上市之路再遇挫，珠海万达商管将何去何从？

12月28日，珠海万达商业管理集团股份有限公司招股书四度失效。其冲刺IPO的目标又一次落空。

那么，珠海万达商管第四次提交招股书失效，将会带来哪些影响？未来，珠海万达商管还会继续推进上市吗？

珠海万达商管上市遇挫

珠海万达商管的赴港上市之路，可谓一波四折。

2021年10月21日，珠海万达商管在港交所首次递交招股书，拟面向全球发行股份，用于投资收购扩大在管物业面积、改造场景及硬件、战略投资等。首次递表失效后，其又于2022年4月、2022年10月接连向港交所递交上市材料，但都没有成功。2023年6月28日，珠海万达商管第四次提交招股书，经过6个月，以失败告终。

资料显示，珠海万达商管是大连万达商管集团旗下商业中心轻资产运营管理的唯一业务平台。珠海万达商管目前管理全国227个地级及以上城市的494个大型商业中心。过去两年中，珠海万达商管管理的商业中心数量从417家增长到494家，平均年增长率为9%左右。以管理的商业面积计，珠海万达商管现为全球最大的商业管理公司。

自现有投资人2021年入资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021年、2022年、2023年税后收入分别为235亿元、271亿元、293亿元，平均年增长约12%；税后利润分别为53亿元、75亿元、95亿元，年增率达34%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，珠海万达商管的第四次招股书失效，表明珠海万达商管在上市过程中遇到了困难，已无法按计划在近期内完成上市，但是这并不意味着珠海万达商管不会在未来继续推进上市计划。

柏文喜认为，招股书失效可能是由于多种原因造成的，例如市场环境不佳、企业财务问题、监管政策变化等。如果珠海万达商管解决了这些问题，并且市场环境得到改善，那么可能会重新提交招股书，继续推进上市计划。

提前 “自救”、盘活现金流

根据珠海万达商管的对赌条款，如果在今年12月底前未能顺利上市，则需向上市前投资者支付约300亿元股权回购款。

为化解对赌可能带来的流动性问题，自今年以来，万达方面已经提前采取了一系列举措。因此，外界对于珠海万达商管第四次提交招股书失效并不意外。

今年以来，为盘活现金流，万达集团已多次甩卖旗下资产。7月23日，王健林将万达电影的控股股东北京万达投资有限公司49%股权以22.62亿元转让给了上海儒意投资管理有限公司。12月6日，万达电影再次发布公告称，公司间接控股股东万达文化集团及其全资子公司北京珩润企业管理发展有限公司、公司实际控制人王健林，拟将其合计持有的公司控股股东万达投资有限公司51%股权转让予上海儒意投资管理有限公司。

此外，万达集团拟出售旗下万达广场以换取流动资金。近日，湖州万达投资有限公司发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增苏州联商伍号商业管理有限公司为全资股东，同时公司法定代表人、执行董事兼总经理由张晶变更为牟舟。变更记录显示，不久前，湖州万达投资有限公司注册资本由约2.5亿元增至约3.99亿元，增幅约59.6%。不仅如此，万达已于近期转让旗下太仓万达广场投资有限公司、上海万达酒店投资有限公司、上海万达广场置业有限公司的全部股权。

时至年底这一关键时刻，万达方面凭借“朋友圈”好友鼎力相助赢得了一线生机。12月12日，万达集团宣布，太盟投资集团与大连万达商管集团共同宣布签署新投资协议。根据协议，太盟投资集团将联合其他投资者，在其2021年的投资赎回期满时，经大连万达商管集团赎回后，对珠海万达商管再投资。现有投资人于2021年8月对珠海万达商管的投资额约为380亿元，其中太盟投资集团的投资额约为28亿美元，现有投资人在原投资安排中享有到期赎回权。

按照新投资协议，大连万达商管持股40%，为单一最大股东，太盟投资集团等数家现有及新进投资人股东参与投资，总计持股60%。新投资协议的签署，意味着在珠海万达商管赴港上市的最后期限来临之前，万达的上市对赌压力已经消除。

万达还主动调整债务还款计划，减缓流动性压力。11月21日，万达商管发布公告称，将其子公司万达地产国际有限公司于2024年1月到期的6亿美元债调整还款至2024年12月29日，计划在1年内分四次还清，不涉及其他公开债调整，且未来也不会调整，还款来源于稳定的租金收入和珠海万达商管分红。在此基础上，11月30日，6亿美元债调整还款计划方案获得通过，参与投票的投资者中支持比率达到压倒性的99.3%。据悉，该笔美元债归还后，万达商管仅有2笔美元债，各4亿美元，将于2025年及2026年分批到期。

业内：上市并非万达商管的唯一选择

在柏文喜看来，上市并非万达商管的唯一选择，万达商管也可以考虑其他融资方式，例如银行贷款、发行债券等来满足其资金需求。因此，即使珠海万达商管的招股书失效，万达商管仍有多种途径来筹集资金，以支持其未来的发展。

“此次珠海万达商管的招股书失效对万达商管来说是一个短期的挫折，但并不影响其长期的发展。未来，万达商管可能会继续推进上市计划，或者寻找其他融资方式来满足其资金需求。”柏文喜如是说。

优淘城总裁薛建雄表示，目前由于珠海万达商管无法上市，导致万达商管有很多债务需要解决，加上股权变更，估计需要最少一年时间的重整。未来，珠海万达商管估计会以一个全新的面貌重启上市进程。

亚太商业不动产学院院长朱凌波指出，制约万达商业未来走向的，无非还是两端，一是资金和资本的循环，二是消费能否恢复，并保持合理且增长的趋势，从而支持资产的增值并变现。

值得一提的是，近期，公募REITs发展迎来新突破。11月26日，证监会官网信息显示，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金已正式获得证监会准予注册的批复，并在深交所注册生效。这是商业地产被纳入公募REITs以来，第一批正式获批的3只消费类基础设施公募REITs。在此背景下，朱凌波表示，对于万达而言，如果能将比较优质、回报率较高的一部分资产拿出来打包，申请消费类基础设施公募REITs，或是一大发展路径。