减量发展下的北京城市更新：强调区域综合性更新，注重人居改善

炎炎夏日，漫步西单北大街，可以在阴凉的胡同里感受悠悠古韵与现代时尚的融合，体验开放友好的开放型城市公园；在东城区崇雍大街，可以游览历史人文遗迹与首都风貌的文化景观线路，感受北京的历史和乡愁；在亮马河国际风情水岸，可以感受“生态绿丝带”串联的美好生活。

近年来，作为全国首个减量发展的超大城市，北京积极开展城市更新行动，对建成区内城市空间形态和城市功能进行持续完善和优化调整。从规划引领到政策支撑，再到市、区、乡镇街道联动，北京不断探索和创新城市更新模式，一个个城市更新优秀案例不断涌现。

三里屯明年新装亮相

朝阳区三里屯被誉为“潮流风向标”，是北京火爆的商圈之一。然而，在打造国际一流商圈的过程中，三里屯也和其他“待更新”项目一样，面临存量空间使用效率有待提升等问题。今年年初，三里屯和朝外、国贸、团结湖、青年路等片区成为朝阳区城市更新的重点。

未来的三里屯会是什么样子？北京市规划和自然资源委员会朝阳分局副局长卫宝山透露，此次三里屯片区城市更新将通过环境整治，更新太古里北区、永利国际等楼宇项目，引入奢侈品牌旗舰店、首店，推出更多优质数字文化产品等，带动街区的商业氛围与文化品质提升。

同时，对闲置L地块开展深入研究，从权属界定、确权登记、审批流程、方案设计等环节分析研判，最终形成“控规定性质，用途需复合，供地走划拨，确权给街道”的思路，将闲置地块打造成为兼具养老、卫生、文体、党群等功能的“城市会客厅”。

“今年2月，太古里北区N2商业楼率先改造完工，建成特色招牌建筑。3月投用的N15商业楼实现了建筑规模减量。”卫宝山表示，目前，三里屯片区更新效果已初步显现，打造了以“T+MALL”元宇宙商业综合体、太古里商业建筑群、三里屯路漫享街区等为代表的精品商圈，提升了三里屯路、工体北路等地公共空间环境品质。

三里屯的变化市民看在眼里，看不到的是背后一系列并不轻松的工作。卫宝山介绍，覆盖三里屯全域的街区控规编制工作，在统筹现有商业、可更新用地等存量空间资源的基础上，研判空间资源供给与经济产出的匹配关系，明确片区发展目标和功能定位，提出“打造战略级商业项目，再造三里屯商业新地标”“构筑主街+后街商业网络格局”等规划策略。同时，建立城市更新项目库，对公共空间改善、商圈品质升级、配套设施补充等各类项目进行一体谋划，拓展高品质与年轻化的商业客群，助力“大三里屯商圈”高质量发展。

“预计明年，市民会看到一个不一样的三里屯。”卫宝山透露，三里屯明年将新装亮相。

此外，通过对更新项目的复盘总结，朝阳区还创新搭建了用于指导实践的城市更新“政策工具箱”，以服务更新主体需求为中心，从项目谋划、储备、实施和运营四个关键环节入手，将形成的经验做法固化为可推广、可复制的“小快灵”工具，涵盖诉求获取、政策应用、推动实施、效果评估等方面。

劲松危旧楼房改建，创新尝试资金“四方共担”

同样地处东三环的劲松一区114号楼，始建于1978年，住着66户居民，由于年代已久，楼体存在保温、隔音差等问题，存在较大安全隐患。作为全市首批危旧楼房改建试点项目之一，2021年12月，114号楼正式启动拆除，2023年7月正式交付居民。

“项目适当改善居民居住条件，重点解决建筑使用功能提升问题。将原卧室面积适当调整，以扩大客厅的面积；改变原卧室的复合功能，休息和会客空间分离；增加一层地下室作为社区的配套物业服务用房。更新后，建筑面貌焕然一新，居住安全得到保障，居民生活品质大幅提升。”北京市规划和自然资源委员会朝阳分局规划编制与城市设计科科长郑璐介绍。

近两年，北京城市更新模式不断推陈出新。劲松一区114号楼就做了一次新的尝试——开创“四方共担”资金筹措模式。

“民生保障和人居改善一直是北京城市更新的重要内容。”郑璐介绍，项目在立项推进过程中，运用市场化方式统筹投资单位、建设单位、施工单位、物业管理单位力量参与，做到共同决策、共同建设、共同评价、共同发展、共享成果。首次采取危旧楼房改建资金筹措由政府、产权单位、居民、社会资本“四方共担”的模式，为后续同类项目提供有效的资金筹措路径，是北京城市更新创新模式一次新的尝试和实践。

以“片区”模式更新，也更注重科技创新

实际上，早在三里屯、劲松一区114号楼改造之前，北京已经有一大批城市更新项目落地，成为市级示范项目，乃至全国城市更新的标杆案例。比如，北京首钢老工业区更新、模式口历史文化街区保护更新、昌盛园社区老旧小区改造、中国建筑科学研究院建筑光伏零碳改造等4个项目纳入住房和城乡建设部第一批城市更新典型案例名单。

市委城市工作办秘书处副处长王姗介绍，近两年，北京城市更新工作不断完善，尤其是去年《北京市城市更新条例》施行后，北京的城市更新工作也按下了加速键。

“减量发展背景下，北京的城市更新不只是简单的旧城旧区改造，而是由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并举；不只是物质空间层面的修修补补，而是推动城市可持续发展、治理能力现代化的系统工程。”王姗介绍，北京已连续两年发布城市更新白皮书，系统梳理北京城市更新成效、形势与挑战等。

在她看来，这两年，北京城市更新更加强调区域综合性更新，商业运营模式更加高效灵活，也更加突出文化保护、传承和发展的理念，科技创新的驱动作用更加显著，民生保障和人居改善更加全面，共建共治共享的机制更加完善。

以2023年为例，市级示范项目中更新片区增加至30个，涵盖了老城保护更新、活力街区、完整社区等不同类型。王姗介绍，去年，北京制定了《北京市实施城市更新行动三年工作方案》，确定的89个城市更新重点区域和重点项目中，区域综合性更新项目有51个，超过一半。

王姗说，北京城市更新存在点状更新和片区更新共存的局面，点状更新易操作、数量多，片区更新难度大，但成效好。当前，越来越多的项目正在以片区的形式谋划实施，发挥资源统筹、规模化运营的效益。“改造后的三里屯片区将和朝外、工体、国贸等衔接，让市民看到一个更具国际范儿的朝阳。”

除此之外，结合北京“四个中心”建设，北京城市更新也更注重科技创新。以“三城一区”为重点，不少老旧厂房、低效楼宇通过更新实现“腾笼换鸟”。例如，北京卫星制造厂科技园区、天空之境产业广场、理想汽车绿色智能工厂、清华国重南口基地、金隅兴发科技园区等项目，在支撑基础科学研究、引入高新技术企业、推动工业上楼等方面都取得了良好成效。这也是北京通过城市更新推动新质生产力发展要积极发力之处。

今年将出台11项规划土地政策改革创新任务

城市更新的“北京经验”，规划是引领，政策是关键。北京市规划和自然资源委员会详细规划处副处长倪崇侠介绍，2022年5月，该委牵头形成了全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划，系统构建了城市更新工作的目标体系、空间体系、方法体系、组织体系、动力体系和保障体系，推动创新首都城市治理模式和构建新发展格局。

“我们聚焦规划划定的178个重点更新街区，对资源与任务进行‘肥瘦搭配’，实现城市发展综合效益的最大化，达成多元更新目标。”倪崇侠说，在市级政策的指引下，这两年，各区、乡镇也在积极探索适合自己的城市更新模式，实现“一区一策”“一项目一策”。

比如，丰台长辛店老镇街区控规作为《北京市城市更新条例》实施后的首个区域综合性城市更新片区率先批复，按照文物考古优先、市政交通设施先行、公服配套同步配置、产业集聚分期引入的实施原则，渐进式、可持续实现老镇历史保护传承与有机更新的协同发展，形成了“城市更新+土地开发上市+政府财政建设”的区域综合性更新模式。

今年以来，有关城市更新的配套细化文件密集出台。2月，《北京市工业用地先租后让指导意见》印发。3月，《北京市责任规划师制度实施办法》《老旧厂房更新改造工作实施细则》印发实施，实现城市更新中的“多方协商”与“共建共治”，为推动产业“腾笼换鸟”，打造城市活力空间提供了路径。

“北京梳理形成11项《北京市城市更新条例》配套规划土地政策改革创新任务，目前一半已出台，其余正在加快研究制定，将于今年年底前陆续出台。”倪崇侠表示。