上海诞生全国宅地最高楼面单价 绿城60亿包揽2宗溢价地块

8月7日，上海迎来2024年第四批次土拍。本次土拍共出让5宗地块，起始出让总价97.67亿元。最终，5宗地块全部成交，成交总金额约109.5亿元。

值得关注的是，徐汇区斜土街道地块成为本次土拍最大焦点，由绿城以48.05亿元的价格斩获该地块，成交楼面价约13.10万元/平方米，溢价率30%，也刷新了全国住宅楼面单价最高的纪录。

斜土街道地块成交楼面单价约13万元

此次备受市场关注的徐汇区斜土街道xh128D-07地块“未拍已热”，其起拍楼面单价达到了10万元/平方米，而此前全国单价“地王”的纪录保持者融信中兴路一号项目地块的成交楼面价为10.03万元/平方米。

该地块地理位置优越，地处徐汇滨江，四至范围为东至兆丰路，西至大木桥路，北至中山南二路，南至龙华中路。此地块原为商业地块，由小米于2021年10月以15.5亿元竞得该地块。今年5月，该地块因久未开发等原因被政府收回，并由商办混合用地调整为三类住宅组团用地。

按照此次竞拍规则，徐汇区斜土街道地块采用招挂复合方式，按照通过资格审查的有效申请人数确定“标价+挂牌”的方式，地块设置最高限价48亿元，溢价率上限30%，地块开拍前有效申请人数小于11人，根据出让文件规定，确定采用挂牌方式出让。

值得注意的是，徐汇区斜土街道xh128D-07地块也是今年上海“沪九条”出台后，第一个额外附加了限价条件的地块，最高限价30%，即成交上限为48.048亿元。

在今日土拍现场，包括保利发展、招商徐汇城投联合体、中海西岸集团联合体、华润置地、宸嘉、绿城、越秀象屿联合体在内的7家房企“你来我往”、先后加价，在72轮叫价之时，招商徐汇城投联合体触及了48.048亿元的最高限价，该地块随后转入摇号。最终，绿城中国幸运摇得该地块，成交楼面价约13.10万元/平方米，将全国楼面单价最贵的地块收入囊中。

上海易居房地产研究院副院长严跃进点评称：“该地块为全国住宅用地最高地价项目，在当前土地市场形势下，体现了更多购地资本关注优质城市和优质市场，对于增强房地产和重点城市的信心具有积极的作用。同时，该地块依然设置最高限价，也进一步说明从稳定房价的角度，上海基于‘一城一策’的考虑，对于重点地块会有不同的定价要求。其既保障了地块未来的开发空间，也防范未来售价过高所产生的风险问题。”

徐汇区斜土街道地块之所以热度非凡、备受关注，卢文曦分析表示：“这幅地块之所以被关注有多方面因素。首先，徐汇滨江一直是高端项目扎堆区域，推出的产品几乎都受到热卖。随着地块越来越少，靠近江水的地块几乎快没有了。这次推出的地块就在启元和汇元玺中间，虽然江景看得不全面，但距离徐汇滨江已经足够近。徐汇滨江豪宅氛围越来越浓厚，商业配套越来越齐全，居住舒适度和便利度显著提升。”

卢文曦还特别指出：“地块的起拍楼面价达到10.08万元/平方米，起步已经刷新单价地王纪录，且这次技术上不设定中小套型比例，‘豪’的基因已经锁定。”

绿城中国连夺两地，成为“最大赢家”

除徐汇区斜土街道地块外，今日上海还有4宗地块出让，其中3宗以底价成交，1宗溢价成交。最终，浦东新区北蔡地块由浦开集团斩获，青浦区重固镇地块由保利发展摘得，奉贤新城地块由奉贤新城公司底价摘得，而虹口区江湾镇地块由绿城以12亿元、溢价6.48%斩获。

也就是说，绿城今日在上海“梅开二度”，囊括了2宗溢价地块。虹口区江湾镇地块位置也相对不错，地块所处位置交通便捷、配套完善，直线距离3号线江湾镇路站约600米，周边有平溪商业广场、第四人民医院等商业和医疗配套。

“绿城今天是大赢家，上午拿下虹口地块，下午又斩获徐汇滨江地块，连拿2宗市区的重要地块，在上海补仓相当积极，这两宗地块也符合绿城走高端路线的品性，预计未来其在上海的营收会有较好表现。”卢文曦表示。

其实，绿城中国在今年年中的股东大会上公布了加码上海的计划：“去年到今年，绿城在上海的投资和销售情况都是比较稳健的。根据上海新政以后的策略，绿城还是积极主动地挖掘上海的某些点状的机会，努力做到好地段、好项目，好的兑现度。”

值得关注的是，绿城中国成为今年龙头房企中为数不多依旧在土地市场持续加码的房企，而其拿地目标也很明显，就是瞄准杭州、上海等长三角“要地”。根据中指研究院发布的榜单，今年上半年，绿城中国权益拿地金额为228亿元，位居排行榜第二位。

“绿城近几年的投资不断聚焦于核心的城市，比如像杭州、西安、上海是我们重仓的城市。所以在行业普遍去库存艰难的当下绿城优势比较明显。这也是绿城坚持在核心城市核心板块拿地的理由。”绿城中国在股东大会上透露。

绿城中国在上海土地市场的运气也颇旺。回顾去年8月，在上海2023年第二批次第二轮土地出让中，绿城以总价139.2亿元接连斩获3宗宅地，分别为闵行区梅陇社区地块、嘉定区南翔地块和青浦区徐泾双联路地块。而这3宗地块均是当时的热门地块，竞买人均在15家以上，绿城也是最终通过摇号获取。

此外，从上海今日土拍结果也可以看出，土地市场冷热不均、分化严重的趋势越来越明显，优质核心地块高溢价，而郊区地块基本以底价成交。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示：“整体来看，本场土拍整体较往常冷清，5宗地块仅吸引11家竞买人参拍，其中3宗地块仅一家企业托底，地块热度分化严重，热门地块徐汇区斜土街道地块吸引了7家竞买人，虹口区江湾镇街道地块吸引了3家竞买人。保利发展拿地意愿强烈，本场土拍报名参拍了3宗地块。从参拍房企性质来看，除宸嘉一家民企及绿城一家混合所有制企业以外，其余均是国央企。”