贝壳财经会客厅｜切入“第二增长曲线”，物业企业应该怎么做？

7月26日，新京报贝壳财经会客厅举行第二期房地产沙龙活动，以“物业管理：机遇、挑战与智慧化变革”为主题，邀请中铁建物业运营管理中心总经理孙淼、中建智地物业副总经理王海峰、龙湖集团龙湖智创生活集团商服发展部总经理胡楠、仲量联行华北区物业与资产管理部负责人王宏杰、CBRE世邦魏理仕华北区不动产管理部董事杨兴刚、第一太平戴维斯北京物业及资产管理部董事朱明涛等物业领域的相关负责人齐聚一堂，围绕地产开发持续出清背后的物管独立性思考、拓展第二增长曲线中的机遇与挑战、科技如何赋能物业服务等话题，进行观点的碰撞与交流，共话行业发展。

物业行业仍有很大想象空间

众所周知，近几年来，地产开发行业持续遭遇深度调整，与其密切相关的物业管理行业也面临挑战。

今年上半年，物业行业继续在调整与修复中前行，一边是股价下跌、市值下降、物企退市，一边是股份回购、修复市值、拓展多元服务边界。同时，物业企业主动减少收并购以及对关联方的依赖，增强独立性和抗风险能力。

新的发展周期，物业行业如何应对挑战？还有哪些机会？未来的市场空间有多大？

孙淼表示，“在如今地产行业下行的局面下，为了降低地产母公司对物业公司的影响。我们提出了两个口号，一是要走市场化道路，要去市场上找项目。二是收敛聚焦，逐渐放弃一些孤城的孤盘体量不够项目，因为管理半径的缘故，管理成本非常大，需通过精细化的管理，减掉一些没必要的组织和实体，应对市场的变化与挑战。”

不过，在王海峰看来，对于物业这种经营性行业来说，最多是短期承压，而且物业公司可能也会享受到一些红利，诸如地产人才的输出。地产行业出清包含人才出清，物业行业承接了很多地产开发类人才。

王海峰进一步说，有战略定力的企业在大潮退去后会发展得更好。要坚持长期主义，就要从业务的本身出发，而不是从资本角度。之前，物业服务行业被资本“绑架”过重，未来要回归房子、服务本身。

胡楠认为，目前物业行业机遇和挑战并存，“从总体量来说，现有的1.2万亿，加上没有被统计进去的增量，物业行业真正实现市场化之后的体量，大概在三四万亿，这个行业还是很有想象力的。”

“从目前来看，Top30的物企聚集度只有30%，仍然有70%的市场并没有被相对市场化或者专业化的企业去承接。所以，要回归到物业的底层商业逻辑，而不是从地产附属的服务行业去看待这个问题，才能看到更多的机会。”胡楠说，物业行业需回归业务的本质，去应对挑战，从而实现真正意义上的独立性和自主性。

探寻“第二增长曲线”要发挥自身优势

在行业变局之下，物业企业也在拓展第二增长曲线，比如基于住宅社区，积极布局家装、养老、托幼等赛道。在非居领域，商业服务、城市服务等也成为物业企业持续拓展的业态。目前，在探寻第二增长曲线的过程中，如何切入细分赛道？有哪些挑战，如何应对？

现场一位企业物业板块负责人表示，做增值业务要有真正的敬业心，要回归核心底层逻辑，回归到自己的优势领域，无论是人员服务、客户黏性，还是空间维度，都要实现差异化竞争。“以美居业务为例，我们之所以能做美居，依靠的是地产开发的前置节点，能进入售楼处，跟批量交付的精装修做链接，我们可以保证一些材料和施工工艺能跟原来交付的场景有更好的链接，这可能是我们做美居业务的核心优势。”

孙淼指出，有一类增值服务值得去做，就是附近其他楼盘的专项委托服务，管理团队是现成的，管理成本可以摊销，人员复用率高。相对于其他一些利润和现金流都不够理想的赛道，反而没有必要去拓展。

在第二增长曲线方面，朱明涛从商业物业管理的视角进行阐述，他表示，“商务楼宇内的一些企业有ESG可持续发展的需求，还有一些世界500强企业，对安全评估有需求，我们在ESG、安全管理方面都有相应的产品包，能够为客户提供租区的能源统计分析报告及安全评估服务。此外，社区文化方面，我们也把原先只‘对内’的城市会客厅拿出来‘对外’。”

胡楠表示，相较于其他物企，龙湖智创生活除了传统的住宅居住业态外，比同行更早地将触角延伸至商写和城市服务。现在龙湖智创生活在多元业态满足基础服务的同时，对不同业态的需求痛点，不断探索、升维服务标准。

物业智能化对行业发展起到积极推动作用

近年来，物业企业不断升级和创新管理与服务，尤其是通过物联网、大数据、云计算、人工智能等先进技术对物业管理的各个环节进行数字化、智能化的改造，用科技赋能物业管理，以提高物业服务的质量和效率，满足业主的多样化需求。

“我们2019年就成立了专业的科技公司，做公司的数字化转型。我们与合作伙伴共同研发数字孪生智能平台，利用AI智能管控，使建筑资产管理的人、事、物，高效、统一、可控运转。同时，我们在管的项目或多或少都使用了智能系统，诸如智能安防、智能传感器等等，像智能运维配电室，通过加传感器，最终实现无人值守，节约了人工成本，同时还可以提前预判风险故障、及时处理。”朱明涛说。

物业管理的数字化、智能化对于行业发展，将带来哪些实质的影响与进步？

王宏杰表示，到目前为止，物业管理是从数字化向智能化转变和演变的一个过程。智能化实现了两个目的，一是安全，楼宇的运营更加安全、更有稳定性，能做到24小时不间断监控，但人是不行的。

与此同时，“助力物业管理实现降本增效，比如人员成本能降低30%-50%。不止于此，还能使整个运营按照智能的逻辑模式去执行，根据外部条件的不同进行相应的操作，该关的关、该停的停，这一点非常重要。因此，物业智能化，对于行业发展起到了非常积极的推动作用。”王宏杰说。

杨兴刚表示，从政策支持方向来看，智慧城市、智慧管理是主要趋势，“智能化给物业行业带来了管理和服务上的变化，无时间、无空间边界等限制，时时可以知道被服务对象的诉求以及出现的问题，并做出快速反应，尤其对于安全事故的捕捉和处理，比人去做巡视检查监控要快很多。我们CBRE已经在7年前落地实现了智慧世邦系统的应用、在5年前组建了双碳小组、3年前开始ESG的拓展并实施落地，今年又在智慧世邦中增加了碳排放指标监控模块，实现数智化一站式服务”此外，现在处于数据收集和判断为主的阶段，未来可能会进行纠错指导、辅助决策，这是一个更大的好处。

那么，物业企业在进行数字化、智能化升级时，又可能会遇到哪些挑战？

杨兴刚说，一旦形成平台化或智慧平台的整体化，后期的维护成本会增加，首先是维护技术人才的需求，其次支持智慧平台运行的部分电子元件生命周期仅有3-5年，运行维护成本增加是不可避免的。

王宏杰认为，智能化对于物业管理人员的专业能力要求非常高。

胡楠则建议，物业管理的智慧化一定是平台的建设，而非点状产品的打造；要关注整体的供需关系以及客户或者市场的认知，不能脱离实际。数字化投入，到底是为了提升效率，还是为了提升服务，仍需要大家去探讨。此外，数字化投入的效益产出比可能会高一些，但是对于服务提升的回报周期需要更有耐心。