贝壳财经会客厅｜新政满月效果如何？房企人士、学者专家这样说

“5·17”新政满月，效果到底如何？6月18日，新京报贝壳财经会客厅举行第一期房地产沙龙活动，以“新政满月、楼市观察”为主题，邀请到了北京天恒正同资产管理有限公司董事长周兴、国贸地产北京公司总经理孙志勇、华润置地北京公司副总经理马隽等多位房地产从业者以及社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华、合硕机构首席分析师郭毅等专家齐聚一堂，围绕“5·17”新政满月之下的政策效果、交易堵点以及市场预测与政策前瞻等话题，进行观点的碰撞与交流，共话行业发展。

二手房表现好于新房

一个月前的5月17日，央行出台了史诗级别的政策组合拳，包括降首付、取消商业贷款利率下限、下调公积金利率。如今，新政已经满月，楼市的真实效果如何？购房者预期发生了怎样的变化？政策效力持续性怎样？

在马隽看来，“5·17”新政结合各楼盘的促销动作，撬动了一部分的市场与存量客户置业。

郭毅表示，“5·17”新政对于北京二手房市场的拉升周期较长，新政出台后恰逢周末，日均成交量在1000套左右，这个状态大概持续了两周时间，端午假期成交量出现了小幅下行，上周末又稍微有一点反弹。“相比之下，新房市场效果没有那么明显。新政出台之后的两周还可以，拉升力度挺大的，但是上周基本回归到正常的水平。”

从全国来看，马隽说，在一些政策相对宽松、经济活力较好的城市，政策促进来访量、成交量提升效果较好。

郭毅认为，以北京为代表的京沪深还是有购房需求的，市场的基础条件比较好。

邹琳华表示，从监测的二手房数据来看，房价下行的态势还没有发生转变。二手房成交量有所上升，四个一线城市里，成交上升比较明显的是上海。由于房地产波动和系统性风险相关联，房地产调控不能纠结于几个具体的指标，也不能仅依赖于几个房地产政策，而要采取系统性方法手段。

一二手房置换存在堵点

“5·17”新政后，市场有积极的变化，也存在着堵点与难点。

从购房者角度来分析，郭毅认为，目前，对于购买新房的家庭，在换房中会遇到价格下调的问题。同时，刚需家庭对于利率的下调，对于购房成本的降低还是很敏感的，期待利率的下调。对于财富人群来说，更多的是通过政策是否会落地来判断未来北京市场是怎样的走向，如果北京在政策层面还是保持着严格的态度，这部分人群在资金铺排上可能就会更加谨慎。

对于置换过程中产生的堵点，多位嘉宾也都有提及。现场，一位房企负责人表示，北京二手房近期本来已经有筑底企稳的迹象，但现在又出现了一些变化。如果二手房稳住，对新房大概有2-3个月的周期影响。“我们做过相关研究，客户如果想换房，一般是把自己的房子卖了再加两三百万元置换一套新房。现在的情况是，置换的链条转不起来。”

现场，另一位房企负责人也表示，现在的二手房链条确实转不动。“大部分客户购买改善、高改项目都是基于二手房交易能够转起来。我们有一个项目上个月认购还是挺好的，但是后面就在‘转动’方面出现了问题，不少客户都担心二手房卖不掉。所以核心问题在于，二手房交易链条断掉了。”

北京利率下调的“靴子”何时落地？

目前，四个一线城市仅北京没有落地“5·17”政策中的降首付、降商业贷款利率，此外，北京、上海、深圳等城市还保持着不同程度的限购政策。未来，房地产政策将会如何调整？

孙志勇表示，北京政策出台希望能重点考虑下调利率。目前，北京房贷利率依旧较高，比如二套房利率达4.5%，对改善客户有一定影响，利率的调整相比首付下降更重要。其次，外围区县的库存量较大，建议实施分区解除限购；此外，在一二手房转化上，出台契税优惠等政策，更加助推卖旧买新，激活市场。

郭毅说，政策出台的节奏和力度应该进一步加快、加大，让一线城市带动二线城市，形成标杆城市、标杆效应，才能真正拉动更多城市，让市场回暖。

从宏观角度，周兴分析称，房地产是周期行业，这种大规模的新旧动能转换不是一朝一夕的事，需要一个很长的过程。房地产依然是一个非常好的赛道，大浪淘沙中，一定会有一批优秀的企业和从业人员活下来、活得很好。

下半年楼市怎么走？

上半年即将结束，下半年楼市走势如何？

一位房企负责人认为，7、8月份是天气最热的时候，也是销售的淡季，销售数据提供不了正面的支撑。如果这两个月没有更大的政策落地，或者相对比较明确的内容提升市场信心，销售淡季趋势难以改变。

孙志勇进一步表示，从市场端来看，压力确实有，不过，“房地产终归会回来，对于行业来说，需要坚持。”

在郭毅看来，不同城市、不同板块、不同产品类型之间，市场触底的时间可能也各有不同。从全国来看，京沪应该有机会率先触底反弹。因为“5·17”之后，京沪二手房确实有比较明显的提升，有比较好的需求基础，而广深二手房挂牌房源量不断刷新纪录。对于北京来说，如果政策力度更大，可能市场回暖的速度会快一点。

邹琳华认为，目前，各大城市该出的政策已经出了，仅剩北京、上海几个城市还没有完全解除限购，下半年的房地产形势应该相对明确了，“防范房地产风险仍是下半年重点工作。”

“我对于长期市场还是有信心的，短期来看，下半年可能不太乐观。”周兴如是说。