5月房企债券融资规模再收缩 资金用途由“借新还旧”转向保交楼

5月房企债券融资规模再收缩 资金用途由“借新还旧”转向保交楼

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虽然5月民企发债规模增加,但整体来看,作为房企融资“主力军”的信用债的发行量仍处于近一年最低水平;ABS发行金额不足150亿元,规模也为近一年低位。据机构数据显示,5月份,房企债券融资总额为216.6亿元,同比下降52.9%,环比下降59.9%。业内人士认为,目前公开市场融资数据没有出现大幅的增长,房企融资环境难的状况没有得到明显改善。

值得关注的是,从房企融资用途来看,由此前的“借新还旧”向保交楼转变,用于项目开发成为新趋势。

5月房企债券融资额同比下降超五成

中指研究院监测,1-5月份,房地产行业债券融资总额2305.2亿元,同比下降25.7%。其中,信用债融资1616.4亿元,同比下降19.5%,占比达七成;海外债发行金额24.7亿元,同比下降77.7%;ABS融资664.1亿元,同比下降32.5%。

从单月来看,融资形势也不甚乐观。5月份,房地产企业债券融资总额为216.6亿元,同比下降52.9%,环比下降59.9%。在融资结构上,房地产行业信用债融资105.6亿元,同比下降56.2%,环比下降73.1%,占比48.8%;ABS融资111.0亿元,同比下降43.2%,环比下降20.8%,占比51.2%。

通过上述数据不难看出,信用债是房企融资的“主力军”。3月份房企信用债发行总量为本年度高点,4-5月份,信用债发行总量环比连续下降,5月份发行量为近一年最低水平。与此同时,ABS发行金额同环比均下降,一方面是因为上年高基数的影响,另一方面发行规模不足150亿元,也为近一年低位。

据中指研究院研究主管陶淑茹分析,5月份民营房企发债规模和范围有所增加,连续3个月小幅上升。5月份,新城控股、滨江集团、新希望地产等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行,发行金额28.6亿元。其中,5月28日,滨江集团成功发行了总额为7亿元的债券。但是从今年整体来看,“总体覆盖范围相对狭窄,这与当前房企风险出清进展缓慢、偶有民营房企出险密切相关。”

5月份,保利发展、珠江实业等央国企发行信用债规模较高。其中,5月30日,保利发展在银行间债券市场发行20亿元3年期中期票据,除了置换即将到期的债务融资外,14亿元用于重庆麓谷林语项目开发建设。对此,保利发展强调,本期募集资金不涉及“地王”项目。项目五证、环评、立项证件齐全,合法合规,项目企业自有资金比例不低于项目总投资的30%。

从当前房企的融资用途看,在保交楼的趋势下,房企用于项目开发成为新趋势,而此前房企发债用于“借新还旧”以及解决流动性问题曾经是融资主流。

值得关注的是,近期,房企新增融资利率普遍较低,很多房企境内债融资利率低于3%。典型的如保利发展20亿元中期票据平均利率仅为2.52%。据中指研究院监测,5月债券融资平均利率为2.72%,同比下降0.7个百分点,环比下降0.34个百分点。其原因之一是5月短期融资券及低息CMBS占比较高,带动融资综合平均利率下降。

雅居乐、金科股份等房企现债务违约

房企债务风险防范处置仍是当前重要内容。6月5日,万科发布公告,偿还于6月7日到期的本金为6亿美元的中期票据。此前,万科如期偿还今年3月11日和5月25日到期的美元债。

事实上,近日,万科的资产转让以及加快融资节奏,提高了其短期的安全阈值。比如,5月27日,万科深圳湾超级总部基地地块正式完成转让,深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司以挂牌底价22.35亿元拿下,深圳地铁是万科的大股东。此外,5月23日,万科与招商银行等头部金融机构签订协议,获得200亿元银团贷款,抵押物为万科旗下万纬物流股权,目前已到账100亿元。

与万科安全落地不同,5月份仍有多家房企宣布债务违约。

5月14日,被称为房地产“华南五虎”之一的雅居乐发布债务违约公告,未能在宽限期内支付一笔4.83亿美元票据利息。自两年前,雅居乐就显现出流动性压力,此后通过出售资产和股权转让等方式回血,并采取配股融资、债务展期、申请融资白名单等方式来改善融资环境。但最终其仍未避免出现实质性违约。

此外,5月27日,金科股份公告显示,一笔3.25亿美元且票面利率为6.85%的优先票据,将于2024年5月28日法定到期。鉴于目前境内现金流严重受限,无法予以支付;弘阳地产也发布公告称,2024年5月票据预计不会在到期日支付,将触发违约事件。

值得关注的是,“房企接连出现债务违约。这不仅仅是企业自身经营的问题,更是市场超跌背景下行业普遍存在的问题。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示,目前公开市场融资数据还处于低位状态,没有出现大幅的增长,尤其是民营房企融资环境难的状况没有得到明显改善。

在克而瑞研究院分析师房玲看来,随着近年来出险房企不断增多,整体行业信用风险上升,在此背景下,供应商或上下游企业对于房企的商业承兑汇票保持谨慎态度,采用现金交易或其他付款方式成为主流,进一步压降了房企新签发的应付票据规模。

5月17日,国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。据国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。金融监管总局还会加大工作力度,一方面支持存量融资合理展期,截至3月末,房地产开发贷款展期余额同比增长147%,对存量的房地产贷款继续延长贷款期限;另一方面,积极做好房地产新增信贷投放。今年一季度,商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元,比去年第四季度均有较大增长。

新京报 袁秀丽

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