土拍规则优化、房企审慎投资,一季度土拍有何看点?

土拍规则优化、房企审慎投资,一季度土拍有何看点?

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今年以来,全国300城住宅用地延续低温态势。不过,根据中指研究院初步统计,土地出让金及楼面均价均出现增长,主要原因是由于一二线城市多宗土地拍卖,尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快导致结构性上涨。

值得关注的是,目前,不同城市之间及同一城市的不同区域之间分化加剧。比如,北京、合肥位置好的优质地块热度较高,而郊区大多数地块以底价成交。而从房企来看,因为审慎拿地,所以房企聚焦热点城市或流速有保障的板块进行投资。

在业内人士看来,随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望持续修复,但是土拍分化现象或进一步加剧。

一季度300城土地出让金2180亿元

今年以来,全国300城住宅用地供求两端延续低温态势,但同比降幅均收窄。根据中指研究院初步统计,今年一季度,全国300城住宅用地推出4030万平方米,同比下降30.6%;住宅用地成交3511万平方米,同比下降10.6%,降幅较去年全年收窄10.2个百分点;土地出让金达2180亿元,同比增长10.4%;住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%,溢价率提升至5.6%。

从数据分析来看,土地出让金及成交楼面均价上升的主要原因是,今年以来一二线城市多宗土地拍卖,尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快,带动土地出让金及成交楼面均价结构性上升。从重点22城的供应可见,为了提高房企参拍积极性,多地持续加大优质地块供应力度,优质地块所占比重呈现增加的趋势。

值得关注的是,进入2024年,不同城市之间及同一城市的不同区域之间分化加剧,尤其是取消限价带动部分核心城市优质地块土拍升温。最为明显的是,杭州、上海在优质地块带动下,多宗地块高溢价成交。其中,1月26日,杭州成交的6宗地块中,有5宗地块溢价成交,其中北干西单元地块溢价率达31%;2月27日,杭州出让7宗地块,全部溢价成交,其中6宗地块溢价率在15%以上;3月14日-3月15日,上海出让5宗地块,全部溢价成交,其中4宗地块触顶摇号。

此外,北京、合肥位置好的优质地块热度较高,而郊区大多数地块以底价成交。其中,在1月4日、2月22日、3月15日和3月26日四次北京土拍中,北京丰台大瓦窑地块、海淀翠湖地块、大兴西红门地块、顺义空港地块、昌平生命科学园地块均竞拍至摇号阶段,而其余地块多以底价成交。而在2月29日,合肥滨科城BK202401号、包河区BH202401号地块竞争激烈,溢价率分别达54%、32%。

相比较而言,郑州、济南、南京土地市场整体表现低迷。其中,1月29日,济南出让17宗地块,全部以底价成交;1月15日,郑州出让北龙湖片区41.5亩地块,因所属板块开发相对成熟,郑汴海义以高溢价拿下该地块,在1月30日举行的郑州土拍中,1宗地块流拍,8宗地块以底价成交;在1月10日、1月27日、3月8日三次南京土拍中,南京累计推出10宗宅地,其中2宗地块取消交易,8宗地块以底价成交。

众所周知,去年央企、国企拿地的占比一直较高,而今年一季度同样延续这一趋势,民企当前拿地信心仍偏弱。根据中指研究院统计,今年一季度,央企、国企仍是拿地主力,在22城累计拿地金额中,央企、国企占比63%,其中北京、广州、上海央企、国企拿地金额占比均达八成以上。

从3月份上海今年第一批次第一轮土拍来看,诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪介绍,5宗地块吸引了19家房企报名参拍,仅有大华一家民企参与,但未能拿到地,其他参拍以及拿地者均为国企、央企。不过,也有热点地区本土民企拿地表现较为突出。

各地土地规则持续优化

土拍规则一直是市场关注的焦点。2024年以来,土拍规则整体延续宽松态势,部分城市继续放松土拍条件。比如上海在今年第二轮土地公告中,对之前“70/90政策”在套型面积、比例要求均做出一定优化,多层、小高层、高层中小套型标准由之前不大于90平方米、95平方米、100平方米调至不大于100平方米、110平方米、120平方米,中小套型比例的要求由之前60%-80%降至50%-70%。

所谓“70/90政策”,源于2006年住建部发布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》,是指商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积占比必须达到70%以上。

近期,深圳也取消了“70/90政策”。对此,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,供给适应需求,减少低效新房房源供应,加快房源去化,使得单位用地上房源价值更大,提高开发商拿地的积极性。

此外,杭州萧山、余杭区公告地块取消限房价;福州优化公用配电房、阳台赠送面积等计容规则;青岛提出土地出让金余款可按合同约定分期缴纳,最迟付款时间不得超过1年……值得关注的是,今年1月份,郑州首个现房销售地块成功出让,现房销售试点持续推进。

在2月28日举办的2024年北京商品住宅用地推介会上,北京市规划和自然资源委员会相关负责人提到,“坚持房地联动、强化精准施策,适时优化完善相关土地交易规则,营造鼓励真实竞争、充分参与的市场环境。”

整体来看,土地出让规则调整向着利好房企的方向发展。由于核心城市加快优质地块供给,部分地块竞拍热度较高,对整体市场情绪产生了积极影响。

对于未来的土地市场,中指研究院市场研究总监陈文静表示,土拍规则优化调整,有利于为多样化住房需求提供更多匹配的土地资源,更好地促进住房需求释放。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下,企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块,随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等,核心城市土拍情绪有望继续修复,土拍分化现象或进一步加剧。

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