土拍规则优化、房企审慎投资，一季度土拍有何看点？

今年以来，全国300城住宅用地延续低温态势。不过，根据中指研究院初步统计，土地出让金及楼面均价均出现增长，主要原因是由于一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快导致结构性上涨。

值得关注的是，目前，不同城市之间及同一城市的不同区域之间分化加剧。比如，北京、合肥位置好的优质地块热度较高，而郊区大多数地块以底价成交。而从房企来看，因为审慎拿地，所以房企聚焦热点城市或流速有保障的板块进行投资。

在业内人士看来，随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望持续修复，但是土拍分化现象或进一步加剧。

一季度300城土地出让金2180亿元

今年以来，全国300城住宅用地供求两端延续低温态势，但同比降幅均收窄。根据中指研究院初步统计，今年一季度，全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅较去年全年收窄10.2个百分点；土地出让金达2180亿元，同比增长10.4%；住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%。

从数据分析来看，土地出让金及成交楼面均价上升的主要原因是，今年以来一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动土地出让金及成交楼面均价结构性上升。从重点22城的供应可见，为了提高房企参拍积极性，多地持续加大优质地块供应力度，优质地块所占比重呈现增加的趋势。

值得关注的是，进入2024年，不同城市之间及同一城市的不同区域之间分化加剧，尤其是取消限价带动部分核心城市优质地块土拍升温。最为明显的是，杭州、上海在优质地块带动下，多宗地块高溢价成交。其中，1月26日，杭州成交的6宗地块中，有5宗地块溢价成交，其中北干西单元地块溢价率达31%；2月27日，杭州出让7宗地块，全部溢价成交，其中6宗地块溢价率在15%以上；3月14日-3月15日，上海出让5宗地块，全部溢价成交，其中4宗地块触顶摇号。

此外，北京、合肥位置好的优质地块热度较高，而郊区大多数地块以底价成交。其中，在1月4日、2月22日、3月15日和3月26日四次北京土拍中，北京丰台大瓦窑地块、海淀翠湖地块、大兴西红门地块、顺义空港地块、昌平生命科学园地块均竞拍至摇号阶段，而其余地块多以底价成交。而在2月29日，合肥滨科城BK202401号、包河区BH202401号地块竞争激烈，溢价率分别达54%、32%。

相比较而言，郑州、济南、南京土地市场整体表现低迷。其中，1月29日，济南出让17宗地块，全部以底价成交；1月15日，郑州出让北龙湖片区41.5亩地块，因所属板块开发相对成熟，郑汴海义以高溢价拿下该地块，在1月30日举行的郑州土拍中，1宗地块流拍，8宗地块以底价成交；在1月10日、1月27日、3月8日三次南京土拍中，南京累计推出10宗宅地，其中2宗地块取消交易，8宗地块以底价成交。

众所周知，去年央企、国企拿地的占比一直较高，而今年一季度同样延续这一趋势，民企当前拿地信心仍偏弱。根据中指研究院统计，今年一季度，央企、国企仍是拿地主力，在22城累计拿地金额中，央企、国企占比63%，其中北京、广州、上海央企、国企拿地金额占比均达八成以上。

从3月份上海今年第一批次第一轮土拍来看，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪介绍，5宗地块吸引了19家房企报名参拍，仅有大华一家民企参与，但未能拿到地，其他参拍以及拿地者均为国企、央企。不过，也有热点地区本土民企拿地表现较为突出。

各地土地规则持续优化

土拍规则一直是市场关注的焦点。2024年以来，土拍规则整体延续宽松态势，部分城市继续放松土拍条件。比如上海在今年第二轮土地公告中，对之前“70/90政策”在套型面积、比例要求均做出一定优化，多层、小高层、高层中小套型标准由之前不大于90平方米、95平方米、100平方米调至不大于100平方米、110平方米、120平方米，中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%。

所谓“70/90政策”，源于2006年住建部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，是指商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积占比必须达到70%以上。

近期，深圳也取消了“70/90政策”。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提高开发商拿地的积极性。

此外，杭州萧山、余杭区公告地块取消限房价；福州优化公用配电房、阳台赠送面积等计容规则；青岛提出土地出让金余款可按合同约定分期缴纳，最迟付款时间不得超过1年……值得关注的是，今年1月份，郑州首个现房销售地块成功出让，现房销售试点持续推进。

在2月28日举办的2024年北京商品住宅用地推介会上，北京市规划和自然资源委员会相关负责人提到，“坚持房地联动、强化精准施策，适时优化完善相关土地交易规则，营造鼓励真实竞争、充分参与的市场环境。”

整体来看，土地出让规则调整向着利好房企的方向发展。由于核心城市加快优质地块供给，部分地块竞拍热度较高，对整体市场情绪产生了积极影响。

对于未来的土地市场，中指研究院市场研究总监陈文静表示，土拍规则优化调整，有利于为多样化住房需求提供更多匹配的土地资源，更好地促进住房需求释放。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。