东莞首套房商贷利率或迎“3时代”，对市场影响几何？

1月2日，“东莞发布”微信公众号发文称，自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限，具体的房贷利率由各商业银行根据市场化、法制化原则自主确定。

对此，业内人士表示，2023年下半年，东莞政策进入史上最宽松的时期之一，政策利好在一定程度上激发了市民看房的热情，但成效有限。此次新政出台对刚需购房者较为友好，也将吸引部分深圳刚需购房者来莞购房，有望在短期内带动一波成交的上涨。

东莞阶段性取消首套住房商贷利率下限

据悉，在新政出台前，东莞大部分银行首套房商贷利率下限为贷款市场报价利率减20个基点，即4.1%。此次东莞取消首套房商贷利率下限，意味着东莞现有首套房商贷利率下限LPR-20BP将突破20BP的限定，不设下限。

同时，新政还规定，对于贷款购买二套商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30%，利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。在2024年1月1日前，已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，商业性个人住房贷款政策按原规定执行。

当地的业内人士表示，根据此前央行相关规定，首套房商贷利率下限按LPR-20BP执行。2023年12月20日公布的五年期LPR利率为4.2%，也就是说，首套房商业性个人贷款最低利率为4%。此次东莞出台的新政，则将突破4%的利率下限，首套房贷款利率或进入“3时代”。如果按照单套房产总价700万元、首付20%、贷款30年等额本息计算，按之前普遍的最低4.0%，月供为2.67万元；若下调后低至3.8%，月供则为2.6万元。月供减少了约700元，利息总额减少了约22.57万元。

诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平表示，东莞房地产市场正处于明显的调整期，金融行业的市场化改革仍需要提高金融服务业的市场化程度，金融服务的透明度，激活金融服务的创新活力，取消首套房贷款利率下限，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

业内：新政有望在短期内带动一波成交上涨

值得一提的是，2023年以来，东莞对房地产调控作出一系列调整。

2023年8月31日，东莞市住房和城乡建设局发布通知，自2023年9月1日零时起执行“认房不认贷”。9月11日，东莞市住房公积金管理中心发布阶段性提取新政，调整措施包含公积金可提取用于支付首付款，多孩家庭租房提取规定比例提至100%。11月15日，东莞市住建局发布的新规明确，预售新房调价申报时间缩短为30天。

从楼市成交情况来看，中指研究院统计数据显示，2023年12月，东莞商品住宅成交1692套，成交面积20.48万平方米，环比增长9.99%，但同比仍下跌30.36%。

另据合富大数据统计，剔除安居房、回迁房等特殊房源后，2023年，东莞新建住宅供应量约为294万平方米，成交面积约为262.5万平方米，成交套数约为2.51万套，成交总金额约为954.5亿元，参考均价约为3.22万元/平方米。东莞全年销量创下近17年来的新低，积压了大量的潜在需求。在二手房方面，2023年，东莞全年网签二手房共315万平方米，月均约2420套，同比大幅增加近5成。

中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，2023年下半年，东莞政策进入史上最宽松的时期之一，政策利好在一定程度上激发了市民看房的热情，但成效有限。目前，东莞住宅成交主要以改善型住宅为主，刚需户型表现平平。许多刚需购房者对市场信心不足，仍然处于观望状态。此次新政出台对刚需购房者较为友好，对于持币观望的刚需购房者来说，价格降到承受范围内，便会出手。此外，东莞地理位置紧靠深圳，深圳购房者一直是东莞楼市活跃的重要因素，此次新政也将吸引部分深圳刚需购房者来莞购房，有望在短期内带动一波成交的上涨。

在易居研究院研究总监严跃进看来，东莞此次调整政策说明，2024年房地产政策以进一步宽松为导向，且延续了2023年既有的做法，真正从降低购房成本等发力。对于全国其他城市制定2024年购房政策，也有非常好的启发。