5月房企债券融资规模再收缩 资金用途由“借新还旧”转向保交楼

虽然5月民企发债规模增加，但整体来看，作为房企融资“主力军”的信用债的发行量仍处于近一年最低水平；ABS发行金额不足150亿元，规模也为近一年低位。据机构数据显示，5月份，房企债券融资总额为216.6亿元，同比下降52.9%，环比下降59.9%。业内人士认为，目前公开市场融资数据没有出现大幅的增长，房企融资环境难的状况没有得到明显改善。

值得关注的是，从房企融资用途来看，由此前的“借新还旧”向保交楼转变，用于项目开发成为新趋势。

5月房企债券融资额同比下降超五成

中指研究院监测，1-5月份，房地产行业债券融资总额2305.2亿元，同比下降25.7%。其中，信用债融资1616.4亿元，同比下降19.5%，占比达七成；海外债发行金额24.7亿元，同比下降77.7%；ABS融资664.1亿元，同比下降32.5%。

从单月来看，融资形势也不甚乐观。5月份，房地产企业债券融资总额为216.6亿元，同比下降52.9%，环比下降59.9%。在融资结构上，房地产行业信用债融资105.6亿元，同比下降56.2%，环比下降73.1%，占比48.8%；ABS融资111.0亿元，同比下降43.2%，环比下降20.8%，占比51.2%。

通过上述数据不难看出，信用债是房企融资的“主力军”。3月份房企信用债发行总量为本年度高点，4-5月份，信用债发行总量环比连续下降，5月份发行量为近一年最低水平。与此同时，ABS发行金额同环比均下降，一方面是因为上年高基数的影响，另一方面发行规模不足150亿元，也为近一年低位。

据中指研究院研究主管陶淑茹分析，5月份民营房企发债规模和范围有所增加，连续3个月小幅上升。5月份，新城控股、滨江集团、新希望地产等3家民营和混合所有制房企成功完成信用债发行，发行金额28.6亿元。其中，5月28日，滨江集团成功发行了总额为7亿元的债券。但是从今年整体来看，“总体覆盖范围相对狭窄，这与当前房企风险出清进展缓慢、偶有民营房企出险密切相关。”

5月份，保利发展、珠江实业等央国企发行信用债规模较高。其中，5月30日，保利发展在银行间债券市场发行20亿元3年期中期票据，除了置换即将到期的债务融资外，14亿元用于重庆麓谷林语项目开发建设。对此，保利发展强调，本期募集资金不涉及“地王”项目。项目五证、环评、立项证件齐全，合法合规，项目企业自有资金比例不低于项目总投资的30%。

从当前房企的融资用途看，在保交楼的趋势下，房企用于项目开发成为新趋势，而此前房企发债用于“借新还旧”以及解决流动性问题曾经是融资主流。

值得关注的是，近期，房企新增融资利率普遍较低，很多房企境内债融资利率低于3%。典型的如保利发展20亿元中期票据平均利率仅为2.52%。据中指研究院监测，5月债券融资平均利率为2.72%，同比下降0.7个百分点，环比下降0.34个百分点。其原因之一是5月短期融资券及低息CMBS占比较高，带动融资综合平均利率下降。

雅居乐、金科股份等房企现债务违约

房企债务风险防范处置仍是当前重要内容。6月5日，万科发布公告，偿还于6月7日到期的本金为6亿美元的中期票据。此前，万科如期偿还今年3月11日和5月25日到期的美元债。

事实上，近日，万科的资产转让以及加快融资节奏，提高了其短期的安全阈值。比如，5月27日，万科深圳湾超级总部基地地块正式完成转让，深圳地铁集团和深圳百硕迎海公司以挂牌底价22.35亿元拿下，深圳地铁是万科的大股东。此外，5月23日，万科与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流股权，目前已到账100亿元。

与万科安全落地不同，5月份仍有多家房企宣布债务违约。

5月14日，被称为房地产“华南五虎”之一的雅居乐发布债务违约公告，未能在宽限期内支付一笔4.83亿美元票据利息。自两年前，雅居乐就显现出流动性压力，此后通过出售资产和股权转让等方式回血，并采取配股融资、债务展期、申请融资白名单等方式来改善融资环境。但最终其仍未避免出现实质性违约。

此外，5月27日，金科股份公告显示，一笔3.25亿美元且票面利率为6.85%的优先票据，将于2024年5月28日法定到期。鉴于目前境内现金流严重受限，无法予以支付；弘阳地产也发布公告称，2024年5月票据预计不会在到期日支付，将触发违约事件。

值得关注的是，“房企接连出现债务违约。这不仅仅是企业自身经营的问题，更是市场超跌背景下行业普遍存在的问题。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，目前公开市场融资数据还处于低位状态，没有出现大幅的增长，尤其是民营房企融资环境难的状况没有得到明显改善。

在克而瑞研究院分析师房玲看来，随着近年来出险房企不断增多，整体行业信用风险上升，在此背景下，供应商或上下游企业对于房企的商业承兑汇票保持谨慎态度，采用现金交易或其他付款方式成为主流，进一步压降了房企新签发的应付票据规模。

5月17日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会。据国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。金融监管总局还会加大工作力度，一方面支持存量融资合理展期，截至3月末，房地产开发贷款展期余额同比增长147%，对存量的房地产贷款继续延长贷款期限；另一方面，积极做好房地产新增信贷投放。今年一季度，商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元，比去年第四季度均有较大增长。

新京报 袁秀丽