广州“后花园”两居仅卖15.5万元 业内：清远类似环京、环沪

日前，作为广州的“后花园”，广东清远市一套两居室二手房以总价15.5万元卖出，引发市场关注，因价格便宜，不少人评论称：广东也有自己的“鹤岗”了。

从目前来看，上半年清远商品房销售额同比降4成，更不乏单价在每平方米2000多元的二手房。但是与鹤岗不同，清远房价下跌和环京、环沪房价下跌的逻辑相同。业内人士认为，在楼市整体调整的压力下，曾依靠大城市外溢购房需求的三四线城市，房价也在持续调整中。

清远北部万科城二手房以“地板”价出售

据贝壳找房信息显示，15.5万元成交的房源位于广东省清远市清城区的北部万科城，为该楼盘的一期房源，于2012年交房，楼龄已有12年，房源面积为69.12平方米。因为价格低，仅挂牌42天就已成交，当时的挂牌价为20.8万元，而实际成交均价仅2243元/平方米，这也被称为小区的“地板”价格。

据清远经纪人李女士介绍，这套房要入住需要重新装修，所以价格比较低。

据悉，8月以来，北部万科城类似上述的两居户型已有多套成交总价在20万元以下，比如8月3日以17万元的价格成交一套、8月6日以19万元成交一套、8月9日以16.8万元成交一套，成交单价均在2000多元。

目前，在贝壳找房上，该小区两居室挂牌总价不超过21万元的房源有14套，其中，挂牌价为19.8万元的二手房源，近30日带看41次，有109人关注房源。这套房源在2022年挂牌，最早的挂牌价是38万元，经过多次调价，8月9日调到目前的价格。

对于这套房源，清远一位经纪人称，业主当时买的价格也要30多万元，挂牌两年时间也曾错失出让的机会。“现在北部万科城也没啥下降的空间，已经到底了，不可能几万块一套吧，建筑成本都不止这个价格。”

北部万科城位于广州和清远的交界处，是典型的“临广片区”，也被称之为“广清板块”。受益于广州外溢的购卖力，清远曾吸引不少人在此购房。楼市火热时，价格曾卖到每平方米近万元。但目前在广州楼市调整的背景下，外溢购买力减少，清远楼盘价格也在下跌。

贝壳找房数据显示，北部万科城目前二手房的挂牌均价为5247元/平方米，在售房源超过1000套，近半年的成交均价为3940元/平方米，均价2000多元的房子数量并不多。值得关注的是，北部万科城目前仍有新房在售，新房参考均价为5500元/平方米。因此，除二手房业主之间竞争卖房外，新房与二手房之前的竞争也很激烈。

据上述经纪人李女士介绍，购买北部万科城的人很大一部分是在广州上班或者为孩子在此上学的人。每天小区都有通勤车，到广州需要50分钟至一个小时。如果是业主，车费也会便宜一些。相比其他楼盘，北部万科城是配套较为完善的小区，在贝壳找房平台上是清远成交榜第一名的小区。

上半年清远商品房销售额同比降4成

与北部万科城同在“广清板块”的恒大银湖城也有着房价下跌的现象。据克而瑞数据监测显示，2019年，恒大银湖城新房成交均价为9321元/平方米。但据贝壳找房显示，近半年，恒大银湖城的二手房房源成交均价为4601元/平方米。此外，位于清远市清新区的恒大金碧天下，近半年的成交均价仅为2779元/平方米，由于该区域距离广州较远，可以看到挂牌总价不过10万元的一居室。

作为广州的“后花园”，清远曾经凭借着广清城际规划、《广清一体化“十四五”发展规划》的出台等一系列规划利好，吸引了很多广州、深圳等城市的外溢购买力，市场热度逐年走高。

据克而瑞数据监测显示，自2012年起，清远商品住宅成交套数正式迈入万套大关，并在2021年达到72438套，为近12年来最高峰。此后的2022年、2023年逐渐走低，其中，2023年降至30753套。

2024年清远楼市下行走势仍在持续。据清远统计局数据显示，1-6月，清远商品房销售面积161.1万平方米，同比下降了38.6%，其中商品住宅销售面积110.07万平方米，同比下降47.6%。商品房销售额为94.06亿元，同比也下降了44.1%，其中商品住宅销售72亿元，同比下降49.8%。

清远房价走势类似于环京、环沪

事实上，清远一直不断优化楼市政策，早在2023年9月，清远就在优化贷款住房套数认定标准，比如居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，均按首套住房执行住房信贷政策。2023年12月，清远又提出，个人住房商业贷款仅将所在区域的住房纳入套数核查范围。居民将自有住房用于长租，可不纳入家庭住房套数计算。

但这仍未阻止房价下行。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，清远房价下跌和环京、环沪片区房价下跌是一个道理，但与鹤岗还是有本质的区别。清远在过去市场热度比较高的时候，受到了广州购买力外溢的辐射作用。从目前来看，清远楼市价量同跌的背景是，广州、深圳等一线城市市场压力增加，周边潜在房源供应量较多，清远以及东莞、惠州、佛山这些受广州、深圳等外溢影响的城市也会出现量价下跌的势头。

清远的现象在环京区域也同样出现。今年6月份，河北张家口下花园一套70平方米两居室以6万元的价格出售同样引起关注，即便是因为没有产权证的成交个案，但是整体价格下降却是事实。

据国家统计局显示，7月份，70大中城市中，仅2个城市新建商品住宅价格环比上涨，2个城市持平，66城下跌。在二手房价格环比指标方面，仅有上海上涨，同比指标则全部下跌。

仅从对清远影响较大的广州来看，据合景研究院分析人士表示，广州市大部分区域二手网签量普降，但低价房源集中区域交投活跃度在逆势上升。种种迹象表明，在新一轮楼市博弈当中，价格仍然是买卖双方关注的焦点所在，低价策略或降价促成交依然有效。