楼市重磅！住建部出手，楼市去库存王炸来了

在本次播客中，我们深度解析了住建部关于收购存量商品房作为保障性住房的重磅会议。此举不仅展示了加快三四线城市去库存的决心，也反映了国家对稳定楼市、优化房地产市场结构的策略。具体而言，它体现了利用政府和市场的双重力量，促进经济平衡发展的智慧。透过现象看本质，这不仅有助于缓解当前楼市的压力，更对长远的城乡发展和人民生活水平的提高具有深远影响。

00:02:02:住建部会议：三四线城市的保障房建设将成为重要任务

00:04:04:三四线城市和县级城市房价下跌明显，去库存压力更大，如何应对？

00:06:04:住建部会议：破解房地产行业新挑战，促进市场平稳健康发展！

00:08:05:住建部会议解读：全国范围内的存量房收购用于保障性住房建设，助力去库存。

00:10:06:住建部会议的意义：对广大的城乡区域的发展是一个重大利好

[重磅！住建部出手，楼市去库存王炸.m4a 11:23]


00:00 嗨你好，我是用毒舌聊财经的村上树春，欢迎你收听我的节目。六月二十号，住建部召开了收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作会议，这是一个重磅消息啊，意味着楼市去库存新的王炸来了。住建部明确表示，各地要推动县级以上城市有利，有序，有效开展收购已建成的存量商品房用作保障性住房的工作。意思已经非常明了了，各市县根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求，商品房市场库存水平，按照政府主导，市场化运作的思路，细致摸排本地的保障性住房需求底数。可以建成的存量商品房的情况，合理确定可用作保障性住房的商品房房源，提前锁定保障性住房的需求。那么这个会议呢，还提到了，要坚持规范实施，防范各类风险，做到收购主体规范，收购过程规范，配售配租规范，做到收购的已建成存量商品房的户型面积合适。价格合适，位置合适。而且要坚持用好金融政策，实现资金可平衡，项目可持续。此外呢，住建部还要求啊，开展收购与建成的存量商品房用作保障性住房工作的市和县切实加强领导力量。 


01:35 抓紧建立健全工作机制，完善配套政策，形成工作合力，推动条件成熟的项目尽快落地。对此呢，有业内人士觉得，上述政策的主要特点就是，第一个，政府酌情以合理的价格收购部分商品房用作保障性住房。可以总结为以购代建。这样一来呢，就把库存房源的收购消化，保障房的新建工作进行了一个有效的结合。第二点呢，已购代建的政策重心在于房企新房库存，有助于房企销售数据改善和资金状况改善。同时呢，近期的一系列数数据显示，无论是百城库存数据，还是全国七十城的数据，都说明市场面临压力，叠加此前的各项政策，比如说首付百分之十五，公积金利率下调等等，预计对房企的资金面改善和向好发展具有积极的作用。也就是说，说啊，国内去库存的压力依然是很严峻的。 


02:42 但是去库存不能简单的说说而已，需要全局和更有策略性的去思考和行动。那么这个会议的价值到底如何呢？我们一起来分析一下。根据我对楼市的独家观察，自五幺七政策以来，国家对去库存这个重大问题啊，不断通过各类政策和会议来进行强势推动。目的就是为了要真正促进国内楼市的良性发展。而本次住建部的要求与前面几次会议有所不同啊。住建部把去库存的重点放在了县级以上的城市，这是一个全新的信号，有别于以往国常会和央行的角度，虽然去库存的核心要求和方式是一样的。但具体的视域是不不同的。住建部的核心视角是重点关照了广大三四线城市的去库存问题。虽然上面的表述没有那么直白，但实质就是这么一回事儿。 


03:43 毕竟，一二线城市当中的县级以上城市，由于经济基础，产业情况，人口基数等优势，随着各类政策的渐渐显效，市场好起来不是一个太难的事情。从今年的四三零会议到现在各大主力城市的市场情况也在不断地好转，虽然依然有问题，但不再是以前那个焦灼不堪的局面了。然而，更严重的局面是，广大三四线城市的市场数据更加难看。随着上述主流城市的向好发展，它的虹吸效应导致许多县级城市的购买力不断地逃逸和出走。最后的结果有可能会重创三四线城市的经济全局。我们说啊，二八原则依然存在，如果只考虑百分之二十区域的去库存，那么未来百分之八十的区域的去库存等问题啊。将会成为中国经济发展的不可承受之痛。 


04:42 据了解，有业内专业人士认为，相对而言，三四线城市和县级城市消化周期更长，去库存压力更大。与此同时呢，这几年，我国大力推进以县城为重要载体的城镇化，三四线城市以及县级城市基础设施建设和和公共服务领域的从业人员。灵活就业人员会大量的增加，需要增加这些城市的保障性住房的供应。此外呢，三四线城市和县级城市房价下跌更为明显。收购存量房用作保障性住房比新建保障性住房的成本更低，效率更高，周边配套呢，也会相对成熟。我认为呢，对这些县级以上的城市，政府收储存量房在成本和效率之间会更容易取得成效，不像那些中大型主力城市那样的复杂和纠结。或许呢，这样会成为为国内楼市去库存的一个有效的突破点。 


05:45 我个人认为这既是薄弱点，也是立竿见影点，花钱不多又能快速起效，而且能够让广大三四线城市的老百姓看到。国家队的力量，对强化三四线城市和市场的信心具有重大的价值。比如说，原来央行所说的三千亿元，如果放在大城市基本上是杯水车薪啊，因为价格和成本太高了，它的效用反而比较有限。反过来看呢，如果把这个三千亿元投放的县级城市啊，它的产出效率和能量可能会产生十倍数的效果一二线城市并没有那么艰难。众多强大的基础在那里摆着呢，并没有伤筋动骨。而广大的三四线城市，县域经济承载着更多的人口和生产力，也就是说，这百分之八十左右的区域的问题没有得到有效的关照。往后的局面大家基本上都可以想象得到。最近呢，我们国家的大家长到青海和宁夏视察。我注意到啊，我们的领导人说啊，每一家每一户都是他心中所牵挂的。 


06:57 所以我认为呢。六月二十号住建部的会议，在国家层面充分表达了对每一个国人的厚爱。泱泱中华，每一人，每一地，都是大中国持续前行的四梁八柱，在中华的大体系之中啊，每一个个体都是华夏大厦不可或缺的载体。国家就如同父母啊，我们的大家长早就为我们考虑好了。我记得在知否知否这部电视连续剧当中，啊，有这么一句台词令我印象深刻，父母之爱，子则谓之既深远。 


07:36 这句话到底是什么意思呢？请各位去仔细体会吧。家国一体，没有国，哪来的家呀？鉴于此，我想说的是，这次会议的召开意味着继517房产新政密集出台。六月七号国常会对房地产政策做出部署安排之后，行业的支持在加快推进。特别是结合近期央行召开的保障性住房再贷款工作推进会来看，下一步收购存量商品房用作保障性住房将在全国铺开。全面发力。最后再来说一下，为什么我把本次会议解读为一次新的楼市去库存的王炸呢？除了刚才已经阐述过的观点之外，下面我再摘录一下有关官媒的报道来佐证一二，昨天晚上官媒第一财经九点五十八分报道的。对于住建部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议啊，终止研究院市场研究总监陈文静认为。这是落实中央会议精神，落实去库存导向，多部门协同推进，也有利于相关举措尽快落地，助力化化解房地产风险。陈文静表示，收购的已建成存量商品房，户型面积合适，价格合适，位置合适。 


09:00 要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡，项目可持续。从已经出台的相关政策的城市来看，多数城市没有明确具体定价规则，少数城市明确按照周边房源进行定价。具体来看，惠州提出了以同地段保障性住房重置价格为参考上限，杭州临安明确了一部超过周边房源车位的评估价作为本次收购的最高限价。此外呢，广州市增城区新塘镇购买市场化商品房作为安置房源，则采用了成本法确定房源交易单价。它的原则是土地成本加上建安成本。 


09:45 它的做法也为其他城市提供了一定的参考。中华大地是一个整体，血脉相连，难以分割，一线，二线，三线或者是四线城市啊，都是中华的厚土，在城市和产业的总体大结构体系当中啊。各有其重要价值，不可能偏废，也难以厚此保彼。自古以来早已证明了这一点。所以我认为啊，住建部的会议有它的客观和必然，对广大的城乡区域的发展呢是一个重大的利好。 


10:20 大家请不要忽视啊。所以我认为啊，针对国内百分之八十左右的区域，以国家对收储的模式来加强各相关县级以及县以上的市场的区划。是楼市和经济发展大局当中的必有之一啊。想通了这些道理，就可以充分理解住建部会议的精髓。所以在我看来，以六月二十号为起点，正式打开了三四线城市去库存的通道，也正式吹响了对三四线城市的解困提振的号角。在这个角度，我觉得这是一个国内楼市去库存的一个新的王炸性的动作，它的意义，意义和价值绝没有那么简单。接下来，在二零二四年下半年，可以预见的是，三四线城市它的库存也会逐步减少，区域经济的整体发展也必将慢慢地跟上来。这才是国内经济大盘的要义所在。 


11:20 好了，感谢收听，欢迎你给我留言。