统一首付款比例下限、降低二套房利率下限！优化房贷政策影响几何

楼市迎来重大利好政策。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局同时发布了两大楼市重磅政策。其中，金融监管层在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中规定，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，并将二套住房利率政策下限进一步下调。

中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人表示，此次调整是对现行差别化住房信贷政策进行了优化，支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。

有业内人士指出，金融监管部门进一步优化住房信贷政策，在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性需求的支持力度。预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。

统一房贷首付款比例 不再区分是否实施“限购”城市

根据《通知》规定，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

据了解，当前首付比例为20%的规定相对而言很多地方已经执行，但多地对二套房首付比例均有高于40%的规定，部分地区则高达80%左右。

“此次政策比较清晰地明确了首套房和二套房的首付比例将为后续各地降低首付比例确定方向。”易居研究院研究总监严跃进指出，这将有助于各地出台政策时拥有更好的依据，并引导各地主动把首付比例降到最低。

招联金融首席研究员董希淼亦表示，降低首付比例，有助于适当降低居民住房消费门槛，提高居民住房消费能力。从目前情况看，预计全国多数地方不会另行加码，并将直接执行全国性下限。

二套房贷利率下限下调 力度超出市场预期

《通知》还将二套房贷利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，同时首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

实际上，此前市场对于二套房贷利率政策下限调整早有预期。但本次二套房贷利率下限是在原来的5年期以上LPR+60个基点的基础上下调了40个基点，这远高于MLF利率下调幅度，超出市场普遍预期。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，这也在很大程度上解释了为何8月5年期以上LPR报价不动的原因，即监管层出台了单独引导房贷利率下行的措施，而且力度较大。

董希淼亦指出，过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求。而降低二套房贷利率政策下限，有助于更好地支持居民改善性住房消费需求，降低改善性购房者的利息支出。

“在二套房贷利率下限调整后，即便有部分购房者可能不能享受 ‘认房不认贷’政策，也可以因二套房贷款利率下调受益。”严跃进亦认为，本次政策既然要支持合理住房消费需求，首套房和二套房应该都将有降息的操作，这将有助于促进首套和二套房利率成本的降低。

各地“因城施策” 可自主确定首付比例和利率下限

金融监管部门有关负责人表示，此次差别化住房信贷政策调整优化，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

有银行业内人士指出，“因城施策”、“一城一策”在近年来各地的楼市调控政策中已经成为主流，这有助于楼市调控的精准执行。因此，当前各地的政策差异较大。此次差别化房贷优化调整，金融监管部门亦是给了各地“因地制宜”的调控空间，同时把握了政策底线。

中信证券首席经济学家明明表示，首付款比例和二套房贷利率政策下限下调之后，不同城市可以根据自己的需要，“因城施策”做出相应调整。政策落地后将刺激一部分居民购房需求，从首付比例和房贷利率的变化来看，更加利好改善性需求。商品房销售开始回暖后，地产企业经营压力也将有所下降，有助于防范化解房地产和金融市场风险。

此外，王青预计，接下来在放开限购限售、实施"认房不认贷"等方面，各地将在因城施策原则下继续推进。

“考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。”王青表示。