百强房企前三季度拿地8599亿，新政后重点城市土拍能否升温？

来自机构的数据显示，自本轮房地产新政出台后，重点城市土地市场升温尚不明显。比如，9月份，北京、广州、杭州等城市土拍平稳落幕，企业拿地的态度仍未出现显著提升。据中指研究院统计，今年前三季度，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%。而在9月份，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24%。

业内人士表示，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复的程度，核心城市在新政带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升。

新政出台后重点城市土拍升温尚不明显

今年9月，土地市场仍然保持低位运行，尤其是新政出台后，重点城市土拍升温尚不明显，地价“触顶”情况仍仅限于优质地块。

从具体城市表现来看，8月30日，广州率先在一线城市中执行“认房不认贷”政策，但是，在9月出让的地块中，仅有2宗地块“触顶”，其中，海珠区上涌果树公园北侧地块吸引16家房企参与竞价，经过85轮竞价，最终该地块触顶成交；而其余地块底价成交或流拍。

杭州土地市场表现比较平稳。9月5日，杭州正式执行“认房不认贷”。在9月20日举行的土拍中，8宗涉宅地块全部成交，其中仅在优质地块上，房企参拍意愿相对较强，有3宗地块分别经过36轮、17轮、10轮竞价，因报价“触顶”而转入摇号环节。其余5宗地块底价成交；9月27日，在杭州挂牌出让的14宗宅地中，除了1宗地块终止出让外，8宗地块因报价“触顶”而转入摇号环节，1宗地块溢价成交，4宗地块底价成交，市场冷热分化的状况仍然延续。

在北京，在9月26日至9月27日连续两天的土拍中，4宗住宅用地全部成交，其中1宗地块“触顶”，1宗地块溢价成交，2宗地块底价成交。除了热点地块外，土拍仍呈现平稳走势。另外，自9月以来，武汉、福州、无锡、宁波、青岛、重庆亦有部分地块完成出让，但多数地块底价成交。

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，自8月底以来，监管部门及地方频繁出台利好政策，为市场注入信心，但全国房地产市场整体依然面临一定压力，房企资金端改善不明显。尤其是销售端恢复的程度仍然直接影响土拍情绪的变化，在销售尚未持续、实质性转暖下，全国土地市场整体仍在低温运行。

值得关注的是。从刚刚过去的9月土地市场来看，受热点城市供地和上年低基数的影响，企业拿地规模同比大幅下滑。据中指研究院统计，今年9月，50家代表房企拿地总额同比下降57.5%，环比下降24%。

事实上，在土地市场整体投资低迷的情况之下，仅有部分龙头房企、国企、央企在热点城市积极获取核心优质地块，大部分民企和中小规模房企则暂缓拿地，行业集中度仍继续走高。从单个企业来看，中海地产、建发、保利发展等央企、国企拿地规模较高，绿城、万科、龙湖、滨江等混合所有制企业和民企亦有投资土地市场。

业内：退出三四线城市、聚焦一二线城市是当下共识

目前，受住宅用地市场情绪依然偏弱的影响，全国土地供求缩量未改，仅少部分城市保持一定热度，分化进一步加剧。根据中指研究院统计数据显示，今年第三季度，全国300城住宅用地推出1.0亿平方米，同比下降37.1%；成交0.8亿平方米，同比下降33.4%。值得关注的是，为提高房企参拍意愿，政府持续加大核心区地块供应，带动成交楼面均价同比上涨9.0%。

在各个城市土地成交量下跌的情况下，房企拿地也在随之下降。据中指研究院数据显示，今年前三季度，TOP100企业拿地总额8599亿元，拿地规模同比下降17.9%，降幅较上月扩大7.4个百分点。TOP100门槛值为24亿元，较去年同期下降7亿元。

在企业新增货值方面，今年前三季度，保利发展、华润置地、中海地产占据榜单前三位。其中，保利发展以累计新增货值1312亿元占据榜单第一名；华润置地、中海地产紧随其后，累计新增货值分别为1241亿元和1106亿元。

从短期来看，刘水表示，土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复的程度，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升后，土拍情绪有望进一步提升，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍在低温运行。

克而瑞分析人士认为，在谨慎投资的共识之下，一二线城市、核心地块成为企业投资的焦点，而大部分三四线城市则陷入无人问津的局面。今年以来，华润置地、招商蛇口、中海地产、越秀地产等企业拿地高度集中于一二线核心城市，在一二线城市的投资金额占比超90%。

对于四季度的土地市场投资格局，上述克而瑞分析人士认为，仍将保持国企、央企和城投为主、少数民企为辅的格局。国企、央企或将进一步占据更多的新增土储；在土地市场上保持活跃的混合所有制企业、民企依旧集中于绿城、滨江、龙湖等少数几家。而在城市选择上，退出三四线城市、聚焦一二线城市是当下共识。