新“汉十条”出台 这座新房成交量居前三的城市打响去库存战

5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，出台强化住房公积金贷款、实行“认房不认首次贷”、推行“卖旧买新”交易新模式、优化房地产开发企业“白名单”管理等10条措施。

对此，中指研究院华中分院分析师李国政指出，此次武汉新版“汉十条”在需求端支持库存较大的新城区；再次放宽商贷的首套房认定标准、公积金贷款实行“认房不认首次贷”与贷款额度最高上浮20%，都能直接降低买房人的购房成本；凭借购房合同就能落户，可以解决子女对口入学等公共服务问题，减少购房家庭的后顾之忧；“15天无理由退房”等放心购措施，可以提振市场消费信心。

“认房不认首次贷”

2023年9月，武汉出台了稳定楼市发展的“汉十条”，因此，本次新政又被称为武汉新版“汉十条”。

在今日发布的新版“汉十条”中，武汉推行“卖旧买新”交易新模式。2024年12月31日前，对出售自有住房并在6个月内购买新建商品住房，或购买新建商品住房后12个月内出售原自有住房的家庭，由购买新建商品住房所在区财政部门对其出售原自有住房已缴纳的增值税按计税价格的1%给予补助。

同时，新版“汉十条”也调整家庭首套住房贷款套数认定标准。在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。

在强化住房公积金贷款措施方面，武汉此次优化了住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”，即：仅使用一次公积金贷款的缴存人家庭，名下在武汉市无住房，再次使用公积金贷款购买住房时，执行武汉市首套房公积金贷款政策。但对于在武汉市存在两次及以上公积金贷款记录的缴存人家庭，不予贷款。

此外，在供给方面，新版“汉十条”还涉及调整保障性租赁住房配建方式。新供应住宅用地项目可继续采取从土地出让金中计提专项资金方式，异地建设或购买符合条件的存量房源用作保障性租赁住房。同时，盘活商办类用地和项目。对存量商办类开发用地和在建项目，按照规定程序推进“商改租”“商改住”。

在支持房地产开发企业方面，优化 “白名单”管理。实施新建商品房预售资金差别化分级管理，根据企业信用等级实行0.6-0.8的差别化预售资金监管系数。加大房地产企业开发贷款融资协调力度，对符合“白名单”条件的合规房地产项目应贷尽贷。同时，优化新建商品房项目审批服务，大力推行“拿地即开工”，满足相关条件可提前申领预售证。

李国政表示：“总体来说，‘新汉十条’根据目前市场发展的新情况、新形势，在需求端和供给侧同步发力，并在去年的基础上，做了进一步的优化提升，相关措施更具有针对性和创新性，一方面，延续相关优惠措施，降低成本、提高消费积极性，继续加大刚需和改善性住房消费的支持力度。同时，实行差异化市场监管、提升审批服务，通过以旧换新、租购并举、盘活存量等措施，构建奖优惩劣的机制，助力优秀企业实现高效经营，促进武汉市场平稳高质量发展。”

武汉发力远城区去库存

4月16日，国家统计局公布了2024年3月份70个大中城市住房价格指数。各线城市商品住宅销售价格环比降幅略有收窄、同比降幅扩大。其中，武汉市新房价格指数、二手房价格指数环比均呈下降。

从2024年3月份70城新建商品住宅房价指数来看，环比上涨城市数量11个，持平城市2个，下跌城市57个。其中，武汉市新建商品住房价格环比下降0.8%，在70城中排名第64位；同比下降3.6%。同时，武汉市二手住房价格环比下降0.9%，在70城中排名第64位；同比下降8.9%。

从去库存角度来看，虽然武汉目前官网未有公布最新的库存数据，但是，从机构数据来看，武汉面临着去库存的压力。据上海易居研究院数据，截至今年3月，武汉存销比为42.6个月，同比增加64%。

事实上，武汉楼市这两年进入了盘整期。在此前的2011-2021年，武汉楼市经过了十多年的高速增长，楼市规模迅速扩大，房价快速上涨。据中指研究院数据显示，从新房成交面积来看，武汉新房成交从2011年的935万平方米增长到2021年的2284万平方米，而2022年进入调整期后下降到了1311万平方米，2023年为1266万平方米。

虽然武汉市新房成交面积连续两年下滑，但是从体量上看，新房住房规模仍然稳定在千万平方米以上，2023年居全国第三位，已经连续13年位居全国前三名。

从成交结构看，武汉楼市分化严重。去年，武汉主城区的新房成交694万平方米，同比增加11%；远城区成交428万平方米，同比减少8%。主城区均价为20998元/平方米，同比小幅上涨2%；远城区均价为9386元/平方米，同比下跌5.2%。

这也和此次武汉出台的新版“汉十条”息息相关，此次新政加大对新城区支持力度。新版“汉十条”规定，2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。

第一批参与使用购房消费券的商品住房项目共有103个，其中，东湖高新区21个、经开区13个、长江新区14个、东西湖区15个、蔡甸区6个、江夏区10个、黄陂区22个、新洲区2个，具体项目清单可在“安居链”APP进行查询。购房消费券通过安居链平台发放。2024年12月31日前，购房人可通过“安居链”APP的“房展会专区”申请领取5万-10万元购房消费券。

此外，武汉还指出，优惠政策将持续到2024年12月31日，在此之前购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。同时，武汉各新城区还可结合辖区实际，对于各类人才、多子女家庭、非本市户籍居民家庭购房，进一步制定支持住房消费措施。