海淀永丰“回炉”地块平淡成交，9万销售指导价下保利如何操盘？

被万科退还的海淀永丰北地块再次成交了！7月25日，北京海淀永丰产业基地0120、0132、0162地块成功出让，最终保利+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%。

早在2016年，该地块曾被万科和住总联合体以59亿元拿下，但是由于住宅面积全自持，如何开发、运营与盈利备受关注。直至万科退地、重新上架，该地块命运发生转变。

3家联合体竞拍，成交溢价率仅3.5%

海淀区西北旺镇永丰产业基地H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块在今年6月全新亮相，土地性质为二类城镇住宅用地、零售商业用地，土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米，总起始价86亿元。而2016年首次出让时，起始价仅44亿元。

具体来看，该地块共有三宗地块，其中，HD00-0401-0120地块为R2二类居住用地，用地面积51178.061平方米，地上建筑规模102356.12平方米，容积率2.0，限制高度36米。

HD00-0401-0132为R2二类居住用地，用地面积27581.838平方米，地上建筑规模46889.12平方米，容积率1.7，限制高度36米。

HD00-0401-0162为零售商业用地，用地面积6824.673平方米，地上建筑规模13649.35平方米。

根据竞买规则，本次挂牌出让宗地设定土地合理上限价格103.2亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

据了解，中海、保利+北京建工、海开控股报名该地块。最终，保利+北京建工以总价89.01亿元拿下该地块，溢价率3.5%，住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米浮动8%。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，由于今年上半年该板块已有三宗地块入市，且周边在售项目仍有库存，同时地块总价较高，所以没有出现激烈争抢的局面，仅有三家企业参与竞拍，最终经过少数几轮举牌由保利+北京建工斩获。

今年6月4日，海开控股拿下海淀区西北旺镇永丰产业基地0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块，总价79.17亿元，销售指导价9.3万元/平方米。还有附近的翠湖板块，在今年2月份，港中旅摇中翠湖科技园0024地块，销售指导价8.5万元/平方米，不过最后中海地产入局操盘。此外，今年入市的中海富华里富园现房产品，指导价在8.8万元/平方米。

在张凯看来，从周边配套来看，永丰北周边住宅众多，生活氛围相对成熟，保利所拿地块紧邻海淀大悦城，南北紧邻新建的中关村三小科技园分校，西北方向是规划建设的西玉河湿地公园，缺点是相较于永丰南来说，其距离地铁较远，到16号线永丰站直线距离1.5公里以上。结合地块容积率来看，产品仍旧以低密改善型为主。

因全自持、盈利难，万科曾折价退地

永丰北地块曾备受关注。

2016年9月30日，北京发布重磅楼市政策，其中指出，鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。此后，北京试点采用“限房价、竞地价”的土地交易方式。

当年的12月1日，首批“限房价、竞地价”地块全部成交，其中万科以50亿元夺得海淀区西北旺镇18号地，万科+住总联合体59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地块。值得关注的是，这两宗地块均100%自持，这意味着，居住用途部分将全部作为租赁住房，不得销售。

由于高地价与全自持，这两宗地块备受关注，业内普遍质疑“算不过来账”。

此后，18号地被万科打造成“北京翡翠书院”项目，户型为90平方米三居室、180平方米以上的复式四居室。而19号地块先是住总退出，随后万科退地，并重新挂牌出让。

张凯表示，该地块此前被万科拿下，有意打造为翡翠书院，也是响应政府推动“租售并举”的全新尝试，即只租不售。但是，由于全自持导致收益低且资金回笼速度较慢，万科曾提出周边企业众筹方案来应对难题，但随着房地产金融监管收紧，调控政策趋严，周边企业参与积极性有限，万科最终不得不折价退地。

“时隔八年，该地块再度上市，出让条件有所改变，不再需要企业自持，而是地价达到上限后转为现场摇号方式确定竞得人，同时挂牌价格和地块合理上限价格也大幅增长，几乎达到翻倍水平。” 张凯如是说。