超预期！北京执行“认房不认贷”，首付比从最高8成降至4成

北京正式官宣执行“认房不认贷”。9月1日晚，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局三部门联合发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

根据《通知》，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在北京市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，截至目前，北上广深四个一线城市全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明显，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。

据中指监测，除了一线城市外，目前武汉、中山、惠州、东莞等城市已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，短期其他二线和三四线城市将全面跟进。

将利好新市民、“卖一买一”置换人群

根据北京的新政策，不论家庭成员此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在京均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

在业内人士看来，北京此次新政超预期。此前，网传北京可能会从非核心区执行“认房不认贷”，但是如今“靴子”落地，则是全面执行，力度较大。

合硕机构首席分析师郭毅表示，北京这次全面执行“认房不认贷”，确实是一个超预期的政策，之前业界更多的预判是结合“一区一策”政策分区进行优化和调整。

北京“认房不认贷”将会利好哪些人群？北京链家研究院院长高原表示，主要利好新市民及改善性购房群体。新市民方面，较为普遍的一个情况是其在京无房，但曾在外地有过购房信贷记录。此类人群在旧标准下被认定为二套住房，必须支付6成或8成首付，难以获得信贷支持。新政后，此类群体将被认定为首套置业群体，可获得实质性的信贷支持。

在改善群体方面，高原认为，利好“卖一买一”改善置换群体。在既往信贷认定条件下，在卖出已有住房并还清贷款后，此类群体由于存在贷款记录，依然会被算作二套购房群体，受信贷约束较强，无法置换心仪住房。但新政下，同类情况群体可被认定为首套购房者，能够得到信贷支持，置换心仪住房。

首付比例、房贷利率大幅下降

“认房不认贷”将给购房者带来哪些直接利好？

主要体现在两方面，一是首付比例的大幅下降，二是房贷利率的下降。

按照北京此前的购房政策，居民家庭在本市已拥有1套住房，以及无住房但有贷款记录的，普通自住房的首付款比例不低于60%，非普通自住房的首付款比例不低于80%。而北京首套普通住宅首付比例为35%，非普通住宅40%。

“认房不认贷”后，新市民和“卖一买一”置换人群的首付比例将大幅下降，降至35%或者40%。

以一套总价500万元的非普通住宅为例，在“认房不认贷”之前，首付比例为400万元；“认房不认贷”之后，首付比例是200万元，减少了200万元，大大降低了购房者的准入门槛。

与此同时，房贷利率下降。目前，北京首套房贷利率普遍为4.75%，二套房为5.25%。

陈文静表示，以300万贷款为例，按25年等额本息计算，利息将减少26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及“卖一买一”购房需求入市。

预计将促成房地产市场稳步回暖

北京执行“认房不认贷”政策背后，是我国房地产政策的重大转向。7月24日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。此后的7月28日，住建部部长倪虹在企业座谈会上明确提出，进一步落实个人住房贷款“认房不用认贷”。

北京执行“认房不认贷”背后，也与当下的房地产市场行情急需提振有关。

从数据上看，根据中指数据，成交方面，北京8月新房成交48.2万平方米，环比下降22.3%，同比下降17.8%；二手房成交10960套，环比增长12.8%，同比下降20.2%，但绝对量仍低于1.5万套，市场活跃度仍不足；价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，8月北京新房价格环比上涨0.03%，二手房价格环比下跌0.22%，二手房价格连续四个月下跌。

“整体来看，8月北京房地产市场调整压力亦较大，二手房房价下跌预期仍在。”陈文静如是说。

“认房不认贷”落地后，北京房地产市场有望带来哪些改变？高原表示，北京市场一直以来都比较稳定，今年以来在面临诸多外部挑战的情况下，体现出了较强的韧性。随着利好政策的预期实际落地，前期持币观望的群体可能入市，进而促成市场稳步回暖。

“此次新政更多的是对市场信心的重塑，而要对未来形成长周期的一个共同趋势性的看好，可能还需要拿出更多的政策，对刚需和改善性家庭给予全面支持。”郭毅如是说。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，关于8月31日央行降首付、降利率的政策，北京大概率会落实，也是政策“组合拳”的措施，“认房不认贷”+降首付、降利率，将有效地盘活改善需求，提振房地产市场需求与预期。