首个保租房公募不动产投资信托基金扩募，市场配套制度进一步完善

5月23日，全国首单公租房公募REITs，即华夏北京保障房中心租赁住房REIT，正式启动扩募工作并新购入基础设施项目，拟通过扩募机制实现新旧资产的协同效应、体现规模效益。

市场分析人士指出，扩募机制的出台标志着我国REITs市场配套制度的进一步完善。参考海外经验来看，扩募对于促进REITs市场健康成长，促进REITs规模增长具有重要作用。

保障性租赁住房市场前景广阔

分析人士指出，我国保障性租赁住房正处于快速发展阶段，未来一段时期存在较大投资建设需求。

平安证券房地产团队指出，我国保租房潜在需求旺盛，短期供需仍将偏紧。从供给端来看，“十四五”全国计划筹建保租房近900万套，2021-2023年已完成计划的64%。但从需求端来看，远大于保租房供应，预计短期保租房供需仍将维持偏紧格局。

此外，保租房项目收入相对稳定，为发展公募REITs提供了条件，当前有关保障性租赁住房的政策利好频发，金融支持政策持续加码，REITs已经打通“投融管退”的全链条。保租房REITs将提升租赁住房行业权益融资比例，降低租赁住房行业杠杆率和金融风险。

2023年央行推出千亿“租赁住房贷款支持计划”，用于支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，2024年央行及国家金融监督管理总局进一步出台金融支持住房租赁市场发展的17项意见。

开源证券房地产团队指出，随着国家金融政策支持力度加大，将推动市场化租赁住房纳保动力，增加保租房市场供应量同时，也可加速盘活企业存量房资产。

由于保障性租赁住房低租金及低地价保障出租率和回报率的特点，稳定性优于其它收租资产。由于各地普遍要求保租房租金低于市场租金、叠加更多长租公寓纳保提升管理品质，保租房出租率维持高位，2023年主要上市保租房REITs底层资产出租率普遍超90%。

资料显示，2024年华夏北京保障房REIT旗下首发底层资产运营平稳，出租率和收缴率均维持在高位。截至2024年3月底，底层基础设施项目合计出租率为94.95%，一季度的租金收缴率达96.73%。

受市场认可，保租房公募REITs再扩容

数据显示，2021年7月，保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点范围，目前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs总市值的8.2%。凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，5家保障房REITs上市以来平均涨幅为12.3%，远好于其它REITs。

同时由于多数保租房获地成本较低，从上市保障房REITs来看，2023年普遍现金流分派率高于4%，远高于核心城市不到2%的租金回报率。

北大光华管理学院报告指出，发展保障性租赁住房REITs，是优化住房租赁企业现有融资方式的可行选择。当前来看，相比租赁住房企业直接IPO，资产IPO可能是更为适合的工具。REITs的价值主张在于持续的稳定的租金现金流，成长性不是估值的关键。而股票市场的估值逻辑重成长性、轻现金流。因此REITs的估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配，可以形成良性的市场激励。

报告还建议，进一步鼓励多主体、多类型资产参与发行保租房REITs产品。首批试点项目在原始权益人方面，主要集中于具有地方政府性质的租赁住房运营企业，后续可进一步鼓励民营企业、房地产背景企业参与发行保租房REITs产品。此外，对于出让地以外的其他土地获取方式相应的保障性租赁住房项目，也可进一步探讨发行REITs的可行性。鼓励各类市场主体参与保障性租赁住房REITs底层资产的运营，提高资产运营质量。

光大证券房地产行业首席分析师何缅南指出，当前我国保障房市场有望迎来快速发展，保租房租金具备高性价比，市场需求量较大，具备稳定运营基础，投资价值日益显现。同时，我国公募REITs试点范围已逐步扩大至消费基础设施领域，预期后续或有望迎来REITs试点范围进一步扩容至房地产长租公寓等领域。

平安证券房地产团队认为，未来我国保租房将迎来快速发展。得益于潜在庞大的需求群体，预计短期保租房供需仍将偏紧。保租房凭借其较低租金、获地成本，出租率及回报率有望持续维持高位，建议关注上市保障房REITs的投资机会。