老旧小区怎么改造？自然资源部：既要“面子”，也要“里子”

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。6月13日，自然资源部国土空间规划局局长张兵在解读《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》时说，“不仅要改造外表的‘面子’，改得好看，更要做好惠民的‘里子’，让居民住得舒心。”

近日，自然资源部办公厅印发《关于进一步加强规划土地政策支持老旧小区改造更新工作的通知》，围绕破解在老旧小区改造当中存在的困难、堵点问题，从规划和土地政策角度深入研究，积极回应地方有关诉求。《通知》从深化调查评估、加强规划统筹、强化政策支持、优化审批流程等四个方面提出举措要求，完善老旧小区改造相关的规划土地政策，并提出加强专业服务的有关要求。

2020年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，对全国老旧小区改造工作作出部署，在全国老旧小区改造中起到了重要支撑作用。在此后的调研中，有关部门发现，老旧小区改造中的规划管理、标准规范、政策工具、商业模式等还没有形成系统的匹配，亟待打通，以调动政府、市场、社会积极性。

张兵表示，老旧小区改造不是简单地翻新屋子、修补立面、增加绿化等工程，更重要的是对基础设施、公共服务设施等配套的系统改善和实施推进。面对着复杂的权益资产关系，需要通过调查评估摸清底子，才能准确把握改造方向。

此次《通知》指出，要加强调查评估，各地要通过规划单元及社区层面的规划实施评估，充分了解改造更新需求和利益相关方意见，按照建设“宜居、宜业、宜游、宜学、宜养”社区生活圈要求，在老旧小区改造中补足公共服务设施和基础设施。

针对传统老旧小区改造中运用城市盘活存量空间的规划、用地和资产政策不够，一些地方的改造受到规划容积率、建筑高度等的限制，很难通过提高小区容积率方式来完善相关配套设施，实现改造的财务平衡等问题。《通知》强调，要加强规划统筹，允许在单元中统筹空间功能和建筑量，在不突破上位规划底线要求和强制性内容的前提下，可明确建筑量跨单元统筹的规则，处理好局部利益和整体利益。

值得注意的是，《通知》还提出，要强化政策支持，鼓励各地制定既有城市土地混合使用和存量建筑空间功能转换的规则，老旧小区及周边边角地等零星用地经论证不具备单独供地条件的，可按划拨或者协议有偿方式供地，优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施。

以北京市昌平区城南街道的昌盛园社区为例，该社区建成于20世纪90年代，占地面积约26公顷，常住居民约2341户，共有住宅楼40栋，分属21个产权单位，设有出入口36个。改造前因失管弃管严重，社区环境脏乱差、私搭乱建泛滥、公共设施陈旧、交通组织混乱，居民诉求集中、属地负担沉重，成为昌平区基层治理的痛点和难点。

此后，改造拆除了私搭乱建和内部围墙，把地域集中、产权分散的小区重新进行布局，将21个小区合并为一个小区，重新整合使用了2万余平方米的公共空间。改造提升社区便民广场、居民议事厅、童心苑、健康小屋等高品质公共空间1800余平方米。实现老旧小区环境风貌的大幅提升。

“老旧小区与新建小区不同，居民权益保障是推进改造工作的前提。”张兵告诉记者，《通知》强调针对老旧小区不同情形明确规划许可办理程序和分类管控规则。各地要制定具体细则，需要分清哪些是不用办理许可，哪些是需要办理，哪些是简化办理。此外，《通知》还鼓励各地积极引导注册城乡规划师等规划专业人员进社区，为老旧小区改造提供专业指导和技术服务，促进共治共享。