律师说法|论房地产开发商破产后购房者优先受偿权的保护

四川双荣事务所 周攀律师、胡丹丹律师

房地产“烂尾房”越来越多，情况严重者甚至会导致房地产企业直接走向破产程序。房地产开发企业作为大规模的企业，交易往来众多，法律关系复杂，因此，房地产企业一旦破产，对于同一处商品房，可能会发生消费者、承包人、抵押权人以及其他债权人同时主张权利的情况。由于高昂的房价，很多家庭将毕生积蓄均用于购房，此时购房者作为特定的利益主体，保护购房者的优先受偿权，也是在彰显社会公平正义。

一、优先权的概念

优先权是指一般的债权人根据现有法律条文的规定所获得的就债务人的全部资产，包括动产和不动产等而先行受偿的权利。

优先权拥有如下的属性：1、优先权是一种物权。优先权作为一种物权，具有优先获得赔偿、主导和独占的特性。2、优先权是一种担保物权。具有从属性、不可分性以及物上代位性3、优先权是一种法定的担保物权。优先权只能基于法律的明文规定而产生，不受当事人私下协商的影响，当事人也不得对优先权进行私下约定，优先权的效力必须出于法律明确规定。4、优先权的施行并不要求公示。优先权的产生既无须交付，也无须登记。需要注意的是，优先权和优先受偿权是不同的概念，虽然优先权包含优先受偿权的职能，但并非也只能优先权具有这种职能，简而言之，优先权与优先受偿权存在一种从属和包含的关系。

无论在维护社会人权、扶持社会弱势者、还是促进公共福祉方面，优先权都扮演着重要的角色。然而，值得注意的是，并非所有买房人在房地产开发商破产后都能享有优先权。事实上，根据法律规定，只有那些出于居住需求购房的消费者，才有权利在一定范围内享有优先权。

二、消费性购房者的概念和适用范围

消费型购房者在我国现行法律条文中没有明确的规定。所指的“消费型购房者优先权”，这代表一旦购房人支付了全部或者大部分款项，在房地产开发商出现破产情形时，购房者可优先获得已建成房产的交付或取回已交付的购房款项。在偿债顺序中，该权益优先于建设工程价款受偿权。

如何甄别消费型购房者？笔者认为，只有在满足以下条件时，消费者才享有房地产开发公司优先交付房屋的权利。

1、消费者买卖的房屋应当为商品房。

这要求消费者购买的对象应当是房地产开发公司销售的商品房，因此，消费者购买二手房，经济适用房、单位集体房屋等受国家政策影响较大的房屋并不在适用范围之列。

2、以居住为目的

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”的规定，消费者购房的目的须为居住需要。如何判定购房人是以居住为目的呢？若购房人及其家属均在商品房所在城市并且该商品房为唯一住房的，或者虽然不是唯一住房，但是从人均面积来考虑仍是为满足居住之用，可以认定其是以居住为目的商品房消费者。此外，消费者以居住为目的购买商住两用的公寓时也属于所说的商品房购房人，也享有请求优先交付房屋的权利。

因我国不动产登记尚未建立全国统一的查询信息网络，对于如何把握在司法实践中是个难点。一些人提出，基于保护人们的生存权，应当对户口所在地或惯常居住地下未拥有房产的购房者实施限购措施。笔者认为，应限定在同一住宅小区只购买一套住房，如果购买两套以上只确认一套享有优先权，这才是消费型购房者优先权保障基本生存权的本质。

笔者曾在担任破产管理人时，代理一起案件，消费者购买了某房地产公司名下的商铺，该房地产公司后期因经营不善破产，管理人接手后，将购买商铺的债权认定为普通债权，消费者不服提起诉讼，最终经法院审理，以商铺系投资，不符合名下唯一住房的条件，驳回了消费者的诉讼请求。因此，商铺、投资性房屋的购房人或者通过以资抵债等方式获取房屋的购房人获取房屋明显不是用于居住，因此不适用前述法条的规定。同时，单位或者企业购买房屋的，由于其自身存在办公或者盈利的特质，通常也不能认定该房屋用于居住。

3、支付全部价款

商品房消费者在购房时全款购房或者虽然在购房时只支付了首付，但是在一审辩论终结前已经付清全款。这意味着要求消费者必须在付清商品房全部购房款的前提下才能优先享有房屋交付请求权。

三、优先受偿权适用中应注意的问题

1、鉴于高昂的房价，很多购房者在购房时无法支付全部房款，在此种情况下，如房地产开发企业破产，购房者已经支付的部分房款，能否享有优先受偿的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，笔者认为，交付全部或大部分房款的消费者，如房屋未能交付，那么该种情形下，购房者可以主张返还购房款，该购房者返还请求权应当优先于建筑工程承包人的优先受偿权和抵押权人的抵押权，不过购房者对于违约金部分不具有优先权。

2、消费型购房者优先权的具体适用还应把握个案公平。破产程序是综合执行程序，其目的是将债务人的财产以集合的形式公平公正的分配给全体债权人。在破产审判实践中，首先要保护全体债权人利益，不能任由某些债权人以保障生存权益为由扩张适用消费型购房者优先权、损害本就利益缩减的其他债权人利益。但是，在具体适用消费型购房者优先权时，如果“一刀切”式的僵硬适用，就可能导致个案处理失衡，从而使失去了立法设计原有的保护处于弱势地位消费者的意义，更不能达到破产法公平清偿的目的。笔者认为，在破产案件审判实践中，应在保护债权人利益和债务人财产处置价值最大化原则的基础上，灵活适用对消费型购房者付款比例的限制，兼顾债权人利益，同时把握公平正义。

3、房地产企业进入破产程序后，在“僧多粥少”的情况下，各债权人都想在破产财产分配中尽量取得优势地位以保障其利益最大化，一般而言，房地产企业在濒临破产时，其主要财产就是其开发的房产。消费型购房者优先权行使最直接的后果就是将所购买的商品房脱离破产财产、降低其他债权人的债权清偿比例。但是，程序是综合执行程序，其目的是将债务人的财产以集合的形式公平公正的分配给全体债权人。在破产审判实践中，首先要保护全体债权人利益，不能任由某些债权人以保障生存权益为由扩张适用消费型购房者优先权、损害本就利益缩减的其他债权人利益。

归纳本文，妥善解决房地产购房消费者债权问题，在房产破产案件中保障其权益的同时，确保审判的公正性与社会、法律效益的一致性，是我们所追求的宗旨，这也是为了让民众在各类司法审判中实实在在感受到公平和正义的必要所在。