要有民意调查，探讨的内容包括后期的利润点，以及废弃的物业如何转换使用等。”王新平表示，在老旧项目改造过程中，往往是一边改造一边有居民居住。除非涉及抗震加固类的项目，因为存在安全隐患，所以要求居民全部搬出去。但对于企业来说，租房成本也相当高。所以，改造过程中，在设计端要做很多研发类工作。比如上世纪80年代的老房子，如果只做阳台会牵涉到主体，因此会采用一些智能技术方面的研发进行改造。“目前，我们在相关阳台改造方面已取得专利。”

冯志忠表示，城市更新的工艺工法、节能减排措施与新建的区别是很大的。另外，城市更新不是常规的建设，而是内容经营，是一个长效机制。保利广场在朝阳区委区政府及相关委办局的支持和帮助下，解决了一系列城市更新中的疑难杂症，使得项目能够顺利开展，最终也被评为“2024年北京城市更新最佳实践优秀项目”。

据悉，朝阳开通城市更新项目的绿色通道，对开工手续、联合验收等进行统筹指导。而从北京来看，下一步将完善项目推进机制，推动城市更新项目审批流程再造，研究设计政策审批服务进度表等。

精细化“经营模式”面临挑战

城市更新不仅是一个建设工程，还是一个城市精细化治理的过程，因此城市更新是由过去的“开发方式”向“经营模式”转变。从商业运营的角度来看，后期资产运营对于企业同样是一个挑战。

北京信达中心商业总经理王泽表示，商业从建成到盈利，需要一个长期的过程。在当前行业背景下，从传统的开发模式转向经营模式已成为必然趋势。商业的最终逻辑是将优质产品送到消费者面前，因此商业要紧密结合消费者需求来做。“以城市更新中商业项目为例，主要构成主体是政府、资方和运营商，然而，我们常常看到，如果仅从政府或资方的角度出发，而忽视了消费者的需求和诉求，往往难以实现项目真正的成功。因此，在商业运营中，我们必须充分考虑到消费者的利益和需求，确保项目的可持续发展。”

王泽举例称，“以亚洲的一些国家为例，如日本、新加坡、泰国等，经过几十年的磨砺和精耕细作，孕育了很多杰出的城市更新项目。很多项目与周边社区完美融合，在商业项目里做睦邻活动，社区的居民与商业的消费者一起交流，弱化了商业空间的属性，让商业成为消费者生活的一部分。这样的商业通过设计、光学和空间场景的概念，才可以吸引更多的人来体验，这是我们所理解的商业，也是我们未来要打造的有品质、有温度的城市更新项目。我认为，好的商业既要注重经济效益，又要兼顾社会效益和环境效益。”

在嘉宾们看来，城市更新基本上有两个方向，涉及民生福祉类的城市更新，应该以政府投资为主，企业参与；而涉及产业类的城市更新，一定是以发挥企业市场主体的责任为主，而政府起到兜底的作用。需要关注到，北京市试点危旧楼房改建本都是单体楼，目前正在探索片区楼房改建，探索成功将使更多人受益。

虽然目前城市更新还处探索阶段，但可以肯定的是，城市更新是一个充满想象，以及挑战和机遇并存的领域，需要一个任重而道远的过程。下一步，北京城市更新仍将加大政策支持社会资本参与，并且强化政策的针对性和有效性。随着政策体系不断完善、实施模式更加清晰，北京城市的未来更加值得期待。